Уведомление Арендаторы О Необходимости Вывезти Имущество
Содержание
4 ошибки арендатора при расторжении договора аренды
Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.
Не все собственники недвижимости готовы тратить время на суды с арендаторами. Поэтому часто в договор аренды записывают право арендатора отказаться от помещения без суда и без причины. Иногда арендатору дают право на отказ в случае, если арендодатель не сделал капремонт или мешает вести бизнес в помещении. Так можно по ст. 450.1 ГК РФ.
Судебная практика позволяет сделать вывод о правомерности удержания имущества арендодателем в случае неисполнения арендатором принятых обязательств (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа (ФАС СЗО) от 23 августа 2022 г. по делу № А56-40614/2022; Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда (20 ААС) от 14 июня 2022 г. по делу № А68-10567/2022 и др.).
- направить арендатору письменное требование о погашении задолженности, неустойки (при ее наличии);
- если срок действия договора аренды не закончился, то соблюсти процедуру расторжения договора в одностороннем порядке путем направления уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке;
- направить по месту нахождения арендатора уведомление об удержании имущества, в связи с систематической неоплатой арендной платы;
- назначить приказом ответственных лиц за вскрытие и опись имущества;
- привлечь к процедуре вскрытия замков, осмотра помещения и описи имущества незаинтересованных лиц, например сотрудников соседних офисов, прохожих лиц;
- желательно фиксировать весь процесс вскрытия, осмотра и описи на видеокамеру;
- произвести осмотр, опись имущества, оборудования, расположенных в арендуемом должником помещении;
- документально в описи зафиксировать все имущество, оборудование, их наименование, серийные номера, количество, иную информацию, завизировать ответственными лицами и свидетелями;
- после чего закрыть и опечатать помещение.
Что можно сделать с имуществом, которое оставил арендатор? Сразу отметим, что вопросы, связанные с распоряжением имуществом арендатора, оставленным им после расторжения договора, также необходимо согласовывать с арендатором заранее и прописывать в договоре. Однако представим, что этого сделано не было.
Если договор расторгается или прекращает действие в обычном порядке, арендодатель и арендатор подписывают двухсторонний акт о возврате помещений арендатору. Однако при «внезапном исчезновении» арендатора этого сделать не получится. Отсутствие арендатора не препятствует арендодателю вновь вступить во владение помещениями, если договор расторгнут. На практике в этом случае арендодатель предварительно уведомляет арендатора о своем намерении вновь занять помещения и предлагает забрать из них имущество, принадлежащее арендатору. Если в указанное в сообщении время арендатор не явится, вскрытие помещений можно провести без него. Для этого, как правило, создается комиссия, состоящая из сотрудников арендодателя. При выявлении в помещениях имущества, комиссия составляет его опись, а арендатор уведомляется о возможности забрать принадлежащие ему вещи. Суды квалифицируют такие действия как самозащиту права.
ВС защитил арендатора, не подписавшего акт о возврате имущества его владельцу после окончания аренды
После изучения материалов дела № А35-6435/2022 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя. Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.
Адвокат, руководитель практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян полагает, что определение Верховного Суда следует только приветствовать. Он отметил, что ситуация, когда стороны по тем или иным причинам не оформляют предусмотренных договором документов, подтверждающих те или иные обстоятельства, является довольно распространенной на практике. «Например, стороны могут не подписывать акты приема-передачи при поставке товаров, особенно, если речь о длительных отношениях, актов приема-передачи стройплощадки по договору строительного подряда, актов приема-передачи независимых гарантий и т.д. И далеко не всегда такое отклонение от договора связано с желанием создать предпосылки для заявления требований в последующем. По факту такое пренебрежение буквой договора связано с возникающими с взаимного согласия сторон деловыми отношениями в процессе исполнения договора», – заметил эксперт.
Удержание имущества арендатора
Может ли арендодатель опечатать помещение? И ответом будет да, но с условием, что это прописано в договоре. В таком случае арендная плата за период ограничения и опечатки не берется. Бывает такое, что уже суд признает факт опечатывания незаконным, тогда арендодатель может заплатить убытки за период простоя.
Существуют основания совершить удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности. Однако до этого должны быть проверены еще некоторые моменты, особенно запреты на подобную процедуру. Если же такого нет, то действия арендодателя считаются правомерными.
Уведомление Арендаторы О Необходимости Вывезти Имущество
Ответ: По общему правилу арендодатель вправе удерживать имущество арендодателя, в качестве обеспечительной меры. Например, в случаях если есть задолженность по арендной плате. Однако есть целый перечень требований и условий, при которых удержание имущества должником будет законным.
Арендодатель, должен описать такое имущество и уведомить арендатора об удержании. Такой вывод основан на следующем: к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано. Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 31.01.2011 № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150.
Топ-10 арендных споров 2022 года
Примечание редакции: в новой апелляции, поданной арендатором, собственник отказался от заявленных требований, и дело было прекращено 26.11.2022. Предполагаем, что в данном случае стороны смогли договориться самостоятельно, что, по нашему мнению, является оптимальным завершением любого спора.
Судьи постановили разобраться, может ли собственник использовать предмет аренды без стеллажей и ковров, что считает весь комплекс имущества не возвращенным в полном объеме. Они указали на то, что оценка упущенной выгоды владельца указанного имущества 7 млн рублей завышена, новое рассмотрение по делу с этим согласилось. Однако против предложения снизить сумму взыскания соответственно объему имущества судьи на этот раз сочли, что требование 7 млн рублей за невозврат стеллажей и ковров было недобросовестным поведением, поэтому отказали в них в полном объеме.
21 мая 2021 uristmed 1078