Судебная Практика Вс Расторжение Договора Аренды Земельного Участка Сельхозназначения С Прудом Муниципальная Собственность
Содержание
- 1 Судебная Практика Вс Расторжение Договора Аренды Земельного Участка Сельхозназначения С Прудом Муниципальная Собственность
- 2 Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики
- 3 Судебная Практика Вс Расторжение Договора Аренды Земельного Участка Сельхозназначения С Прудом Муниципальная Собственность
- 4 О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства
- 5 Как произвести расторжение аренды земельного участка
Судебная Практика Вс Расторжение Договора Аренды Земельного Участка Сельхозназначения С Прудом Муниципальная Собственность
1 апреля 2022 г. при осмотре указанного выше земельного участка специалистами управления имущественных отношений и управления муниципального земельного контроля администрации установлено, что предоставленный Кондрашову И.В. в аренду земельный участок не освоен, ограждение отсутствует, на участке имеется сорная растительность, объекты капитального строительства отсутствуют.
Однако эти обстоятельства какой-либо оценки суда по правилам статьи 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не получили, что повлекло за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Защита прав арендатора земельных участков // Обзор судебной практики
Арбитражные суды первой и кассационной инстанций требования администрации удовлетворили, отметив, что договор прекратил свое действие и не был продлен для завершения строительства. Кроме того, арендатор не зарегистрировал свое право на возведенный объект, поэтому какие-либо правовые основания для пользования участком у него отсутствовали. Наличие объекта незавершенного строительства, посчитали суды, не является препятствием для освобождения арендатором земельного участка после прекращения действия договора аренды.
4. Закон прямо предусматривает право арендатора при наличии у него объекта незавершенного строительства на однократное заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2022.
Однако эти обстоятельства какой-либо оценки суда по правилам статьи 198 (часть 4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не получили, что повлекло за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Кондрашовым И.В. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены решения Геленджикского городского суда Краснодарского края от 21 января 2022 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 5 июня 2022 г., как незаконных.
Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.
- Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
- Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
- Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
- Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.
Вячеслав Голенев также согласился с выводом ВС РФ о том, что нижестоящими судами не обоснован вывод о злоупотреблении правом. «Действительно, своим поведением публичный собственник не нарушил каких-либо требований к добросовестности. Собственник может пользоваться без ограничения во времени своим правом на расторжение арендного договора, вопрос заключается лишь в наличии нарушений со стороны арендатора и в каком состоянии находится последний», – отметил он.
Партнер и руководитель практики «Арбитражное, налоговое и банкротное право» КА г. Москвы № 5 Вячеслав Голенев указал на скупость и неокончательный характер определения и неясность его мотивировки. «Банкротный состав Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ в очередной раз попытался найти выход из сложившейся ситуации путем развития права и выработки новой позиции. Но такая попытка не совсем удалась», – полагает эксперт.
Судебная Практика Вс Расторжение Договора Аренды Земельного Участка Сельхозназначения С Прудом Муниципальная Собственность
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества и в иных случаях, предусмотренных законом. В том случае, если при уничтожении объекта недвижимости у владельца прекращено право собственности на принадлежавшее арендатору помещения, расположенные в указанном здании, может быть прекращено и возникшее у них в силу ст. ст. 39.20 ЗК РФ, право пользования земельным участком, на котором было расположено указанное здание, на основании иска органа местного самоуправления. Кроме того, дальнейшее использование пустого участка по договору аренды может повлечь нарушение установленного пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципа земельного законодательства — единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Если из условий соглашения усматривается, что договор аренды земельного участка был заключен с аредатором как с собственником капитального строения, то при его заключении предполагается, что стороны исходили из того, что не произойдет изменения обстоятельств, а именно снос здания, расположенного на земельном участке и погашения записи о праве собственности арендатора в ЕГРН на это здание. Кроме того, при заключении договора орган местного самоуправления при всей степени осмотрительности не мог предвидеть осуществления сноса здания, для эксплуатации которого, предоставлялся земельный участок. Статьей 451 ГК РФ установлено, что расторжение договора возможно в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях
П. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено особое регулирование досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет – только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.46 ЗК РФ и ст.ст.450, 619 ГК РФ, п.9 ст.22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
На основании изложенного, при исполнении договора арендаторам земельных участков необходимо проявлять должную осмотрительность при распоряжении объектом капитального строительства, принадлежащим им на праве собственности, чтобы избежать возможных рисков одностороннего расторжения договора аренды по искам органов местного самоуправления.
В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие нарушения порядка оформления протокола общего собрания от 13.12.2014 года, а именно ответ Истцу от Главы администрации Крымского сельского поселения Мясниковского района Ростовской области от 01.11.2022г. с указанием на то, что списка присутствующих на общем собрании участников долевой собственности и проекта межевания в администрации не имеется, и ответ Истцу от Ответчика от 02.11.2022г., из которого следует, что ему был предоставлен только протокол общего собрания от 13.12.2014 года, а остальные запрашиваемые документы, составляющие необходимое приложение, у Ответчика также отсутствовали.
Указанные документы в соответствии с п. 12, 13 ст. 14.1 Закона должны были быть составлены в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание, второй — в органе местного самоуправления поселения по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков также должна была быть передана на хранение в такой орган местного самоуправления.
На существенное нарушение ответчиком условий договоров как на основание для их расторжения истец не ссылался, и такие обстоятельства не были предметом судебного разбирательства. Каких-либо объективных причин для расторжения договоров аренды и возврата земельных участков арендатором не указано. Законность предоставления земельных участков, заключения договоров аренды этих участков истцом не оспаривалась и судом апелляционной инстанции под сомнение не ставилась.
В результате, данное дело попало на рассмотрение в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ.Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассмотрев дело, отменила апелляционное определение и оставила в силе решение суда первой инстанции, признала выводы суда апелляционной инстанции противоречащими нормам материального права по следующим основаниям.
В такой ситуации, решила коллегия судей, требование о признании права собственности отсутствующим следует считать разновидностью негаторного иска. ВС со ссылкой на положения статей 304 и 305 ГК указал, что арендатор, получивший земельный участок во владение по воле уполномоченного публичного органа на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск. Такой иск подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему собственником в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.
Городская администрация предоставила компании земельный участок для строительства детского сада, заключив договор аренды. В течение периода пользования участком арендатор на основе разрешения возвел здание будущего детского сада «до уровня первого этажа» (объект незавершенного строительства), но право собственности на него не оформил.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что участники общей долевой собственности на спорный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, действуя в пределах компетенции общего собрания, предусмотренной положениями пунктов 1 и 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 г. № 435-ФЗ), в связи с истечением 30 августа 2012 г. срока договора аренды этого участка вправе были 6 августа 2012 г. рассмотреть вопрос как о продлении, так и о прекращении договора аренды земельного участка, однако решение о прекращении договора аренды не было принято в связи с отсутствием необходимого количества голосов собственников (за принятие данного решения проголосовали участники, владевшие 46,15 % доли в праве общей собственности на земельный участок от общего числа долей собственников, присутствовавших на общем собрании, против принятия решения — 53,85%).
Истец просил проведение общего собрания 6 августа 2012 г. по вопросу прекращения договора аренды земельного участка признать недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что в соответствии с пунктом 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» данный вопрос не отнесён к компетенции общего собрания участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.
ФАС отметил, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. К периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ.
ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 19 мая 2010 г. по делу N А63-1/2009 подтвердил, что арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью.
О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства
В случаях, когда на день вступления в силу Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (вступил в силу с момента его официального опубликования — с 10.07.2003) субъектом Российской Федерации не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 01.01.2004 должна осуществляться по правилам, установленным статьей 19.1 названного Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.
Арендодатель просрочил внесение арендной платы более двух раз подряд. Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Суд всегда при рассмотрении данной категории споров заостряет внимание на том, каким способом истец (арендодатель) уведомлял о просроченной задолженности и требовал уплаты просроченной арендной платы. Арендодателю необходимо иметь в виду, что направление любой почтовой корреспонденции должно производиться строго по адресу арендатора, указанному им при подписании договора. Доказательством, подтверждающим подлинность данного адреса, должна служить ксерокопия страницы регистрации в паспорте (если адрес указан по адресу проживания директора) либо свежая выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, в которой содержится адрес постоянно действующего органа. Арендодатель может обезопасить себя от случаев, когда арендатор изменяет регистрацию и, соответственно, не получает по старому месту регистрации никакую входящую почтовую корреспонденцию. Гарантом того, что арендодатель не окажется в подобной ситуации, может служить только условие в договоре, которое обязывает каждую из сторон при изменении реквизитов уведомить о данных изменениях.
Хотелось бы отметить, что в случае получения арендатором претензии от арендодателя с требованием погашения образовавшейся задолженности и ее удовлетворения арендатором это не лишает арендодателя права на обращение в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды. В данном случае суды руководствуются Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Пункт 23 вышеуказанного Постановления Пленума закрепляет следующее: «Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора». Данный пункт разъясняет, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора .
———————————
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
Договор аренды — это договор гражданско-правового характера, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из приведенного определения следует, что одним из важных условий договора аренды, а главное, условием сохранения договорных отношений является своевременное внесение арендной платы за временное пользование имуществом, принадлежащим на праве собственности арендодателю.
В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными законами.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьями 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Следовательно, в соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в соответствующих договорах аренды относится к ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Пункт 1 статьи 614 ГК РФ закрепляет, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
При несоблюдении арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы арендодатель в порядке статьи 619 ГК РФ вправе досрочно расторгнуть договор аренды .
———————————
Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (принята Государственной Думой 22 декабря 1995 г.). См.: Российская газета. N 23 — 25. 6 — 8 февраля 1996 г.; Собрание законодательства Российской Федерации. 29 января 1996 г. N 5. Ст. 410.
Однако спорный объект (фундамент) не может быть признан объектом недвижимости, поскольку расположенный на земельном участке фундамент не имеет функционального назначения, не обладает признаками самостоятельного объекта, в том числе признаками объекта капитального строительства.
Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное уведомление было получено.Невозвращение земельного участка, непогашение задолженности по арендной плате и пени по договору послужили основанием для обращения администрации муниципального образования город Краснодар в суд с настоящим иском.
Как произвести расторжение аренды земельного участка
Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.
Арендатор в любой момент имеет право отказаться от аренды хоть полностью вещи хоть ее части ежели данная часть индивидуализирована, индивидуализацию Ваш участок прошел по согласованию с ОМС, вы ни чего не нарушили и отказались от прав на эту часть, ОМС как распорядитель дал разрешение на строительство, чел построился, то что он не платил Вам субаренду это Ваши терки с ним и еже хотите то крутите его, но при этом вы отберете у него право на зем участок и вновь у него кабола.
19 Июн 2021 uristmed 159