Главная / Банкротство / Земля И Объект Недвижимости На Ней

Земля И Объект Недвижимости На Ней

Содержание

1 Законодательно определено понятие недвижимых вещей
2 Принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём
3 Взаимосвязь земельного участка и недвижимости, расположенной на нем
4 Статья 35 Земельного кодекса
5 Права на земельный участок, на котором стоит недвижимость
6 Большие изменения в госрегистрации прав на недвижимость и кадастровом учете с: обзор закона
7 Письмо; Росреестра от N 14-07279/21@
8 Письмо; ФГБУ; ФКП Росреестра; от N 10-0023/19; Для сведения и учета в работе; (вместе с; Письмом; Минэкономразвития России от N Д23и-6307; О рассмотрении обращения; )
9 Движимое или недвижимое имущество: как определить
10 Статья 8
11 Письмо; Росреестра от N 14-07279/21@
12 Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Паскаленко позиция судов не устроила, и он пошел в Верховный суд. Экономическая коллегия в составе председательствующего Ивана Разумова, Ирины Букиной и Елены Зарубиной признала недействительным только соглашение сторон, в остальной части спор ушел на пересмотр. 21 июня стало известно, почему.

Фундаментальный принцип Земельного кодекса (подп.5 п.1 ст.1) de jure провозглашает «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», но de facto это не всегда соблюдается, что и произошло в деле обанкротившегося ООО «Агросервис». Представитель учредителей и единственный участник Роман Паскаленко счел соглашение с кредитором ООО «АлексиИнвест» по передаче недвижимости и проведенные им торги недействительными, так как земельный участок и объекты на нем в нарушение принципа единства были проданы разными лотами.

В феврале 2022 года арбитражный суд Московского округа по требованию «АлексиИнвест» признал недействительными торги в части продажи Корякову земли и нежилого здания на ней. Суд указал на несоблюдение принципа ст.35 Земельного кодекса (переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение). Именно на этой статье формировал свою позицию и Паскаленко в арбитражном суде Московской области, указывая, что «реализация отдельными лотами земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) не только нарушила требования закона, но и существенно снизила привлекательность предложения для потенциальных покупателей, что не могло не отразиться на цене отчуждения», кроме того, нарушает его собственные законные права и интересы. Однако ни АС Мособласти (Татьяна Потапова), ни Девятый арбитражный апелляционный суд (Валерий Быков, Валентина Мизяк, Эмиль Миришов), ни АС Московского округа (Елена Зверева, Людмила Власенко, Ирина Григорьева) Паскаленко не услышали, нарушения его прав не усмотрели.

Что же касается самого Паскаленко, тот, как считает «тройка» судей, имел право на защиту и как представитель учредителей, и как участник общества. «В отсутствие действующих органов управления должника, сформированных по корпоративным правилам, представитель учредителей (участников) не может быть лишен права защищать интересы должника как стороны договора в случае их нарушения другим субъектом, представляющим должника — конкурсным управляющим, заключившим от имени должника ничтожную сделку, — поясняет первый случай ВС. — Представителю учредителей (участников) должника должна быть предоставлена возможность оспорить соответствующую сделку и потребовать применения последствий ее недействительности». Что же касается второго, покупка недвижимости является более «привлекательной» для потенциальных покупателей, если продается вместе с землей, от чего ее стоимость повышается, поэтому Паскаленко «вправе претендовать на оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество» (ст.63 ГК).

Экономколлегия ВС разъяснила нижестоящим судам, что процедурный характер торгов нарушен не был, однако это не исключает «возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера» по ст.449 ГК (основания и последствия признания торгов недействительными; редакция, действовавшая в спорный период). Более того, указала на нарушение принципа единства земли и объектов недвижимости соглашением между конкурсным управляющим «Агросервиса» и «АлексиИнвест». «Независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) [соглашение], нарушающее требования подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации», — говорится в определении.

Законодательно определено понятие недвижимых вещей

В то же время в законодательстве есть и иные определения земельного участка, очень сходные с приведенным, но содержащие и отличия (нюансы). Так, в силу п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В статье 130 ГК РФ указывается то, что помещения могут быть жилыми и нежилыми. В новой ст. 141.4 ГК РФ поясняется, что жилым помещением является обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан. Нежилое помещение – также обособленная часть здания или сооружения, но пригодная для других целей, не связанных с проживанием граждан.

В соответствии с новой ст. 141.3 ГК РФ здания и сооружения создаются в результате строительства. Также здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении). Изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования нового здания или сооружения, если иное не установлено законом. То есть и здесь не дается непосредственно определения зданий и сооружений – они должны идентифицироваться по способу создания.

К сведению: в соответствии с приложением 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным Приказом Госстроя России от 10.11.1998 № 8, вспомогательные помещения – это помещения здания, предназначенные для обеспечения его эксплуатации или бытового и культурного обслуживания проживающих (лестничные клетки, вестибюли, внеквартирные коридоры и кладовые, мусорокамеры и т. п.).

При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или их раздела. В остальных случаях осуществления перепланировки помещения машино-место сохраняется как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.

Эксперт добавила, что с 1 марта 2022 г. п. 4 ст. 35 ЗК был дополнен абз. 7, согласно которому отчуждение участником долевой собственности доли в праве на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них производится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, где расположены эти объекты. «Таким образом, сделки по отчуждению помещений без отчуждения доли в праве собственности на соответствующий участок, заключенные с указанной даты, противоречат закону. Более того, ВС в Определении от 14 августа 2022 г. № 49-КГ18-26 указал о переходе к покупателю помещения доли в праве на участок, на котором расположена данная недвижимость, даже если помещение было приобретено до 1 марта 2022 г. Несмотря на то что рассматриваемым определением спор не был разрешен по существу, ВС сделал важный для истца вывод о нарушении принципа единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости (помещений, принадлежащих предпринимателю)», – заключила Марина Преображенская.

Таким образом, суд первой инстанции счел, что по рассматриваемому им делу уже имеется вступивший в силу судебный акт, принятый по спору о том же предмете и по тем же основаниям. Следовательно, истец уже реализовал свое право на судебную защиту в отношении права долевой собственности на участок, где расположено здание с принадлежащим ему нежилым помещением.

Таким образом, Верховный Суд счел, что требование предпринимателя о признании за ним права собственности на долю заявлено впервые и не является аналогичным требованию, рассмотренному по другому делу. ВС добавил, что факт приобретения истцом права собственности на помещение в здании предшествовал сделкам купли-продажи спорных участков, что нарушает принцип единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

«В данном деле примечательно то, что, отстаивая указанный принцип, ВС готов расширительно смотреть на тождество исков и использовать малейшую разницу в них, если это может помочь соединить у одного лица титул на землю и право собственности на здание (помещение)», – отметила она в комментарии «АГ».

ВС пояснил, что в рассматриваемом деле предприниматель заявил свои требования впервые, они не были предметом рассмотрения иного суда, поэтому являются самостоятельными. Как отметил Суд, из резолютивной части решения суда общей юрисдикции следует, что дело было рассмотрено по существу и суд отказал в удовлетворении следующих требований: о прекращении зарегистрированного права собственности ответчиков на спорный участок; о признании недействительными договоров купли-продажи участков, заключенных ответчиками; о признании права общей долевой собственности за всеми собственниками помещений в здании.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2-4 настоящей статьи, должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Так, в соответствии с нормами чч. 1, 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. По смыслу ст. 445 ГК РФ понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона.

В силу пп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Вам может понравиться => Проездной Электричка Спб Купить

Принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём

Данный принцип гласит, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за некоторыми исключениями. Это значит, что здание (сооружение), расположенное на земельном участке, неразрывно с ним связано и, безусловно, не может без него существовать. Следовательно, они должны участвовать в обороте совместно, комплексно.

Во-вторых, на практике даже без соблюдения этого условия можно встретить решения, когда за наследником признаётся право на земельный участок, который принадлежал предыдущему владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Как правило, в обоснование судебного акта в таких случаях ложится как раз принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нём объекта.

Другие суды указывают, что в силу закона происходит перемена лиц в арендном обязательстве, то есть новый собственник здания заменяет в договоре аренды прежнего. К нему переходят в том числе и долги по арендной плате продавца объекта (постановление ФАС Московского округа от 16.03.2005 г. по делу № КГ-А40/1308-05, постановление ФАС Московского округа от 21.07.2003 г. по делу № КГ-А40/4885-03).

при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Однако в России сложилось так, что земельные участки и недвижимость, расположенная на них – самостоятельные объекты права собственности. То есть у земельного участка и расположенного на нём здания вполне могут быть разные собственники или различные правовые режимы.

Взаимосвязь земельного участка и недвижимости, расположенной на нем

Если говорить в общем, то действующее российское законодательство, в отличие от советского, различает отдельно земельный участок и недвижимость, на нем расположенную. Это следует, в частности, из такого основополагающего документа, как гражданский кодекс (ГК РФ).

На основании п.3 ст.129 ГК, земля может отчуждаться (например, продаваться, передаваться в дар или т.п.), равно как и переходить от одного к другому лицу разными способами в той мере, в соответствии с законами о земле. При этом, согласно п.2 ст.555 ГК, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Это означает, что в договоре может быть предусмотрено, в частности, условие продажи недвижимости… отдельно от земельного участка, без учета права на него. Впрочем, это будет противоречить Постановлению Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Кроме того, надо сказать, что в гражданском кодексе нередко идет отсылка на «если иное не предусмотрено законом» (в частности, земельным кодексом). Поэтому, в любом случае, следует руководствоваться земельным кодексом, применяя гражданский кодекс лишь в тех ситуациях, которые не оговорены земельным правом. Поэтому, следует заметить, что применительно к земельным отношениям руководствоваться гражданским кодексом следует ОЧЕНЬ осторожно. Его можно применять лишь там, в таких ситуациях, которые не регламентированы иным, более «тематическим» (в частности, земельным) законодательством.

Аналогичная норма содержится и в ч.1 ст.57 федерального закона от 13.07.2022 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности . Правда, как понимать фразу » занятый таким недвижимым имуществом » — законодатель так и не пояснил. То ли это весь, целый участок (с конкретным кадастровым номером), на котором, помимо этого объекта недвижимости, могут присутствовать и другие объекты; то ли это, все-таки, та часть земельного участка, которая необходима для его эксплуатации и обслуживания.

На основании ст.273 ГК РФ, при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Это означает, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Такая точка зрения присутствует, в частности, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11.

Нельзя сказать, что российский законодатель полностью игнорирует идею связи земельного участка и построек на нем. Напротив, в ГК РФ и ЗК РФ проводится принцип единства судьбы земельного участка и строений на нем. Так в п. 3 ст. 552 ГК РФ говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. ЗК РФ идет дальше и закрепляет положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в качестве принципа земельного права. Однако можно заметить, что сейчас в ГК РФ и ЗК РФ реализован не первый из вышеназванных типов соединения вещей, при котором строение становится составной частью земельного участка, а второй, при котором строение сохраняет определенную юридическую самостоятельность (более того, можно заметить, что по логике даже статьи 552 ГК РФ принадлежностью, как ни парадоксально, становится не строение, находящееся на земельном участке, а, наоборот, земельный участок становится принадлежностью строения). Это имеет определенные правовые последствия.

Причину установления раздельного правового режима земельных участков и строений нужно искать в историческом развитии нашей правовой системы. Дело в том, что в советское время не существовало права собственности частных лиц на землю, и вся земля находилась в публичной собственности. Поэтому разграничение движимых и недвижимых вещей было вообще исключено из закона. Затем, когда сосредоточение земли только в государственной собственности показало свою экономическую неэффективность, законодатель был вынужден ввести частноправовые элементы в регулирование этих отношений. Это можно было сделать двумя способами: либо передать часть земельных участков частным лицам, либо юридически отделить земельный участок и строения на нем, создав из единой вещи с единым правом на нее несколько вещей, права на которые были также разграничены, чтобы затем передать строения (здания), но не землю, частным лицам. Законодатель избрал второй путь, что можно увидеть, проанализировав статьи ГК РФ. Но насколько такое решение является верным с концептуальной точки зрения и с практической?

Необходимо разграничивать несколько ситуаций, при которых происходит соединение вещей (то есть земельного участка с другими объектами). Первая ситуация связана с присоединением вещи к главной (земельному участку) таким образом, что первая теряет полностью свою самостоятельность и становится лишь составной частью главной. Объединение вещей представляет собой единую с экономической и юридической точек зрения вещь. В этом случае установление отдельных вещных прав на составную часть невозможно. Все присоединенные к земельному участку вещи являются его составной частью, и право собственности на земельный участок распространяется и на эти части.

В ГК РФ нужно последовательно провести концепцию единого объекта недвижимости. Об актуальности вопроса о внедрении в ГК РФ концепции единого объекта может свидетельствовать разработка законопроекта Министерством экономического развития по поручению Председателя Правительства, а также положения Концепции развития гражданского законодательства (пункт 3.6.3) и Концепции развития законодательства о вещном праве (пункт 2.5.6).

Что означает концепция единого объекта недвижимости? Еще со времен римского права юристам известен принцип superficies solo cedit («сделанное над поверхностью следует за поверхностью»), который означает, что объекты, находящиеся на земельном участке и связанные с ним, следует юридической судьбе этого участка. Из этого постулата можно вывести, что все возведенные постройки на земельном участке являются его частью и поступают в собственность лица, имеющего земельный участок на праве собственности.

ПАО направило агрофирме два предложения. Первое — заключить договор аренды земельных участков под опорами линейного объекта. Второе — заключить договор их купли-продажи. Позднее ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные земельные участки с предложением его заключить.

Сервитут, в отличие от аренды, дает собственнику земли больше прав. В частности, если сервитут устанавливает суд, то приоритет отдается интересам землевладельца. Это, в частности, подтверждает Президиум Верховного суда. Он высказал мнение, что сервитут нельзя установить, если собственник участка лишается возможности использовать свой актив в соответствии с разрешенным использованием. Такой вывод содержит п. 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС 26.04.2022.

Сервитут не должен приводить к тому, что собственник земельного участка потеряет возможность использовать землю согласно ее виду разрешенного использования. Об этом сказано в ст. 274 ГК и Обзоре судебной практики от 26.04.2022. Если определять сервитут как право собственника объекта использовать чужую землю под ним, то это также неправомерно. К спорам может приводить и п. 2 ст. 274 ГК. Норма п. 3 ст. 274 ГК дает право лицу, которое требует сервитута, обратиться в суд, если соглашения о сервитуте стороны ранее не достигли.

Агрофирма передавала земельные участки в аренду ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы». Цель — провести реконструкцию линейного объекта в течение 11 месяцев. Когда ПАО «ФСК ЕЭС» закончило работы, то предложило агрофирме расторгнуть заключенный договор аренды.

В статье мы разберем все эти вопросы, а также покажем, как их решить. Также в материале объясним, что выгоднее для владельца здания на чужой земле — аренда или сервитут. Кроме того, из материала узнаете, как суды разрешают споры о праве на земельный участок в частной собственности и есть ли у владельцев зданий хоть какие-то права на земельные участки, на которых стоит их недвижимость, но при этом эти участки им не принадлежат.

Статья 35 Земельного кодекса

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Вам может понравиться => Тестирование Файла 2 Ндфл За 2022

4. При реализации п. 4 настоящей статьи, так же как и при реализации иных ее пунктов, надлежит иметь в виду разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым исходя из п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Права на земельный участок, на котором стоит недвижимость

«По смыслу законопроекта право застройки должно заменить распространенную в настоящее время аренду земельного участка в целях осуществления строительства, – комментирует новеллу Чумаченко. – Особенно это касается строительства на земельных участках из государственной и муниципальной собственности».

При объединении Германии в переходных положениях к ГК ФРГ были предусмотрены правила по соединению в один объект права на землю и на здание – например, если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали право преимущественного приобретения земли; если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за пользование в соответствующем рыночным требованиям размере. Если же речь шла о компаниях со 100%-ным госучастием, то народная земля, на которой стояли эти предприятия, становилась их собственностью.

Из этой правовой нормы следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Во-первых, если собственник недвижимости (постройки или здания), оформивший свои права в законном порядке, продает ее другому лицу, то вместе с правом собственности он продает и право пользования землей, на которой стоит здание или постройка. Понимать под землей в данном случае нужно не весь участок, а лишь ту часть, на которой фактически находится здание.

Большие изменения в госрегистрации прав на недвижимость и кадастровом учете с: обзор закона

До 30.04.2022 Росреестр мог отказать в регистрации сделки, если заявление подано покупателем, а продавец ликвидирован либо исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юрлицо. В итоге покупателям приходилось обращаться в суды. Теперь же порядок подачи документов установлен в законе.

Закон от 30.04.2022 № 120-ФЗ детализировал отношения между МФЦ, Росреестром и учреждением госрегистрации прав и кадастра, связанные с приемом документов. И в частности, перевод принятых документов из бумаги в электронную форму. Это сокращает сроки рассмотрения документов, поскольку позволяет государственному регистратору приступить к правовой экспертизе документов с момента их поступления в электронной форме, не дожидаясь их бумажном носителе.

Рассматриваемый закон предполагает приведение действующего законодательства в соответствие с системным изменением регулирования отношений в сфере государственного кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому он также внёс изменения в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и др.

Эта поправка связана с многочисленными обращениями строительных компаний, а также многообразием транспортных средств, в отношении которых не установлены какие-либо размеры и габариты. В частности, сельскохозяйственная техника, транспортные и технические средства для инвалидов и т. д.).

Также предусмотрена возможность подачи ряда заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, по электронке через личный кабинет правообладателя без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом идентификация личности правообладателя идёт посредством Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА) портала Госуслуг.

Письмо; Росреестра от N 14-07279/21@

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение, учитывая, что в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Росреестр не уполномочен разъяснять и толковать законодательство Российской Федерации, сообщает.

Необходимо отметить, принимая также во внимание положения статей 1, 14, 24 Закона N 218-ФЗ, что государственный кадастровый учет подтверждает существование того или иного объекта недвижимости с определенными характеристиками, включая вид объекта недвижимости (сведения о которых содержатся в том числе в проектной, разрешительной документации), и не может подменять собой иные процедуры, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (архитектурно-строительное проектирование, получение разрешения на строительство, создание объекта капитального строительства, ввод (приемка) этого объекта в эксплуатацию).

Исходя из положений статьи 1 Федерального закона от 13.07.2022 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), статей 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в отношении недвижимого имущества, к которому, в частности, относятся здания, сооружения, единые недвижимые комплексы.

Таким образом, совокупность нескольких объектов недвижимости — зданий, сооружений, объединенных единым назначением, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника может быть поставлена на государственный кадастровый учет в качестве единого недвижимого комплекса с одновременным осуществлением государственной регистрации права собственности на этот единый недвижимый комплекс. Учитывая пункт 50 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных действующим в настоящее время приказом Минэкономразвития России от 18.12.2022 N 953, в случае, предусмотренном пунктом 2 части 1 статьи 46 Закона N 218-ФЗ, технический план, необходимый для постановки на государственный кадастровый учет единого недвижимого комплекса, должен содержать в разделе «Заключение кадастрового инженера» сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс (при этом сведения о содержании технологической связи объединенных единым назначением зданий, сооружений ввиду ее отсутствия не указываются).

в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 ГК объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН) и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника.

Письмо; ФГБУ; ФКП Росреестра; от N 10-0023/19; Для сведения и учета в работе; (вместе с; Письмом; Минэкономразвития России от N Д23и-6307; О рассмотрении обращения; )

Вместе с тем по существу поставленных вопросов отмечаем, что согласно части 1 статьи 46 Федерального закона от 13 июля 2022 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о недвижимости) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:

Учитывая изложенное, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав могут быть осуществлены в том числе в отношении единого недвижимого комплекса, представляющего собой совокупность нескольких объединенных единым назначением и (или) расположенных на одном земельном участке зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН.

может быть подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости, составленной и заверенной правообладателем зданий, сооружений, государственный кадастровый учет которых ранее был осуществлен в ЕГРН и права на которые были зарегистрированы в ЕГРН (пункт 2 Требований к подготовке декларации об объекте недвижимости и составу содержащихся в ней сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2022 г. N 953);

сведения о едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении входящих в состав такого единого недвижимого комплекса зданий, сооружений на земельном участке их площади и площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации такого единого недвижимого комплекса, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 части 1 статьи 46 Закона о недвижимости;

ФГБУ «ФКП Росреестра» направляет для сведения и возможного учета в работе копию письма Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 23.11.2022 N Д23и-6307 по вопросу, касающемуся осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс.

Итак, «временный» статус кадастровых сведений изменяется на «аннулированный» в случае:
— истечения срока действия «временного» статуса сведений ГКН и не поступления в течение указанного срока документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости или ограничений (обременении) прав на него;
— представления в орган кадастрового учета собственником объекта недвижимости заявления о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, сведения ГКН о котором имеют «временный» статус.

В кадастровом паспорте и кадастровой выписке имеется запись «Характер сведений государственного кадастрового учета (статус о записи земельного участка)». Статусы о записи земельного участка бывают «временные», «учтенные», «ранее учтенные», «архивные» или «аннулированные». И каждый в себе несет определенную информацию о земельном участке.

«Временный» статус кадастровых сведений изменяется на «учтенный» с момента государственной регистрации права на образованный объект недвижимости либо с момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

«Ранее учтенные» земельные участки – это земельные участки, на которые возникли и не прекращены права (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, право аренды) до 1 марта 2008 года. Если участок не проходил процедуру кадастровых работ (межевания), то в ГКН земельный участок будет учтен без границ. Для внесения сведений о границах необходимо провести кадастровые работы в отношении ранее учтенного земельного участка.

Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) впервые было введено понятие «временного» статуса сведений государственного кадастра недвижимости. При постановке на учет объекта недвижимости, сведения о нем вносились в государственный кадастр недвижимости (ГКН) как временные. Для того чтобы они перестали быть временными, права либо ограничения (обременения) прав на него (например, аренда) на такой объект недвижимости должны быть зарегистрированы. Срок, в течение которого должна совершиться регистрация права, составляет 5 лет со дня постановки на кадастровый учет земельного участка.

Движимое или недвижимое имущество: как определить

Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ движимым признается все имущество, которое не является недвижимостью. Поэтому при квалификации объекта действовать надо методом исключения. Назовем пять признаков, что имущество является недвижимым. Если ни один из них интересующему вас объекту не свойственен, значит, он — движимость.

Если имущество входит в состав имущественного комплекса и не может использоваться самостоятельно или свои функциональные качества без него теряет недвижимость, его учитывают и облагают налогом в составе недвижимости (письмо ФНС от 23.04.2022 № БС-4-21/7770). Примерами такого имущества являются лифты, мусоропровод, система отопления, водопровод и т. п. (письмо ФНС от 08.02.2022 № БС-4-21/2181, № БС-4-21/2179).

государственная регистрация права не является обязательным условием для признания объекта недвижимостью (определение ВС РФ от 30.09.2022 № 303-ЭС15-5520, письма ФНС от 01.03.2022 № БС-4-21/2512, от 01.10.2022 № БС-4-21/19038@);
недвижимым могут признать и незарегистрированный объект (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2022 № 25, письма ФНС от 08.02.2022 № БС-4-21/2181, № БС-4-21/2179, от 20.11.2022 № БС-4-21/22488).

Примеры имущества, которое было признано недвижимым, из КонсультантПлюс
В спорных ситуациях недвижимым имуществом были признаны:
трансформаторная подстанция, которая расположена в конкретном месте, установлена на монолитном железобетонном фундаменте, соединена коммуникациями (кабельными электролиниями под землей) с другими объектами (Определение ВС РФ от 03.09.2022 N 307-КГ18-13146, Приложение к Письму ФНС России от 20.04.2022 N БС-4-21/6581@ со ссылкой на Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.05.2022 N Ф07-5328/2022 по делу N А05-1595/2022, Письмо ФНС России от 28.08.2022 N БС-4-21/17216@);
Больше примеров смотрите в К+. Пробный доступ к системе бесплатен.

носят капитальный характер и учитываются у арендатора в составе ОС;
влекут изменение служебного (функционального) назначения недвижимости, изменяют ее площадь;
не могут быть свободно перемещены или демонтированы без причинения ущерба арендованному объекту.

Вам может понравиться => Сколько Разводят Через Мировой Суд В 2022 Году

Статья 8

18) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение, либо год завершения строительства таких объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается;

24) сведения об ограничении оборотоспособности земельного участка в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 1 мая 2022 года N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), если такой земельный участок предоставлен в безвозмездное пользование в соответствии с указанным Федеральным законом. Орган регистрации прав вносит эти сведения в Единый государственный реестр недвижимости без дополнительного заявления одновременно с государственной регистрацией договора безвозмездного пользования земельным участком, заключенного в соответствии с указанным Федеральным законом. Эти сведения сохраняются при государственной регистрации возникновения, перехода прав на такой земельный участок, государственной регистрации сделок с таким земельным участком. Эти сведения исключаются из Единого государственного реестра недвижимости одновременно с государственной регистрацией прекращения права безвозмездного пользования таким земельным участком по основаниям, предусмотренным статьей 9 Федерального закона «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

18) сведения о принятии акта и (или) заключении договора, предусматривающих предоставление в соответствии с земельным законодательством исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка для строительства наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, или сведения о решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования либо о договоре указанного собственника земельного участка с органом государственной власти, органом местного самоуправления или иным лицом, предоставившим указанному собственнику в соответствии с жилищным законодательством государственную, муниципальную и (или) иную поддержку для создания, эксплуатации наемного дома социального использования на таком земельном участке, если объектом недвижимости является земельный участок;

2. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2 — 7.4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

19) сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее — помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение;

Письмо; Росреестра от N 14-07279/21@

Если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное (статья 134 ГК).

Порядок создания объектов капитального строительства установлен Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГрК) и предусматривает в том числе подготовку проектной документации (статья 48), выдачу разрешения на строительство (статья 51), а после его завершения — выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55).

Дом без участка: почему в России разделили права собственности на недвижимость

Осенью до Экономколлегии ВС дошел спор домовладелицы из Тульской области. Еще в 2013 году она приобрела дом в дачном поселке, но с участком, на котором он располагался, дело застопорилось. Пока она заключала договор купли-продажи с собственником земли и оформляла документы, тот обанкротился, и его имущество, включая спорный участок, арестовали (см. «Возможен ли арест имущества уже после его продажи и начала регистрации»). Как такое стало возможным?

В итоге полностью исключить разделение собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость невозможно, соглашается и Латыев, и даже самые последовательно проводящие политику единства правовой судьбы здания и земли под ним законодательства, вроде немецкого, предлагают инструменты для предоставления возможности строить на чужом участке. «Таково, например, право застройки, согласно которому застройщик может не только построить здание на чужом земельном участке, но и приобрести на него – в разных странах – либо формальное право собственности, либо такие права владения, пользования и распоряжения зданием, которые фактически исчерпывают все полномочия собственника, но только лишь по идеологическим соображениям правом собственностью не называются», – поясняет он.

Ситуацию можно было изменить в 1990-х гг., когда принимался Гражданский кодекс РФ. Однако этого не произошло: земля в оборот так и не поступила. Помешало этому «активное противодействие со стороны сильной тогда коммунистической оппозиции в Госдуме», поясняет Латыев. «То есть получается, что в России формально земля осталась публичной, в собственности государства, – комментирует Роман Бевзенко, к. ю. н., профессор Российской школы частного права при Правительстве РФ, партнер «Пепеляев групп». Тогда разработчику ГК РФ нужно было придумать, как сделать так, чтобы в России все-таки начался оборот недвижимости. Поэтому в кодексе написано, что здание является вещью». Так, в нашей стране и создалась ситуация, когда в большом числе случаев здание принадлежит одному лицу, а земельный участок под ним – другому, как правило – государству, добавляет Латыев.

«В то же время ликвидировать частную собственность на находящиеся на земле постройки было значительно сложнее, хотя советское законодательство сделало шаг и в этом направлении», – отмечает Александр Латыев, к. ю. н., руководитель практики Группы правовых компаний «Интеллект-С». В ГК РСФСР 1922 года не было предусмотрено личной собственности на строения на земле, зато было заменявшее его право застройки. «Однако в 1948–1949 гг. в законодательство были внесены изменения, вследствие которых право застройки было ликвидировано, а взамен его было допущено существование личной собственности на индивидуальные жилые дома, – рассказывает Латыев. – При этом, естественно, земля под этими домами оставалась в общенародной собственности, чем создавалось разделение права собственности на землю и на строение».

В некоторых европейских странах переход к «единому объекту» затянулся. Так произошло в Чехии, где реформы в области земельного права были начаты с момента образования Чешской Республики в 1993 году. На подготовку нового Гражданского Кодекса потребовалось более 20 лет – он вступил в силу 1 января 2014 года. Только с появлением нового ГК постройка стала неотъемлемой частью земельного участка, на котором была возведена – до этого земля и строение рассматривались как отдельные объекты.

Начался долгий судебный процесс, решения опротестовывали то один, то другой наследник. Дошло до Верховного суда. По действующему закону (статья 130 ГК РФ) участок и постройки на нем «самостоятельные» объекты. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда постановила, что разными объектами можно распоряжаться по отдельности. Судьи посчитали, что участок не считается придатком строения, однако собственник дома или другого сооружения может пользоваться землей. И участок отдельно от дома завещать можно. Хотя в статье 1 Земельного кодекса говорится о принципе единства судьбы земли и объектов, которые на ней расположены.

А с квартирами? Не вырастут ли налоги на квартиры? Ведь на данный момент собственник платит только за свои квадратные метры, а так к ним добавится еще кусочек земли. Причем, какой и где, не совсем понятно. Не возникнет ли путаница при переоформлении недвижимости, ее продаже и дарении? С другой стороны, если говорить о частных домах, то при таком оформлении решатся сразу несколько проблем. Это и уменьшение налогов, т.е платить придется за один объект, а не за два, и меньшее количество бумаг при оформлении. Поэтому законопроект предусматривает постепенное введение его в действие. Собственник будет сам выбирать, что ему ближе старый вариант или новый. Законодатели предполагают, что оформлять землю и дом как единое целое следует пока только новым владельцам, чтобы предусмотреть все «подводные камни». А далее закон можно будет дорабатывать.

«Во избежание очевидных проблем в сферах государственной регистрации и налогообложения, в переходных положениях законопроекта предусмотрена норма, по которой для зданий и сооружений на земельных участках сохраняется прежний порядок кадастрового учета и налогообложения. При этом будет указано, что они являются составной частью земельного участка. Так что массовой перерегистрации или перерасчета налоговых ставок не будет».

Но пока вопросов остается еще много. Многие специалисты считают, что собственников жилья ждут лишние хлопоты. Если на участке только один дом, то проблем быть не должно. Объект нетрудно продать. Но как быть, если на земле построено несколько зданий, жилых и нежилых, а владелец хочет продать один из домов?

Еще в 2012 году в Государственную Думу был внесен большой законопроект, предлагающий внесение поправок в Гражданский Кодекс РФ. Его приняли в первом чтении, но затем разбили на несколько частей, каждую из них дорабатывают и принимают вот уже в течение 8 лет. Одна из важных поправок скоро также станет законом, земля и дом станут единым объектом недвижимости. О готовящихся поправках сообщил Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству. Законопроект должен быть рассмотрен до 1 марта 2022 года.

15 Фев 2022 uristmed 66