Основание Изменения Вида Разрешенного Использования Земельного Участка Земельный Кодекс Рф
Содержание
- 1 Основание Изменения Вида Разрешенного Использования Земельного Участка Земельный Кодекс Рф
- 2 Особенности изменения вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной собственности
- 3 Изменение вида разрешенного использования земельного участка
- 4 Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
- 5 Основание Изменения Вида Разрешенного Использования Земельного Участка Земельный Кодекс Рф
- 6 О порядке изменения вида разрешенного использования земельного участка
- 7 Изменение разрешённого использования: основные положения и пошаговая инструкция
- 8 Как сменить вид разрешенного использования участка земли
Основание Изменения Вида Разрешенного Использования Земельного Участка Земельный Кодекс Рф
Градостроительный кодекс относит к числу основных принципов законодательства о градостроительной деятельности участие граждан и их объединений в ее осуществлении, обеспечение свободы такого участия, ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий (статья 2).
Статьей 7 Земельного кодекса предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Если заявителю будет отказано в изменении вида использования участка, тогда он вправе обратиться в суд с иском о признании такого отказа незаконным. Однако, обращаясь в суд с указанным иском желательно оценить, насколько отказ является незаконным и почему он незаконен. В любом случае заявителю необходимо будет мотивировать свои требования о признании отказа в изменении вида незаконным.
- Основные. Данные вид разрешенного использования предусмотрен изначально для данного земельного участка исходя из зоны, в которой он находится местоположением. Использование данного участка не предполагает дополнительных разрешений.
- Условно-разрешенные. Данный вид использования предусмотрен органами государственной власти в соответствующем градостроительном регламенте и для его реализации предусмотрен разрешительный порядок. Данное разрешение получается у органа власти на основании заявления правообладателя;
- Вспомогательные. Такое использование подразумевается исключительно в дополнении с вышеуказанным и не может использоваться самостоятельно.
Особенности изменения вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной собственности
В соответствии с пунктом 3 статьи 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
В соответствии пунктом 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Коллеги, предлагаю разобрать следующую ситуацию и поделиться мнением. Представим, что есть земельный участок, собственность на который не разграничена. Распоряжается Департамент земельных и имущественных отношений, либо Администрация (смотря где). Заключен договор аренды участка на 49 лет до 1 марта 2022 года для строительства торгового центра, например. Участок находится в зоне деловой застройки. Арендатор решил изменить вид разрешенного использования и выбрать любой из основным в рамках указанной зоны. В соответствии с ПЗЗ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Согласно п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве. Казалось бы ПЗЗ разрешает вносить подобные изменения, закон о кадастре не запрещает, обращайся да меняй, НО. П осле изменения вида разрешенного использования в кадастр, необходимо внести изменения в существующий договор аренды. По ГК РФ внести изменения в договор аренды мы можем по взаимному согласию сторон договора. Арендодатель говорит: НЕ ХОЧУ! и как показывает практика, Арендодатель будет прав, что казалось бы совсем нелогично.В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13: изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка в данных Государственного кадастра недвижимости без соответствующего изменения договора аренды дополнительным соглашением с арендодателем противоречит фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивает его права.
Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (см. определение Верховного Суда РФ от 10.09.2014№ 18-КП4-95).
Все остальные документы, которые могут потребоваться для уточнения сведений в ходе оказания услуги, орган Росреестра получает у других государственных структур самостоятельно в рамках действующих регламентов и межведомственного взаимодействия. Не возбраняется представление иных документов собственником.
Распространенными категориями, которые наиболее часто переводят в другое использование, являются земли населенных пунктов, а также сельхозназначения. Изменение разрешения касается, как правило, получения возможности построить жилой дом, зарегистрировать и прописаться для постоянного проживания. А для этого участок должен иметь статус ИЖС.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Земля в населенных пунктах (города, поселки, села и др.) территориально поделена на зоны. Согласно Градостроительному кодексуРоссийской Федерации (далее – ГрК РФ) они называются — территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают правила: для чего можно использовать землю, какие объекты недвижимостиможно строить, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и пр. параметры.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее –ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденнымприказом Минэкономики России от 01.09.2014 № 540.
Основание Изменения Вида Разрешенного Использования Земельного Участка Земельный Кодекс Рф
На практике иногда возникают случаи, когда государственные регистраторы при рассмотрении таких заявлений начинают требовать распорядительные акты администрации. Если в муниципальном образовании утверждены ПЗиЗ, то такие требования являются незаконными и неправильными.
Правообладатель земельного участка вправе свободно установить любой из основных или вспомогательных видов использования для своего участка без каких-либо специальных разрешений администрации муниципального образования. Иными словами, для изменения вида использования участка (основного или вспомогательного) за разрешениями ни в администрацию, ни куда-либо еще, обращаться не нужно вообще.
Государство жестко контролирует целевое применение земель. Владелец не может самовольно возвести на собственном садовом участке магазин или многоэтажный жилой дом – на территории с/г назначения. Для этого предварительно нужно изменить вид разрешенного использования. Существуют и другие причины таких изменений, например, желание увеличить стоимость недвижимости при перепродаже.
- на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, находящиеся в собственности иных лиц;
- отсутствуют споры по границам земельного участка со смежными землепользователями.
- несу ответственность за достоверность представленных сведений указанных в настоящем заявлении.
В соответствии пунктом 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Из вышесказанного следует, что изменение вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной собственности, возможно в случае, если вид разрешенного использования соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования и фактическому использованию земельного участка.
О порядке изменения вида разрешенного использования земельного участка
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).
-Если вам предоставлен земельный участок в собственность либо в аренду администрацией, без проведения торгов либо аукциона с разрешенным видом использования земельного участка не предусматривающего индивидуальное жилищное строительство. То, если он и находится в зоне предназначенной для индивидуального жилищного строительства, то изменение вида разрешенного использования земельного участка не возможно. Поэтому, если у вас земельный участок предоставлен без торгов с ограничением строительства, а вокруг вас стоят индивидуальные жилые дома, то не удивляйтесь что ваше право не ущемлено.
При смене ВРИ через проведение публичных слушаний, предоставление готового документа может затянуться на срок более месяца. Это зависит от порядка проведения публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности, принятого в данном муниципальном образовании.
Смена ВРИ производится в соответствие с градостроительным регламентом. Градостроительный регламент, являющийся частью правил землепользования и застройки, определяет перечень ВРИ, предусмотренных для территориальной зоны, в границах которой расположен участок.
- Переводом выделенной территории в другую категорию на основании соответствующего ФЗ. В этом случае земельный участок может получить любой вид допустимого использования. Однако этот вариант сопряжен со сложностями. В частности, необходимо соблюсти ряд обязательных процедур и учесть многие законодательные требования.
- Без перевода в соответствии со ст. 37-38 Градостроительного кодекса и ст. 4.1 ФЗ, вводящего его в действие. Данный вариант считается не таким сложным и продолжительным, как предыдущий.
Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).
Изменение разрешённого использования: основные положения и пошаговая инструкция
Условно-разрешённые виды использования могут иметь варианты творческого планирования в применении, со стороны собственников. К ним не предъявляется особо жёстких требований, так как они не привязаны к градостроительному регламенту или укладываются в его контекст гармонично. Им вменяются лишь самые общие нормы и позиции, соответствующие общему целевому назначению.
В соответствии с целями, которые инициировали изменение разрешённого использования, приложите документы, отражающие характер планируемых вами работ. Это может быть ситуационный план участка и разрешение на строительство, выданное архитектурным управлением или отделом градостроительства. Они должны подтверждать правомочность ваших планов.
Как сменить вид разрешенного использования участка земли
Максимальный срок между рассылкой уведомлений о слушаниях посредством СМИ или почтовых отправлений и принятием комиссией решения устанавливается местным законодательством, но не может превышать 30 дней (п. 7 ст. 39 Градостроительного кодекса).
- Госпошлина – 350 рублей;
- Заказ кадастровой выписки в МФЦ – 300 рублей;
- Изготовление ситуационного плана – 1500-3000 рублей;
- Организация публичных слушаний – 3000-10000 рублей.
В остальных случаях арендатору необходимо ориентироваться на условия договора. Если условия договора аренды ограничивают право арендатора на изменение разрешенного использования арендуемого участка – арендатор лишен возможности сделать это самостоятельно.
- Заказать в администрации выписку из ПЗиЗ на земельный участок, в которой будет приведен перечень основных и вспомогательных видов использования. Как правило, такие выписки либо совсем бесплатны, либо выдаются за символическую сумму. Получение выписки из ПЗиЗ — это муниципальная услуга.
- Найти свой земельный участок на карте градостроительного зонирования, функционального назначения территорий и т. п. В каждом муниципальном образовании название может незначительно отличаться. На карте нужно найти свой земельный участок и определить, в какой территориальной зоне он находится. Далее, в самих ПЗиЗ найти градостроительный регламент к этой территории и описание видов разрешенного использования, предусмотренных для нее. Сами ПЗиЗ и упомянутые карты в обязательном порядке размещаются на официальном сайте муниципального образования и на сайте fgistp.economy.gov.ru
