Перспективы рынка недвижимости в 2022 году
Содержание
- 1 Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году? Официальные и неофициальные прогнозы, данные рынка
- 2 Стратег предсказал снижение цен на жилье в России
- 3 Вторичка и новостройки: что будет с ценами на жилье в Москве в 2022 году
- 4 Курс на недвижимость: что и по каким ценам мы будем покупать в 2022 году
- 5 Ищут, что еще осталось по доступным ценам»: сколько будет стоить жилье в 2022 году
Нечто подобное происходит и теперь, только в роли нефтедолларов в 2022 г. выступали рекордно дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, «полившиеся» в недвижимость в связи со снижением ставок. К началу 2022 г. практически все более-менее адекватно оцененные квартиры уже раскупили, спрос снизился по сравнению с концом прошлого года, но квартиры все равно дорожают. По большей части виртуально – продавцы переписывают ценники, ориентируясь на прошлогодний ажиотаж. Как и в 2000-е, из-за длительного роста цен на жилье произошла психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости метра.
Напомним, цены на жилье в Москве росли весь 2003 г., и по итогам года индекс IRN.RU увеличился на 36%. Главной причиной ажиотажа был приток нефтедолларов на рынок недвижимости: в 2003 г. США вторглись в Ирак, цены на нефть подскочили, сильно укрепился рубль, и люди начали искать альтернативу долларам как инструменту сохранения сбережений. Фондовый рынок был неразвит, рублю не очень доверяли, поэтому недвижимость виделась единственной нишей, куда можно вложить дешевеющую валюту. 2004 г. начался еще более агрессивным повышением ценников, и эта вакханалия длилась до апреля. Но с майских праздников рынок встал.
Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году? Официальные и неофициальные прогнозы, данные рынка
Государство неплохо поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Но если весь отложенный спрос уже реализовался, и все желающие уже успели оформить ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы) – то что будет с рынком недвижимости дальше?
Буквально на днях президент России Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки под 6,5% годовых как минимум до середины 2022 года. О том, что ее продлят, было понятно еще раньше – об этом говорили в правительстве (хотя всего месяц назад там утверждали обратное – программа выполнила свою задачу и ее сворачивают). Какой-то конкретики не прозвучало, хотя уже с 1 ноября существующая программа прекращает действие. Будет ли она продолжена в этом же формате, и с какой даты – неизвестно.
Если бы не льготная ипотека, продажи на рынке просели бы как минимум на 20%, уверена Ольга Тумайкина. Льготная ипотека занимает 90–95% всех ипотечных сделок в ГК ФСК . Благодаря ипотеке с господдержкой среднемесячные выплаты при бюджете 5,5–6 млн рублей снижаются ориентировочно с 35 до 28 тыс. рублей. Это значит, что у людей, которые раньше вообще не рассматривали ипотеку, сейчас такой вариант появился. Увеличилась доля ипотечных покупателей в бизнес-классе — она достигла 60–65%. Изменилась логика покупки: теперь люди больше копят, чтобы получить ипотеку под меньший процент.
Ольга Тумайкина считает, что в новом году сохранится тренд на повышение качества проектов. Почему покупатели все чаще уходят с вторичного рынка на рынок новостроек? У нового жилья лучше планировки, выше качество строительства, более развита инфраструктура. Сегодня жилье комфорт-класса по качеству приближается к бизнес-классу. Девелоперам приходится постоянно работать над совершенствованием своих проектов, иначе они просто проиграют в конкурентной борьбе.
«На данный момент предложение на рынке недвижимости заметно просело. Это отражается и на количестве, и на качестве объектов. А покупка квартиры – это очень серьезный шаг, требующий взвешенного подхода. Если покупка квартиры не является жизненно необходимой прямо сейчас, мы бы рекомендовали подождать выхода большего числа объектов на рынок. На данный момент мы фиксируем постепенное восстановление предложения, и есть основания предполагать, что в ближайшие месяцы рост предложения продолжится. Это, в свою очередь, сдержит цены», – говорит Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон».
«Начиная с 1 июля, льготная ипотека в ряде регионов (однозначно в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) закончит свое действие, а с учётом тренда (и заявлений) Центробанка, следует ожидать роста ключевой ставки, за которой пойдет вверх и «обычная» («нельготная») ипотека. Но на другой стороне весов – стагнация доходов населения, которая попросту не позволит сохранить спрос на уровне «льготной» ипотеки. А когда спрос падает, то падают и цены (при прочих равных). Но серьезного снижения цен ожидать не стоит. Как показывает история, для падения цен должно произойти что-то большее, чем просто снижение спроса. Поэтому откладывать покупку на вторую половину года в том случае, если вы рассчитываете приобретать квартиру в ипотеку, я бы не рекомендовал», – рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
«Начиная с 2008 года жилая недвижимость была фактически в стагнации, но теперь этот период закончился, и детонатором стала пандемия. Ценность недвижимости в глазах людей вернулась: оказалось, что в современном мире сложно без больших квартир и домов. Если в предыдущие кризисы цены на недвижимость страдали, то в этом, напротив, стали бенефициаром. Сказался огромный отложенный спрос, который формировался все эти годы из-за стагнации и негативных новостей на рынке недвижимости. И он не будет удовлетворен в ближайшие годы: у нас просто мало недвижимости, ее должно быть значительно больше, мы проигрываем многим странам в количестве квадратных метров на человека», — отметил он.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2022-январю 2022. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали», — отметила она.
— На повышение стоимости жилья работают такие факторы, как страх падения курса рубля и роста инфляции, подогреваемый сокращением рыночного предложения квартир. Подогревают цены также большой объём денежной массы на рынке (включая в неё доступную ипотеку) и отсутствие альтернативы в виде арендного жилья. Пока влияние этих факторов перекрывает воздействие тенденций, работающих на снижение стоимости жилья. Поэтому мы видим рост цен на 20% за год и в Москве, и в Санкт-Петербурге, — пояснила Наталья Круглова.
В прошлом году цены на недвижимость росли ещё и из-за большого спроса. Ставки по депозитам стали активно снижаться — и люди начали вкладывать сбережения в недвижимость. По словам Алексея Кричевского, они уже выкупили фактически весь запас ликвидных квартир.
Для московского рынка недвижимости нормой считается наличие не менее 30 тыс. предложений. Весной прошлого года на фоне локдауна число предложений упало на 30%. При этом падение наблюдалось по всей территории Старой Москвы, за исключением Центрального АО. К концу 2022 года в продаже остались в основном дорогие варианты, стоимость свыше 6 млн. руб. Такая же ситуация наблюдалась и в области. Даже в ближайших к столице районах количество предложений упало на 10-13%.
Другими сферами, пострадавшими от коронавируса, стали рабочие места и доходы граждан. Пандемия вызвала волну сокращений, повысив тем самым уровень безработицы. Но даже та часть населения, что не потеряла рабочие места, сомневается в стабильности своего материального положения, откладывая покупку жилья. И именно эти факторы помешают существенно возрасти спросу в 2022 году.
Стратег предсказал снижение цен на жилье в России
На этот вопрос ответил инвестиционный стратег из компании «Алор Брокер» Павел Веревкин. Он считает, что цены на недвижимость в 2022 году поддержал ряд факторов, которые сегодня перестали или во всяком случае перестают действовать. Прежде всего в 2022 году существенно подешевела ипотека. Условная дешевизна ипотечных кредитов поддержала цены на недвижимость.
Этот денежный клубок причинно-следственных связей стоит разматывать дальше. Ипотека, в свою очередь, подешевела благодаря происходившему снижению ключевой ставки ЦБ. Некоторое смягчение политики ЦБ вызвало к жизни еще несколько факторов, повлиявших на спрос на квадратные метры, поддержав их цену. Снизилась эффективность банковских депозитов. Владельцы хранившихся на них денег, а эти суммы не стоит недооценивать, они измеряются примерно 30 триллионами рублей, стали искать им новое применение. Часть этих денег пошла на рынок недвижимости, цены отозвались ростом. Этот переток денег поддержали фискальные новации, когда налогом стали облагаться доходы с вкладов и с дивидендов от вложений в ценные бумаги, куда тоже устремилась часть денег с депозитов. Ну и, конечно, сказалась девальвация рубля, составившая в 2022 году почти 20%, ответом на нее являются в том числе и вложения в недвижимость.
Грядущая «амнистия» апартаментов должна стать одной из самых значимых реформ 2022 года, которая повлияет на их дальнейшую судьбу и цены. Власти впервые определят правовой статус этой недвижимости и решат, стоит ли продолжать строительство таких объектов в будущем.
Строительство апартаментов в будущем могут полностью или частично запретить. В этом случае вскоре они могут стать «штучным товаром» или полностью исчезнуть с рынка новостроек за нескольких лет. В любом случае, формат апартаментов в 2022 году ждут радикальные корректировки.
Также на рынок могут серьезно повлиять форс-мажорные факторы, например, новая волна эпидемии или обвал рубля. Но в целом аналитики сходятся на том, что резкий рост цен на жилье уже компенсировал ажиотажный спрос. А прекращение программы льготной ипотеки и продолжение падения доходов населения могут рынок заметно охладить.
Учитывая, что государство компенсировало банкам разницу в ставках, те могли гибко менять свои условия кредитования, чтобы привлечь больше клиентов. В итоге в некоторых случаях ставки упали ниже 6%. Такие предложения на рынке привели к ажиотажному росту спроса на ипотечное жилье, даже несмотря на снижение доходов и вторую волну коронавируса.
Вторичка и новостройки: что будет с ценами на жилье в Москве в 2022 году
«Можно предположить, что в 2022 году году спрос на новостройки останется высоким в первые шесть месяцев, потому что продолжит действовать программа субсидирования жилищных кредитов. После завершения программы ипотеки с господдержкой все будет зависеть от рыночного уровня ставок. Если он поднимется до 8-9%, то спрос начнет уменьшаться», — считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая .
«У столичных застройщиков сформировался значительный объем предложения „в запасах“ (лотов, по которым получена разрешительная документация, но где еще не началась активная реализация помещений). Сегодня девелоперы продолжают наращивать свои объемы, однако вечно создавать иллюзию дефицита предложения не получится, так как разрешительная документация имеет свой срок действия (по его истечении большинство процедур придется проходить заново). Со второй половины следующего года объем предложения может вырасти на 10% относительно предыдущего уровня», — объяснил Попов.
Курс на недвижимость: что и по каким ценам мы будем покупать в 2022 году
«Не стоит забывать и о последствиях коронавирусной пандемии, которая привела к закрытию границ, что сильно ударило по рабочей силе. Если на стройках работать некому, застройщики не будут выводить новые проекты в продажу, чтобы не сорвать сроки и не нарваться на значительные штрафы. Это как снежный ком привело к значительному сокращению предложения и, как следствие, к росту цен». Александр Киселёв
независимый эксперт по недвижимости в Санкт-Петербурге
«Сейчас активно снижаются доходы россиян. На данный момент реальные доходы населения упали на 4,3 процента по сравнению с прошлым годом. Так что даже с учётом льготной ставки ипотека будет становиться всё менее доступной. Поэтому я ожидаю, что в течение 2022 года рынок придёт к окончательному балансу». Михаил Чернов
сооснователь сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online
Ищут, что еще осталось по доступным ценам»: сколько будет стоить жилье в 2022 году
Уже второй раз за две недели глава Центробанка Эльвира Набиуллина выступила с критикой льготной ипотеки. «Мы видим, что спрос на ипотеку уже начинает приобретать где-то черты ажиотажного спроса и ведет к неоправданному росту цен в ряде регионов, приводя к тому, что эффект от льготы получают не столько граждане, сколько действительно застройщики и банки», — сказала глава ЦБ 8 декабря, выступая в Совете Федерации. Ранее, в конце ноября, она уже говорила о рисках ипотечного пузыря и призывала «своевременно завершить» программу льготной ипотеки.
Январь и февраль — традиционно «тихие» месяцы на рынке недвижимости, цены, скорее всего, будут сохраняться на уровне декабрьских значений, рассуждает Ильдар Хусаинов — зато вторая волна спроса может возникнуть в марта 2022 года. С ним согласен и Александр Пасько из группы «МИЦ»: «Если смотреть на весенне-летний период 2022 года, то мы ожидаем второй волны рекордного спроса. Ей будут способствовать выходы новых проектов, нормализация эпидемиологической обстановки, ну и, конечно, окончание действия ипотеки с господдержкой».
Высокая доля ипотеки в структуре продаж (77% за 9 мес. 2022 г.) поддержит выручку компании в условиях низких ставок. Согласно стратегии компании, планирует расширять территориальную экспансию. Умеренный уровень долговой нагрузки позволит при необходимости беспрепятственно привлечь капитал для этих целей.
Заработать на росте цен можно через покупку квартиры в готовом доме или на этапе строительства. Плюсом прямых вложений в жилую недвижимость можно считать надежность. Минусом — необходимость высокого уровня компетенции инвестора, чтобы получить приемлемую доходность.
На этот вопрос ответил инвестиционный стратег из компании «Алор Брокер» Павел Веревкин. Он считает, что цены на недвижимость в 2022 году поддержал ряд факторов, которые сегодня перестали или во всяком случае перестают действовать. Прежде всего в 2022 году существенно подешевела ипотека. Условная дешевизна ипотечных кредитов поддержала цены на недвижимость.
Чем с точки зрения перечисленных факторов 2022 год отличается от 2022 года? Уже сворачивается программа льготной ипотеки. Это снижает спрос на недвижимость. К тому же повышение стоимости ипотеки может привести к тому, что вырастет количество квартир, от которых ипотечные заемщики станут отказываться. Квартиры окажутся на балансе банков, на рынке появятся новые крупные продавцы квартир. Застройщики будут вынуждены считаться с их конкуренцией, а значит, снижать цены.
01 мая 2021 uristmed 878