Изъятие Земельных Участков Актуальость
Содержание
- 1 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
- 2 Если вашу недвижимость изъяли для государственных нужд
- 3 Изъятие Земельных Участков Актуальость
- 4 Правительство Амурской области
- 5 На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль
- 6 Изъятие части частного земельного участка для муниципальных нужд
- 7 Особенности изъятия земель для государственных и муниципальных нужд
- 8 Борисенко Анастасия Эдуардовна
- 9 Изъятие земельных участков в 2022 году для муниципальных и государственных нужд: новый порядок
- 10 Изъятие объектов недвижимого имущества
- 11 Изъятие части частного земельного участка для муниципальных нужд
- 12 Особенности изъятия земель для государственных и муниципальных нужд
- 13 Борисенко Анастасия Эдуардовна
5. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.
1. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:
3. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.
7. Если строительство, реконструкцию объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых для государственных или муниципальных нужд изымаются земельные участки, предполагается осуществлять полностью или частично за счет средств организаций, указанных в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса, изъятие таких земельных участков осуществляется по ходатайству указанных организаций.
6. Допускается изъятие земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта Российской Федерации в случае, если это изъятие осуществляется для размещения объектов регионального значения такого субъекта Российской Федерации, предусмотренных документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены такие земельные участки, документами территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
По другому делу постановление главы администрации об отмене постановления о предоставлении районному потребительскому обществу земельного участка для расширения территории рынка также было признано недействительным. Причина — отсутствие предусмотренных ст.46 ЗК РФ оснований для прекращения аренды земельного участка.
Сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком в земельном праве СССР и Земельном кодексе РСФСР отсутствовал. До появления Гражданского кодекса РФ права на сервитут не установлены ни в земельном, ни в гражданском законодательстве России.
1. В связи с применением указанной нормы в судебной практике возник вопрос о возможности понуждения органов местного самоуправления к заключению договоров аренды или купли-продажи земельных участков, находящихся у юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования, если упомянутые органы отказывают в заключении таких договоров либо уклоняются от их заключения.
Администрация города после реорганизации санатория в государственное унитарное предприятие закрепила за ним лишь часть земельного участка санатория. Оспариваемым постановлением администрация города предоставила городской больнице земельный участок, который частично занимали бывшие спальные корпуса санатория. Суд признал недействительными оспариваемые постановления. При этом он исходил из того, что при издании этих постановлений администрация города в нарушение статьи 28 ЗК РФ не осуществила размежевание земельного участка в натуре (на местности) между государственным унитарным предприятием и городской больницей.
5. В судебной практике возник вопрос о применении ст.13 Закона Краснодарского края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае» в редакции от 13.05.99, в соответствии с которой возникшее ранее право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками физических и юридических лиц, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также некоммерческих организаций, прекращается с момента вступления в силу настоящего Закона и подлежит переоформлению на право аренды в сроки, устанавливаемые исполнительным органом государственной власти Краснодарского края (в редакции от 03.11.2000 — подлежит переоформлению на права, предусмотренные действующим законодательством, в установленном порядке).
Если вашу недвижимость изъяли для государственных нужд
- субъекты естественных монополий (например, дочерние организации ОАО «РЖД», организации в сфере связи, добычи полезных ископаемых и т.д. Реестр субъектов естественных монополий на 2022 г. приведен на сайте Федеральной антимонопольной службы);
- организации, которые уполномочены в соответствии с нормативными актами, договорами, соглашениями или имеют разрешения на деятельность, для обеспечения которой изымают участок;
- недропользователи;
- организации, заключившие договоры о комплексном развитии территории.
Правообладатель считается уведомленным о принятом решении со дня, когда он получил его копию. Причем он считается извещенным, даже если фактически не получил письмо с решением, но оно было доставлено по надлежащему адресу – по месту жительства, если собственник изымаемого участка является физлицом, или по месту нахождения собственника-юрлица. Следует учесть, что уполномоченный орган может уведомить правообладателя не только заказным письмом, но и по электронной почте.
В таком случае правообладатель может обратиться в суд. Суды нередко признают подготовленные по заказу госоргана отчеты об оценке ненадлежащим доказательством размера возмещения 1 . В результате суд назначает экспертизу, чтобы определить действительную рыночную стоимость изымаемого участка.
- он является законным владельцем участка (например, на основании договора купли-продажи);
- он ведет предпринимательскую деятельность с использованием участка (доказательством послужит регистрация собственника в качестве индивидуального предпринимателя и договор контрактации в отношении посевов на участке);
- размер доходов, которые он планировал получить в результате использования земельного участка (доказывается это расчетным путем, например в виде разницы между ценой по договору контрактации и расходами, которые правообладатель должен был бы понести для исполнения договора).
2. Другой ошибкой оценщиков может являться неверное определение цели использования участка. Например, в деле, рассмотренном Арбитражным судом Поволжского округа, эксперт-оценщик в рамках судебной экспертизы определил рыночную стоимость изымаемого участка, исходя из того, что он предназначался для размещения на нем автомобильной дороги. Но суд не принял отчет оценщика. Он указал, что имущественные потери рассчитываются исходя из тех целей использования участка, которые были актуальны для собственника до заключения соглашения об изъятии. В рассмотренном судом деле целью являлось ведение сельского хозяйства. Понятно, что рыночная стоимость такого участка будет существенно отличаться от стоимости аналогичного участка, который планируется использовать для размещения автомобильной дороги 3 .
Изъятие Земельных Участков Актуальость
Под временным занятием земельного участка законодатель подразумевает его правомерное[8] занятие на какой-то срок, а под ограничением прав на землю — также правомерные случаи ограничений, прямо предусмотренные федеральными законами, например особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, и др. (ст. 56 и 56.1 ЗК РФ).
[2] Проблема унифицированной и эффективной защиты и гарантий прав лиц, у которых принудительно изымались земельные участки (права на них) с находящимися на них иными объектами недвижимости, усугубляется наличием разношерстного специального законодательства о принудительном изъятии такого имущества (см., напр.: Федеральные законы от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; от 07.06.2013 № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2022 года, Кубка конфедераций FIFA 2022 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; от 08.05.2009 № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума „Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество“ в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; от 17.07.2009 № 145-ФЗ «О государственной компании „Российские автомобильные дороги“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Воплощенные в некоторых из названных законов идеи ускоренного лишения собственников и вторичных землевладельцев прав на земельные участки отнюдь не способствуют уверенности в «священности» права собственности в Российской Федерации, усилению правовых гарантий, в том числе эффективной защиты потерпевших от неправомерных изъятий, и формированию непротиворечивой судебной практики по актуальным вопросам, связанным с нарушением прав и законных интересов частных лиц при изъятии их участков.
Данный способ защиты прав собственника и вторичного землевладельца воспринят судебной практикой как надлежащий[25], причем без дополнительного исследования вопроса о необходимости заключения (в судебном или внесудебном порядке) отдельного соглашения о выкупе или принятия судом решения об изъятии соответствующего участка в пользу публично-правового образования.
Получается, что оспаривание бездействия органов власти и их должностных лиц нельзя причислить к эффективным способам защиты при фактическом занятии земельного участка ввиду того, что удовлетворение такого требования не повлечет гарантированного восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, а также не будет способствовать соблюдению принципа процессуальной экономии.
На практике встречаются особо циничные случаи нарушения порядка изъятия земельных участков, когда публичный орган заблаговременно извещает собственника о планируемом принятии решения об изъятии части его земельных участков, тем самым стимулируя (по сути вынуждая) его провести межевание этих целевых частей для формирования самостоятельных готовых к изъятию земельных участков, принимает такое решение, дает напоказ поручения своим подразделениям о проведении оценки изымаемой недвижимости и подготовке проекта соглашения о выкупе. При этом, пользуясь тем, что для оценки и подготовки соглашения о выкупе нужно время, и ссылаясь на срочность удовлетворения публичных нужд (например, в виде строительства и использования населением местной дороги в новом жилом микрорайоне), параллельно (еще до получения каких-либо прав на землю частного собственника) инициирует и организует проектирование и возведение за бюджетный счет инфраструктурных объектов. А после окончания всех или основных этапов строительства данный орган власти отменяет свое решение об изъятии: без объяснения причин, без проведения оценки, без заключения соглашения о выкупе и без какой-либо компенсации негативных последствий жертвы такого чиновничьего произвола.
При этом следует отметить, что суды, рассматривая споры по делам №№ А12-70274/2022, А12-54447/2022 о признании незаконными приказов об изъятии земельных участков, отмечают, что непредставление пользователями недр документов, подтверждающих отсутствие иных возможностей оформить правоустанавливающие документы на земельные участки, не может быть принято в качестве аргумента, поскольку действующее законодательство не ставит право владельца лицензии на пользование недрами ходатайствовать об изъятии земельного участка в зависимость от наличия таких возможностей.
Федеральным законом от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельный Кодекс Российской Федерации был дополнен главой VII.1, устанавливающей порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Приказом Федерального агентства по недропользованию от 07.04.2022 № 255 «О распределении полномочий между Федеральным агентством по недропользованию, его территориальными органами и подведомственными организациями при принятии решений об изъятии земельных участков для государственных нужд Российской Федерации в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения)» осуществление данных и непосредственно связанных с ними полномочий возложено на территориальные органы Роснедр по месту нахождения изымаемого земельного участка. При этом информационно-аналитическое обеспечение исполнения ими данных полномочий осуществляется территориальными фондами геологической информации.
4. Приказ Федерального агентства по недропользованию от 07.04.2022 № 255 «О распределении полномочий между Федеральным агентством по недропользованию, его территориальными органами и подведомственными организациями при принятии решений об изъятии земельных участков для государственных нужд Российской Федерации в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения)».
При этом отмечаем, что рассматривая дела №№ А43-28541/2022, А43-34915/2022, А43-34922/2022, А43-34923/2022, суды отметили, что направление копии решения об изъятии правообладателю изымаемой недвижимости имеет обязательный характер только в случае наличия у уполномоченного органа исполнительной власти сведений о почтовом адресе, указанном в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в ЕГРН, а также в случае сообщения самим правообладателем адреса для связи в виде электронной почты.
Правительство Амурской области
Так, в силу требований статьи 284 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Российской Федерацииили в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.
Также земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде (ст. 285 ГК РФ).
Хотелось бы обратить внимание на то, что в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, при определении которого учитываются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на участок; убытки, причиненные изъятием земельного участка, в том числе упущенная выгода; рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества в случае, если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем объектов недвижимости.
Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия.
В соответствии с п. 5 ст. 279 ГК РФ собственник земельного участка должен быть извещен о принятом решении об изъятии земельного участка в соответствии с земельным законодательством. В решении об изъятии должны быть указаны: изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию; объекты недвижимого имущества, расположенные на таких земельных участках; цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (ст. 279 ГК РФ).
В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, в том числе связанным со строительством, реконструкцией объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов в отношении:
На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль
Еще один вариант заранее позаботиться о своих интересах — подать заявление об учете прав на земельные участки. Для этого надо внимательно отслеживать официальные публикации на сайте муниципалитета и региона — и, как только появится извещение об изъятии земель, сразу подать заявление. В публикации будет написано, куда и когда подавать такие заявления.
Если вы не согласны с размером компенсации, надо обосновать свои требования. Просто «хочу больше, потому что мне надо» не сработает. Приложите копию договора купли-продажи , по которому совсем недавно этот участок купили по более высокой цене, или заключение независимой экспертизы — это будет веским аргументом. Можете сделать свой проект соглашения, протокол разногласий к проекту или просто написать ответ: согласен подписать, если условия измените так-то и так-то .
Поэтому, если высокоскоростная магистраль пройдет через ваше садоводческое товарищество или совсем рядом с ним, у вас действительно могут забрать землю и все, что на ней расположено. Но государство возместит вам рыночную стоимость участка, понесенные убытки и упущенную выгоду.
Изымаемое имущество могут компенсировать деньгами или другой недвижимостью. Обмен возможен, только если вы на него согласитесь. Если предпочитаете получить деньги, настаивайте на таком варианте компенсации. Поскольку государство выкупает у вас землю, оно должно определить сумму, которую вам заплатит, — цену выкупа.
Государство не компенсирует стоимость недвижимости, которая не соответствует целевому назначению земельного участка. Например, если на участке, предназначенном для создания и развития личных подсобных хозяйств, построить гостиницу или автомойку — это нецелевое использование земли. Стоимость таких построек не войдет в компенсацию.
Установлено, что в связи с необходимостью строительства объездной автомобильной дороги администрацией области принято постановление об изъятии для государственных нужд области части земельного участка из состава принадлежащего З. и М. земельного участка сельскохозяйственного назначения. При этом участок собственниками фактически не использовался, в аренду не передавался, производство сельскохозяйственной продукции не осуществлялось.
Так, например, судом первой инстанции размер выкупной цены, подлежащей выплате Б., был определен исходя из вида разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства». Однако на день, предшествующий принятию постановления главы администрации края об изъятии земельного участка, вид разрешенного использования данного земельного участка был определен «для садоводства» и лишь впоследствии изменен ответчиком.
Аналогичным образом необходимо решать вопрос о соблюдении установленной положениями главы VII.1 ЗК РФ процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если до 1 апреля 2022 г. принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и не принято решение об изъятии такого земельного участка.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту регистрации и месту фактического проживания ответчика корреспонденцией является риском для него самого, все неблагоприятные последствия которого несет К., и не свидетельствует о неисполнении или ненадлежащем исполнении истцом своей обязанности по уведомлению правообладателя в письменной форме о принятом решении об изъятии земельного участка.
3. Уклонение или отказ правообладателя земельного участка от получения направленного по его месту жительства письменного уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не являются основанием для отказа в принудительном отчуждении земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие части частного земельного участка для муниципальных нужд
В связи с чем, при наличии оснований для принятия решения об изъятии части частного земельного участка, необходимо проработать вопрос о возможности раздела земельного участка, находящегося в частной собственности. В дальнейшем рассмотреть возможность принятия решения об изъятии. Другой вариант: проработать вопрос о перераспределении земельного участка, находящегося в государственной собственности или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, принадлежащих гражданину или юридическому лицу.
Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения его копии, со дня возврата отправителю заказного письма, или со дня направления письма на электронную почту (а если нет сведений о месте его проживания или адресе «электронки» — со дня опубликования решения об изъятии).
В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).
При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.
Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).
Особенности изъятия земель для государственных и муниципальных нужд
В процессе экономического развития для активного роста производства у государства и муниципалитетов возникает необходимость строительства автомобильных дорог, железнодорожных путей, туннелей, мостов, эстакад и прочих транспортных развязок, а также нефте- и газопроводов, линий электропередачи и прочих всевозможных транспортных и инфраструктурных объектов, в том числе связанных с выполнением международных соглашений. Учитывая всевозрастающее желание нашей страны быть участником международных соревнований, конференций, съездов и других подобных мероприятий увеличивается потребность в выделении под указанные нужды определенного количества земельных участков, находящихся в частном владении, будь то физические или юридических правообладатели. Обеспечить баланс публичных и частных интересов призвана процедура изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Как правовой институт, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд представляет собой совокупность правовых норм, регламентирующих общественные отношения, возникающие в процессе прекращения субъективных имущественных прав на земельные участки ради необходимости использования последних в публичных интересах [4].
Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях на основании норм, закреплённых в земельном кодексе. Но, к сожалению, в некоторых случаях власти пользуются своим правом по изъятию земель в собственных целях, которые не перечислены в статье 49 Земельного кодекса [1]. В иных случаях имеет место личная заинтересованность вышестоящих лиц. Поэтому собственнику необходимо знать меры по защите своего права собственности, которое закреплено за ним ст. 213 Гражданского кодекса [2].
В случае не достижения компромисса с правообладателем земельного участка, допускается осуществление такого изъятия в принудительном порядке. В отличие от других оснований принудительного прекращения права собственности и других вещных прав на земельные участки, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд производится у добросовестного законного правообладателя, то есть в условиях отсутствия какого-либо нарушения законодательства или невыполнения обязательства со стороны правообладателя. Это обстоятельство обуславливает исключительность случаев изъятия. В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях.
- Земельный кодекс Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ ст.49.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ ст. 213.
- Сидорова Е. Л. Защита прав и интересов физических и юридических лиц при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд: Автореф. канд. юрид. наук. — М., 2010. — С. 10.
- Украинцев О. Ю., Веретенникова Г. В. Проблемы изъятия земель для государственных и муниципальных нужд в Российской Федерации // Успехи в химии и химической технологии. — ТОМ XXIX. — 2022. — № 5. — С. 88.
Борисенко Анастасия Эдуардовна
В Швеции существует трехступенчатый тест на определение соответствия критериям «общественных интересов». Он заключается в том, что (1) выгоды экспроприации должны преобладать расходы на нее, (2) ценность нового использования земли должен быть выше ценность текущего использования и (3) цель экспроприации должна быть важной. Также обязательным условием является то, что приобретателю необходимо определенное, конкретный участок, продавец которой находится, [таким образом], в монопольном положении. Такой подход упрощает процедуру и уменьшает возможности для произвольного трактовки целей изъятия.
Вопрос отчуждения земельных участков для общественных нужд и по мотивам общественной необходимости (далее «отчуждения земель») является актуальным в связи с постоянным развитием городов, расширением их границ, необходимостью в строительстве новых объектов инфраструктуры, для реализации которых необходимы значительные территории, которые уже могут находиться в собственности граждан. Самым неоднозначным вопросом является расчет размера компенсации за изъятое имущество, который ставит под угрозу права граждан и компетенцию органов государственной власти и приводит к решению вопроса в суде.
Все современные государства имеют это полномочие в той или иной форме. Но независимо от названия (возможны варианты «принудительный выкуп», «экспроприация», «изъятие земельного участка», или «резервирование земель для государственных или муниципальных нужд») и формы реализаций процедура отчуждения имеет общую структуру (рис. 1).
Конституции многих стран предусматривают одновременно защиту права частной собственности и полномочия государства отчуждать земельные участки без добровольного согласия владельца. Конституционно-правовые рамки, которые в общем виде определяют условия принудительного отчуждения, в основном уделяют внимание принципам и просто предусматривают принудительное отчуждение как единственное исключение из режима нерушимости права частной собственности. Такие конституции оставляют детализацию института принудительного отчуждения другим актам законодательства, а в некоторых случаях — толкованию судов (США, Руанда).
Изъятие земельных участков в 2022 году для муниципальных и государственных нужд: новый порядок
- Это земли дачников и огородников, дольщиков и организаций. Например, собственники долей осуществили государственную регистрацию своих прав только на 18 млн га земельных угодий из 115 имеющихся.
- Основная проблема легитимности использования земли существует и у сельскохозяйственных организаций. В собственности этих организаций оформлено 3,5 млн га, остальные земельные доли используются на правах: аренды с госрегистрацией договоров аренды и без госрегистрации, а еще на правах представительства без оформления каких-либо документов на землю (фактически это самозахват невостребованных земельных долей).
Земля может быть изъята для нужд муниципалитета или органов федеральной власти. От целей и субъекта изъятия начать процедуру имеет право государство или муниципалитет. Для каждого случая существует перечень оснований и схема действий. Но если собственник и орган власти не достигнут соглашения, спор между ними решат судебные органы. Суд в любом случае признает действия государственного или муниципального органа законными, собственник на основании судебного приказа будет вынужден передать свою землю в их распоряжение. Исключением являются случаи, когда орган власти формально отнесся к процедурам, предшествующим изъятию.
«Так, неосуществление сельскохозяйственных работ собственником или иным лицом, владеющим земельным участком на законном праве в течение трех и более лет подряд, а также земельная доля, о которой отсутствуют сведения в решениях органов местного самоуправления, принятых до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним», будет считаться невостребованной долей, — отметил эксперт. — Орган местного управления составляет списки таких невостребованных земель, списки утверждаются общим собранием участников долевой собственности».
Изъятие — многокомпонентная упорядоченная процедура. После принятия решения об отъеме участка из частных владений, должен соблюдаться порядок действий. В ином случае собственник может по своей инициативе направить заявление в орган судебной защиты. Владельцу земли нужно помнить, избежать изъятия не удастся при всем желании, поэтому разжигать конфликт с органами власти не стоит. Но отстаивать свои права при попытке их нарушить необходимо обязательно. Неосведомленность и попустительство в вопросах собственности недопустимы, так как есть риск остаться без денег и земли.
Для нормального развития земельного рынка, по мнению экспертов, безусловно, обозначенные проблемы нужно было решить. Более того, представляется, что соответствующие изменения произведут определенный позитивный эффект на земельном рынке. Однако насколько сильным он будет, зависит от правоприменительных органов, а также от самих пользователей соответствующих земельных участков.
Резервирование земель для муниципальных нужд — это функция по управлению земельными ресурсами, направленная на сохранение земельных ресурсов для успешного решения задач местного значения. Посредством резервирования вводится ограничение вещных прав на землю, в том числе запрет на их приватизацию, а также различного рода ограничения на использование земель, осуществление хозяйственной и иной деятельности в пределах зарезервированных земель.
Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 Земельного кодекса РФ, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории. Резервирование земель может осуществляться также в отношении земельных участков, необходимых для целей недропользования.
Вопрос резервирования земель и изъятия земельных участков для муниципальных нужд продолжает сохранять свою актуальность. Причём, если в 2010 году основной акцент был сделан на резервировании земель, то в 2011 году такой акцент сместился в сторону изъятия земельных участков, расположенных в границах зарезервированных земель, и земельных участков, на которых расположены аварийные многоквартирные дома. В ближайшей перспективе тенденция на увеличение количества изымаемых земельных участков сохранится ввиду того, что на территории города Омска расположено более 500 многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.
Изъятие объектов недвижимого имущества
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе при создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).
— информация органа государственного земельного надзора о неисполнении предписания об устранении выявленных нарушений, полученная органом местного самоуправления (направляется не позднее, чем через 30 дней со дня привлечения виновного лица к административной ответственности – пункт 9 статьи 71 ЗК РФ);
В срок, не превышающий 20 рабочих дней со дня получения от уполномоченных исполнительных органов государственной власти (органы земельного, строительного надзора и пр. надзорные органы) или органов местного самоуправления, осуществляющих муниципальный земельный контроль, контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий, уведомления о выявлении самовольной постройки и документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки, орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения постройки либо принимает решение о сносе самовольной постройки, либо о сносе постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, либо направляет в суд соответствующий иск.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства регламентирован постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».
Собственники жилых и нежилых помещений, а также наниматели жилых помещений обязаны исполнять установленные законом требования к использованию и содержанию объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия. Одним из таких требований является запрет на проведение работы изменяющей облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, а также интерьер выявленного объекта культурного наследия (подпункт 2 пункта 1 статьи 47.3, пункт 11 статьи 47.6, статья 56.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).
Отдельный вопрос при определении размера компенсации – учёт объектов, права на которые надлежаще не зарегистрированы. Проблемы на практике могут возникнуть даже со зданиями, которые приобретены до 1998 года и «ранее возникшие» права на которые считаются юридически действительными.
Также велик риск, что уполномоченный орган при расчёте компенсации сочтёт находящиеся на участке объекты самовольными, находящимися в опасном для эксплуатации техническом состоянии или нарушающими разрешённое использование участка. Нередко проверки и предъявление соответствующих исков происходят незадолго до официального начала процедуры изъятия.
Каждый собственник земли и недвижимости рискует получить уведомление об изъятии своего имущества для государственных и муниципальных нужд. То есть недобровольно и в сжатые сроки поменять участок и здания на нём на денежную компенсацию, которая теоретически должна покрывать их стоимость и сопутствующие вопросы. Особенно актуально это для Москвы и Подмосковья, где активно идёт транспортное строительство и поставлены на поток проекты по комплексному развитию территории. Как понять, законно ли изъятие и как получить компенсацию?
- сначала оценить законность самого факта изъятии и при необходимости оспорить его;
- провести рыночную оценку размера компенсации, включающей как рыночную стоимость имущества, так и расходы в связи изъятием, упущенную выгоду и т.д.;
- после получения предложения о выкупе имущества с указанием размера компенсации – направить встречное предложение о выкупе по цене, соответствующей проведённой собственником оценке;
- при недостижении соглашения оспаривать определённый уполномоченным органом размер компенсации в суде, ходатайствовать о назначении судебной экспертизы.
Своевременное получение информации о предстоящем изъятии позволит, в том числе, подготовиться к спору о размере возмещения. Например, суд вряд ли с пониманием отнесётся к договорам с арендаторами или иными контрагентами, заключённым после официального уведомления собственника об изъятии или непосредственно перед ним. Так в постановлении АС Московского округа от 21 февраля 2022 года № Ф05-21314/2022 по делу № А41-9514/2022 отказано в возмещении убытков, подтверждённых заключённым собственником с другой коммерческой организацией соглашением о возмещении потерь. Дело в том, что соглашение составлено после публикации проекта планировки, предполагавшего изъятие участка.
Изъятие части частного земельного участка для муниципальных нужд
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления, причем решение об изъятии органы власти принимают не только по своей инициативе, а также по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ).
В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка уполномоченный орган доводит его до сведения заинтересованных лиц: размещает на своем официальном сайте и в печатных СМИ, направляет копию в Росреестр, правообладателям изымаемой недвижимости и в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ).
При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых. К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о мене.
Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 56.9 Земельного кодекса РФ).
Для этих целей орган, принимающий решение об изъятии, направляет запрос в Росреестр, а если такой запрос не дал результатов – в архивы, органы государственной власти, органы местного самоуправления, в распоряжении которых могут находиться указанные сведения, а также предполагаемым правообладателям изымаемых земельных участков.
Особенности изъятия земель для государственных и муниципальных нужд
Как правовой институт, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд представляет собой совокупность правовых норм, регламентирующих общественные отношения, возникающие в процессе прекращения субъективных имущественных прав на земельные участки ради необходимости использования последних в публичных интересах [4].
В случае не достижения компромисса с правообладателем земельного участка, допускается осуществление такого изъятия в принудительном порядке. В отличие от других оснований принудительного прекращения права собственности и других вещных прав на земельные участки, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд производится у добросовестного законного правообладателя, то есть в условиях отсутствия какого-либо нарушения законодательства или невыполнения обязательства со стороны правообладателя. Это обстоятельство обуславливает исключительность случаев изъятия. В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях.
В процессе экономического развития для активного роста производства у государства и муниципалитетов возникает необходимость строительства автомобильных дорог, железнодорожных путей, туннелей, мостов, эстакад и прочих транспортных развязок, а также нефте- и газопроводов, линий электропередачи и прочих всевозможных транспортных и инфраструктурных объектов, в том числе связанных с выполнением международных соглашений. Учитывая всевозрастающее желание нашей страны быть участником международных соревнований, конференций, съездов и других подобных мероприятий увеличивается потребность в выделении под указанные нужды определенного количества земельных участков, находящихся в частном владении, будь то физические или юридических правообладатели. Обеспечить баланс публичных и частных интересов призвана процедура изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях на основании норм, закреплённых в земельном кодексе. Но, к сожалению, в некоторых случаях власти пользуются своим правом по изъятию земель в собственных целях, которые не перечислены в статье 49 Земельного кодекса [1]. В иных случаях имеет место личная заинтересованность вышестоящих лиц. Поэтому собственнику необходимо знать меры по защите своего права собственности, которое закреплено за ним ст. 213 Гражданского кодекса [2].
- Земельный кодекс Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ ст.49.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ ст. 213.
- Сидорова Е. Л. Защита прав и интересов физических и юридических лиц при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд: Автореф. канд. юрид. наук. — М., 2010. — С. 10.
- Украинцев О. Ю., Веретенникова Г. В. Проблемы изъятия земель для государственных и муниципальных нужд в Российской Федерации // Успехи в химии и химической технологии. — ТОМ XXIX. — 2022. — № 5. — С. 88.
Думается, что документы территориального планирования и градостроительного обоснования должны рассматриваться судом в совокупности с другими доказательствами при оценке законности и обоснованности решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Во-первых, это проблема оснований изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Оправданным представляется установление в ЗК РФ ограничений изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. По этому пути пошел казахстанский законодатель. К преимуществам казахстанского законодательства следует отнести установление ограничения изъятия земель отдельных категорий.
Важным является то, что в США земельные участки действительно изымаются для публичных нужд, однако могут использоваться в частном порядке. Этот принцип представляет определенный интерес для отечественной практики регулирования рассматриваемых отношений. Данный принцип пока не нашел четкого закрепления в российском законодательстве.
По праву США, основанием изъятия земельных участков, находящихся в частной собственности, выступает публичное использование. Для обоснования потребности в публичном использовании необходимо доказать разумную необходимость изъятия земельного участка, которое действительно необходимо для достижения поставленных государством целей. Кроме того, принудительное прекращение права собственности должно удовлетворять «разумно обозримые потребности». Органы власти должны обосновать общественные потребности, для реализации которых требуется изъятие земельного участка.
Борисенко Анастасия Эдуардовна
- Собрать и проанализировать материалы о случаях отчуждения земельных участков с целью их дальнейшей классификации и выявления наиболее проблемных мест в процедуре отчуждения.
- Разработать проект усовершенствования процедуры отчуждения земель и концепции определения суммы возмещения за изъятую участок.
Исходя из указанных проблем можно сделать вывод, что на данном этапе развития и изученности вопроса принудительного отчуждения земельных участков оно несовершенно и требует реформирования законодательной базы, во время которого будут учтены основные принципы, которые помогут сделать процедуру отчуждения более эффективной. К таким принципам можно отнести следующие:
- Виды возможной компенсации:
— денежная;
— в натуральном выражении. - База для расчета компенсации
1) экспертная оценка:
— рыночная стоимость;
— не рыночные виды стоимости;
2)нормативная оценка. - Надбавки:
— упущенная выгода;
— моральный ущерб;
— дробление участка.
В Австралии принудительный выкуп земель санкционируется Конституции Содружества и регламентированный законодательством штатов. Правительственный Земельный Мониторинг играет фундаментальную роль в обеспечении подотчетности и прозрачности сделок с землей в целом и принудительного выкупа частности. Этот независимый надзорный орган выпускает рекомендации (указания) под названием «Политика и Инструкции по Покупки, принудительного Выкупа и Продажи Земель», которые являются обязательными нормами для всех сделок с недвижимостью, заключаемых государственными агентствами. Такая практика считается одной из самых удачных.
