Главная / Банкротство / Из Чего Складывается Оплата Апартаментов В Москве

Из Чего Складывается Оплата Апартаментов В Москве

Содержание

1 Как; УО правильно установить размер платы за; содержание апартаментов
2 Апартаменты: как получать доход без забот
3 Апартаменты: законы и судебная практика
4 5 вопросов об апартаментах: о прописке, налогах, платежах за «коммуналку» и управляющей компании, а также — об особых услугах для привередливых жильцов
5 Покупка апартаментов в Подмосковье – советы экспертов
6 Вся правда об апартаментах: во сколько обойдется коммуналка, налог и ипотека
7 Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
8 Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации. Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет. Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.

Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию. Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени. В частности, на апартаменты не распространяются требования по инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке. Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2022 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2022 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю. Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

Новые ЖК похожи на кварталы-муравейники. В нашем будет жить 13 тысяч человек. Территория ЖК весьма компактная, все дома «прижаты» друг к другу. К тому же очень мало парковочных мест. У меня была машина, но я её продал — в частности, потому что возле дома её будет негде ставить.

Застройщики в Москве продают всё больше апартаментов — несмотря на то, что об их статусе до сих пор спорят в правительстве. Апартаменты выглядят как обычные квартиры или студии, но юридически считаются нежилыми помещениями. Сравни.ру нашёл героев, которые недавно купили апартаменты, и расспросил их о плюсах и минусах такого жилья.

Сравнительно низкая цена . Это главный аргумент в пользу покупки апартаментов. Мои апартаменты стоили 5 миллионов ₽. Это совершенно точно дешевле, чем похожие квартиры в том же районе. Но при этом по ипотеке на апартаменты нельзя получить налоговый вычет, коммунальные услуги будут дороже, а налог на имущество — выше.

Когда я задумался над покупкой жилья и начал рассматривать варианты, то понял, что мой бюджет предполагает два решения. Первое — купить квартиру поближе к метро, но в районе на востоке Москвы. И второе — апартаменты подальше от метро, но на западе Москвы. Я выбрал второй вариант: западные районы считаются более благополучными с точки зрения экологии, безопасности и инфраструктуры.

Как; УО правильно установить размер платы за; содержание апартаментов

Собственник не согласился с таким подходом к расчётам платы за ЖКУ и подал иск в суд. Он настаивал на том, что:

В отсутствие утверждённого перечня работ и услуг по договору управления и размера платы за содержание 1 кв.м. апартаментов начисления должны производиться исходя из размера платы, установленного органом местного самоуправления.
При расчётах платы за коммунальную услугу по энергоснабжению УО обязана применять тарифы для населения и жилых помещений, поскольку апартаменты предназначены для проживания, а не для ведения предпринимательской деятельности. Электроэнергия используется истцом на коммунально-бытовые нужды.
Истец не подписывал договор с УО, следовательно, не имеет обязательств перед организацией по оплате её услуг. Нет между сторонами и договорных отношений по поставке и оплате электроэнергии.

Договор управления на момент судебного разбирательства был действующим. Его подписали почти 75% собственников помещений в корпусе, где проживает истец, и они не оспаривали размер платы за содержание апартаментов, установленный в договоре. При этом истец договор не подписал и за всё время проживания в апартаментах не оплачивал счета за жилищно-коммунальные услуги.

Суд первой инстанции частично удовлетворил иск собственника апартаментов, обязав УО сделать перерасчёт платы за содержание и ремонт с применением установленного органом МСУ размера платы для «Жилых домов со всеми видами благоустройства, с лифтом, без мусоропровода». Апелляционный суд оставил решение первой инстанции было без изменений.

В здании, где истец владеет апартаментами, собственники помещений не смогли утвердить указанный размер платы. При этом заключённый между УО и застройщиком договор не может заменить решение общего собрания собственников. Поэтому размер платы за содержание и ремонт 1 кв.м. апартаментов должен определяться в соответствии с НПА муниципалитета.

По вопросу применения тарифа на электроэнергию, установленного для населения, суд согласился с ответчиком: УО не является исполнителем коммунальной услуги и действует по агентскому договору с поставщиком услуг. Изменить тариф на электроэнергию УО неправомочна.

Апартаменты: как получать доход без забот

На рынке апартаментов все больше людей, которые еще вчера и не помышляли о роли инвесторов. Прежний лидер — банковский депозит — теряет позиции: сегодня ставка по нему малопривлекательна — около 5% годовых, редкие банки предлагают 6%. Инвестиции в качественную недвижимость становятся реальной и более выгодной альтернативой. Но не в жилую недвижимость, которой придется управлять самостоятельно, а в коммерческую, где все заботы берут на себя профессионалы.

Менее доходный вариант, при котором апартаменты реально не только сдавать, но и использовать как жилье для себя, — долгосрочная аренда. В этом случае доходность — около 8%. «Стоит выбирать проекты, в которых разделены потоки постоянных жителей и тех, кто приехал на пару дней. Это вопрос комфорта и тех, и других. В проекте VALO есть секции для собственного проживания и долгосрочной аренды, а есть — секции гостиничного сервиса», — подчеркивает Евгений Тихоненко.

В соседнем, пятом, корпусе апарт-отеля небольшую студию с гостиничным управлением (под краткосрочную аренду) приобрела Ольга: семь месяцев назад она заплатила за нее 2,6 млн руб. вместе с гостиничным оснащением. Сегодня такие студии обойдутся в 3,3 млн. По выбранной программе доходности студия будет приносить Ольге от 32 тыс. руб. ежемесячно — именно на такой доход она рассчитывает после выхода на пенсию, а не на ту сумму, что ей будет платить государство.

По словам Евгения Тихоненко, другая составляющая хорошей доходности апарт-отеля — грамотное управление. « Мы взяли на себя большую ответственность и создали свою управляющую компанию, пригласив в нее профессионалов гостиничной отрасли. Она будет управлять комплексом и отчитываться перед инвесторами », — отмечает он.

При выборе инвестиционной программы собственник подписывает договор с УК на несколько лет. Именно управляющая компания будет привлекать арендаторов и рассчитывать доход апартаментов. Поэтому главный вопрос инвестора: как контролировать УК и быть уверенным, что она передает собственнику весь доход?

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ . К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные апартаменты отличаются от плохих.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права:

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ , потому что он не имеет никаких правовых гарантий. Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Вам может понравиться => Счетчик Не Крутит А Электроэнергия Есть

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Апартаменты: законы и судебная практика

В неравном положении собственники квартир и апартаментов оказываются и в вопросе приобретения прав на земельный участок. Так, по нормам жилищного законодательства земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно при первой регистрации собственности на помещение. При этом собственность на землю приобретают и собственники квартир, и собственники нежилых объектов, например коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах многоквартирных домов.

На необходимость доработать законопроект указало и правительство, а также четыре профильных комитета нижней палаты парламента. Кабмин, например, обратил внимание на необходимость неких «переходных положений», которые будут применимы для уже построенных апартаментов. Кроме того, нужно продумать и возможность применения законодательства о долевом строительстве для новых апарт-комплексов.

Владельцы квартир платят налог в размере лишь 0,1%. А здание, в котором находятся апартаменты, могут включить в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется по кадастровой стоимости. В связи с этим значительно повышается ставка по налогу на имущество физлиц — с 0,5% до 2% (ст. 406 НК). Младший юрист Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × Алена Дурнева отмечает, что у собственников есть возможность в судебном порядке исключить здание из такого списка — суды нередко выносят решения в пользу «жильцов» (например, в деле № 66а-2858/2022 Первого апелляционного суда).

Несмотря на эти особенности, популярность апартаментов растет, например в Москве за последний год количество сделок долевого участия в строительстве нежилого фонда выросло вдвое. Во-первых, покупатели такой недвижимости ждут законодательных изменений, которые закрепят статус апартаментов, и это разгоняет спрос. Во-вторых — деньги. Например, двухкомнатные апартаменты 59 кв. м недалеко от метро «Алексеевская» в Москве обойдутся покупателю в 19,5 млн руб., а двухкомнатная квартира такой же площади в том же районе, но дальше от метро приблизится по стоимости к 23 млн руб.

Но есть у этого законопроекта и ряд недостатков. Инициатива не решает вопрос правового статуса участка под домом с апартаментами, обращает внимание Жолобова. Если его примут, собственники жилых помещений в многофункциональном здании не получат равный объем прав в отношении земли по сравнению с собственниками квартир в «многоэтажках».

В элитном сегменте есть клиенты, которых привлекает именно гостиничный сервис. Хотя, по словам Шекеры, единственная категория арендаторов, которым не подходят апартаменты, – это сотрудники крупных компаний, часто иностранных, которым работодатель оплачивает проживание. Им необходима регистрация, а в апартаментах, как в нежилых помещениях, за исключением апарт-отелей, с регистрацией вопрос пока не решен.

По словам риэлторов, спрос на апартаменты в Москве хороший. С точки зрения арендатора, важны те же характеристики, что и для съемной квартиры, говорит Литинецкая. Это «где находится» и «сколько платить». Юридический статус нежилого помещения никакой роли для арендаторов не играет. «Мы не знаем ни одного случая отказа от аренды из-за статуса», – говорит Ирина Могилатова, гендиректор «Tweed недвижимости».

Сороколетов рассказал, что в Vertical на Московском, 73, в Санкт-Петербурге, которым управляет Becar Asset Management, УК работает по нескольким договорам: «агентский» – это когда 75% от арендного платежа получает собственник, а 25% – управляющая компания, и «гарантированный доход», когда собственник получает фиксированную ежемесячную выплату (к примеру, 50 000 руб.). Расходы по коммунальным платежам собственники оплачивают исключительно в дни простоя номера. В остальное время расходы закладываются в счет гостя. В зависимости от даты покупки и расчетного периода доходность в проекте составляет от 8 до 17% годовых.

Сороколетов уверен, что наибольшая доходность возможна, если сдавать на короткий срок: «Занимаясь этим самостоятельно, можно получить совсем не пассивный, а вполне активный доход». Но как только в этой цепочке помимо владельца появляется еще кто-то, например уборщица, которая обслуживает номер собственника, этот бизнес перестает быть суперприбыльным, предупреждает Сороколетов.

В ГК «Пионер» считают, что примерно половина всех апартаментов приобретается в качестве доходной недвижимости. А в московских апарт-отелях «YE’S Технопарк» и «YE’S Ботанический сад» до 90% сделок – это покупки для сдачи в аренду. В апарт-отеле сети в Петербурге на ул. Хошимина восемь из 10 собственников используют актив для этой цели, уточнил Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики «Пионера».

Как правило, владелец снимает показания со счётчиков, приходя за деньгами, или просит присылать ему данные. Кто-то вносит платежи сам, а кто-то предоставляет жильцам доступ к личному кабинету, чтобы они платили без его участия. Договаривайтесь так, чтобы всем было удобно.

Что, если вы заплатите за аренду, заселитесь в квартиру, а через месяц собственник заставит вас съехать из-за своей прихоти? Придётся начинать всё заново и опять платить риелтору. Другое дело – если есть договор, который в такой ситуации обязует риелтора бесплатно найти вам другую квартиру.

Как правило, залог рассчитан лишь на незначительный ущерб. Если жилец спалил, затопил и изуродовал квартиру, собственник вправе требовать исправления дефектов или оплаты ремонта. При этом не имеет значения, на какой срок подписан договор и является ли хозяин добросовестным налогоплательщиком.

Владельцы элитной недвижимости обычно оплачивают работу риелтора сами, потому что им сложнее найти жильцов. В среднем ценовом сегменте платят как раз жильцы. Иногда жилец и собственник обращаются к разным специалистам – в этом случае каждый рассчитывается со своим.

Тогда вы точно получите полную компенсацию даже в случае пожара или потопа. Страховка может покрывать только ущерб, причинённый жильцами, или принимать в расчёт ещё и соседей. Стоит она от 2500 рублей – смотря какие опции вы выберете. Не такая уж большая плата за спокойный сон.

5 вопросов об апартаментах: о прописке, налогах, платежах за «коммуналку» и управляющей компании, а также — об особых услугах для привередливых жильцов

Но главное – ставки. Как обращает наше внимание Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», ставки по налогам на жилые и нежилые помещения будут отличаться в пять раз. Для жилья они составят 0,1%, а для нежилья (т.е. и для апартаментов в том числе) 0,5%. Кроме того, напоминает эксперт, к нежилым помещениям не станет применяться налоговый вычет – 20 кв. м на человека.

В результате цена услуг УК складывается из двух факторов: «аппетитов» этой самой УК и объемом предоставляемых ею услуг. Конкретные суммарные траты собственника оказываются разными. Может быть вполне «квартирный» уровень – Варвара Пухонина («Пересвет-Инвест») приводит пример апартамента комфорткласса площадью 39 кв. м, цена обслуживания которого составляет 4,5 тыс. руб. в месяц. Но бывает и иначе. Николай Девятилов, генеральный директор компании Praedium, говорит, что стоимость коммунальных платежей в апартаментах ММДЦ «Москва-Сити» составляет $7-10 за кв. м в месяц. В жилье аналогичного класса, отмечает эксперт, средняя ставка обслуживания составляет $2-3, т.е. разница в ежемесячной оплате достигает 3-4 раз.

Однако помимо постоянной регистрации существует еще и временная – и с ней все не так однозначно. Все апартаменты можно разделить на две категории. Первая – это относящиеся к гостиничным объекты, в том числе апарт-отели. Их доля, говорит Александра Кржевова, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «Пионер» , составляет не более 10-15% всего рынка апартаментов, и там временная регистрация возможна. А вот в остальных апартаментах, которые выводятся на рынок в результате реконструкции административных и производственных зданий, не предполагается даже временная регистрация.

За что платим?
Конечно, максимальные тарифы предполагают, что и сервис жильцы получат максимальный. «В некоторых апартаментных комплексах есть возможность заключения отдельного договора с гостиничным оператором на дополнительные услуги, — говорит Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость»). – Они будут включать уборку, прием вещей в прачечную, химчистку и т.д.». «Могут быть включены специальные услуги: к примеру, фитнес-клуб или spa-центр, в том случае если они рассчитаны только на жильцов», — добавляет Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter.

Резонен вопрос: а может ли жилец отказаться от каких-либо услуг УК или – напротив – заказать что-то дополнительно? Олеся Мандзяк, руководитель отдела жилой недвижимости Delta estate, убеждена, что да: «Конечно, при желании собственник может оказаться от услуг управляющей компании, так же как и заказать дополнительные, нужные ему услуги».

Многие думают, что это платёж за последний месяц проживания. Истинный смысл страхового депозита (иначе говоря, залога) отражён в названии: это страховка квартиры и всего, что в ней оставит хозяин. Когда вы будете съезжать, из этой суммы вычтут стоимость испорченного имущества.

Ущерб и его стоимость фиксируются в документе, который дают вам на подпись. В случае отказа собственник может попросить ещё раз, уже через письмо с уведомлением, а затем подписать документ в одностороннем порядке. После того, как размер убытков установит независимый оценщик, их могут взыскать через суд.

Покупка апартаментов в Подмосковье – советы экспертов

Содержанием апартаментов занимается управляющая компания застройщика, поэтому она может самостоятельно устанавливать тарифы по коммунальным услугами. Кроме того, платежи также будут определяться и классом недвижимости. Чем он выше ‒ тем больше эксплуатационные платежи.

Не стоит отчаиваться, ведь на сегодняшний день ситуация в данном случае не выглядит так однозначно, так как, помимо постоянной прописки, законами предусматривается также временная, и именно ее человек может получить, если собирается на протяжении длительного промежутка времени проживать на территории какого-либо помещения, признанного апартаментами.

Для целей строительства дома застройщик, как правило, берет землю в аренду у государства. В некоторых случаях, строительство может осуществляться и на частной земле. После завершения строительства участок может быть либо передан в общую собственность жильцов дома, либо продолжит находиться в аренде.

невозможность оформления постоянной прописки, доступна лишь временная с правом регулярного продления;
высокие тарифы ЖКХ и повышенный налог на недвижимость;
несоблюдение норм, действующих для жилых помещений;
в апартаментах нет возможности повлиять на шумных соседей, так как правило о соблюдении тишины в определенные часы для коммерческой недвижимости не действует.

Статус апартаментов нас не смущал. «Прописка» уже есть московская. Конечно, стоит вопрос коммунальных счетов и налогов.
Но мы придерживаемся мнения, что за удобную и комфортную жизнь надо платить
.
На самом деле выходит не так много
.
За всё, включая счетчики, апарт площадью 53 кв
. м в центре города обходится в 2022 рублей ежемесячно.
Мы считаем, это нормальная цена
. За трёхкомнатную квартиру около 70 кв. м в Новопеределкино наша родственница платит 2022 рублей, живёт там тоже одна.

Второй плюс.
Апартаменты, как правило, строят в тех местах, где нельзя построить жилой дом. Например, есть место для строительства офисного центра или гостиничного комплекса, но там нет места для строительства жилого дома, чтобы к этому жилому дому построить инфраструктуру (школу, детский сад и поликлиники). Тогда застройщики приходят, берут эту землю намного дешевле, чем нежели они купили бы землю для строительства жилого дома и строят на ней апартаменты. И у них получается достаточно невысокая цена, поскольку у них минимальные издержки для строительства. В таких апартаментах очень интересно и выгодно жить. Почему? Потому что людям там удобно. Это хорошая локация и удобно добираться до работы. Как правило, в таких апартаментах селятся молодые семьи без детей. И у них не возникает вопрос со школами и поликлиниками. Хотя не знаем случаев в Москве, когда люди поселились в апартаментах (даже в аренду), и у них возникла сложность устроить ребёнка в детский сад или школу. Тем более сейчас в Москве, когда все ушли на онлайн-образование. Может вообще возникнуть вопрос, что делать со школами, в которые никто не ходит.

Вам может понравиться => Форум Субсидию На Приобретение Жилья Госслужащим

АПАРТАМЕНТЫ в 2022: покупка апартаментов и перевод в жилое — ЕРУНДА! [Инвестиции в Апартаменты]

Квартиру нельзя забрать за долги, как единственное жильё. Исключением является квартира купленная в ипотеку, но она и так находится в залоге у банка. А вот апартаменты, пожалуйста. Поскольку апартаменты это коммерческая недвижимость. И если вдруг в жизни у вас случится так, что у вас появились долги, то судебные приставы спокойно придут и выселят из апартаментов вас, вашу семью и детей. И всех на улицу! И не будет никаких рычагов, чтобы бороться за своё последнее жильё. Поэтому принимая решение о покупке апартаментов для жилья, подумайте насколько это безопасно для вас и вашей семьи.

Если подумываете о покупке апартаментов, то должны знать очень важный момент. У государства жёстко и чётко регламентировано качество строительства и безопасность жилых квартир. А в апартаментах много остаётся на совести у застройщиков. Например, у государства очень чётко регламентировано какое должно быть количество лифтов в жилом доме, какое должно быть усиление перекрытий, естественное освещение, звукоизоляция, наклон лестниц и самое важное противопожарная безопасность. А многие застройщики (особенно небольшие) при строительстве апартаментов на всём экономят.

Главный и основной плюс — это экономия при покупке. Покупая апартамент, вы заплатите на 20, 30, а в некоторых случаях на 40% меньше, чем если бы покупали квартиру. И такая экономия вам позволит компенсировать все ваши расходы и по переплате налога на недвижимость, и по коммунальным платежам. Например, если покупаете квартиру площадью 80 м2 в Москве, то коммунальные платежи у вас составят 10 000 рублей в месяц. Такие апартаменты вам обойдутся по коммунальным платежам в 20 000 рублей. То есть, разница между квартирой и апартаментами по коммуналке составит 10 000. За год это будет 120 000 рублей. За десять лет это будет 1, 200 000 рублей. А разница в цене между апартаментами и квартирой может составить 5 000 000 рублей. Эти 5 млн. рублей вам покроют и налог на имущество, и коммуналку на десять лет вперёд. Поэтому покупая апартаменты вы существенно экономите. Сэкономил — значит заработал.

перестали быть чем-то экзотическим. В первой половине 2022 года объем предложения такой недвижимости достиг 37%, а минимальный бюджет покупки апартаментов в пределах старой Москвы за этот же период снизился с 4,6 млн руб. до беспрецедентных для столицы 2,3 млн руб. “Ъ” разбирался, чем отличаются

ми, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Но, уточняет госпожа Литинецкая, в налогообложении апартаментов есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%. При этом 2% применяются для площадей, расположенных в административно-деловых и торговых центрах, объектов общественного питания и бытового обслуживания, 0,5% — для апартаментов в здании гостиничного назначения. Сейчас в Мосгордуме на рассмотрении находится законопроект, которым предлагается установить минимальный размер ставки для всех видов апартаментов в размере 0,5%.

До 2022 года собственники квартир были обязаны платить налог на землю, находящуюся в общей собственности жильцов многоквартирного дома. Однако этот платеж был включен в имущественный налог, напоминают в «Метриум Групп». С 2022 года эти сборы разделили на два отдельных налога — на квартиру и на землю. Собственники апартаментов, как и владельцы других помещений в любом здании, также имеют право на долю земельного участка, на котором расположено это здание. В связи с этим они обязаны платить налог на землю. Земельный налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади апартаментов. В Москве данная ставка равна 1,5%.

— это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Минкультуры. По этой типологии апартамент — это номер площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако, продолжает госпожа Литинецкая, на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.

В апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, поскольку такие объекты относятся к нежилым помещениям. Но если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, говорит Мария Литинецкая, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрацией нет.

Вся правда об апартаментах: во сколько обойдется коммуналка, налог и ипотека

Чем больше на рынке появляется апартаментов, тем более живой интерес этот формат вызывает у потребителя. И тем больше слухов и стереотипов возникает относительно этого вида жилья. Эксперты компании «Метриум Групп» развенчивают самые распространённые мифы про апартаменты.

Прописка в Москве, как и на всей территории Российской Федерации, канула в Лету больше 10 лет назад. Сейчас нужно говорить о регистрации, которая бывает постоянной и временной сроком на пять лет с дальнейшей пролонгацией. С временной регистрацией вам не удастся встать в очередь на жилье и на биржу труда или получить ИНН. Но можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад и школу при наличии мест.

«Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение «гостиницы», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». — А во-вторых, его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания, имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем. Согласно закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда. Причем, нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда вы сможете получить вожделенную регистрацию в ваших апартаментах».

Так вот, в апартаментах возможна лишь временная регистрация на пять лет, правда, не во всех, а только в тех, что имеют статус гостиницы. Такие проекты на рынке есть, например, Башня «Федерация» от компании Potok, МФК YE’S от ГК «Пионер» (в Санкт Петербурге), МФК «Водный» и «Фили Град» от MR Group и др.

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2-2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Вам может понравиться => Новый налог для граждан с 2022

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

Формат апартаментов только начинает свой путь в большую жизнь. В этом и следующим году ожидается массовая сдача новых номеров. И проблем, конечно, не избежать. Покупатель в любом случае должен знать все нюансы этого формата недвижимости, а не только, что это лучший продукт для инвестирования, в котором ЕДИНСТВЕННЫЙ минус – нельзя прописаться. Не единственный. Как минимум он не очень выгоден для постоянного проживания.

Собственники апартаментов столкнулись с более высокими эксплуатационными платежами, чем ожидали. Не все готовы платить в два раза больше, чем за жилье. Управляющие компании также не скромничают. Доходность инвестиционной недвижимости оказалась под угрозой.

Ставший популярным формат апартаментов переживает сейчас проверку на дорогах: как раз начинается эксплуатация проектов, которые начали массового выходить года два-три назад. Собственники новой недвижимости перешли из статуса «золотые горы от застройщика» в статус «плати и плати». Многие с удивлением узнали, что платить им придется значительно больше, чем было обещано. Тарифы на энергоресурсы не регулируются так жестко, как в жилых объектах. Да и управляющие компании позабыли о своих обещаниях высокой доходности.

Но если в жилом фонде цены более или менее одинаковы, то в апарт-отелях не совсем. В VALO тариф на электроэнергию, к примеру, составляет 4,85 рублей. Да, по факту ежемесячный платеж за «номер» выше, чем в квартире аналогичной площадью, но, как рассказал собственник апартаментов в МФК VALO, компания-продавец предупреждала всех клиентов, так что ничего неожиданного в этом не было. К сожалению, в рекламных целях застройщики нередко не сообщают всей информации, да и, может, не знают, во сколько управляющей компании будет обходиться содержание дома, ибо не имеют аналогичного опыта в прошлом. «Мы не можем устанавливать тарифы сами. Какой счет нам выставляет «Петроэлектросбыт», то и оплачивает владелец апартаментов», – прокомментировала тарифы Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM (входит в Группу RBI, управляет объектами компании).

Владельцы нежилых помещений таких «льгот» и такого внимания от государства не грозит, так что тарифы им устанавливают продавцы по своим правилам и законам (Верховный суд в 2022 году подтвердил, что жилищные тарифы на апартаменты не распространяются). Так, в МФК «WINGS апартаменты на Крыленко» собственники апартаментов платят за киловатт электроэнергии 7,5 рублей. В жилом секторе электричество обходится в 3,5-4,6 рублей. Владельцы апартаментов возмущаются: застройщик обещал, что тарифы будут выше максимум на 30%, а не почти в два раза. Ценник дороже и по другим строчкам, а в итоге, по подсчету жителей «WINGS апартаменты на Крыленко» , стоимость коммунальных услуг (содержание и ремонт) в апартаментах оказалась выше в три раза, чем в квартире – 91,51 рублей за квадратный метр против 33,95 рублей, соответственно.

Таким образом, жилые помещения должны оплачивать воду на территории этого города по сумме 21.03 рубля за каждый потребленный кубометр, в то время как владельцам нежилых помещений, к категории которых и относятся рассматриваемые апартаменты, нужно платить по 21.84 рубля за аналогичное потребление.

Поскольку данная недвижимость относится к коммерческой, она может не удовлетворять требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Например, возле апартаментов может не быть необходимой для проживания инфраструктуры и парковок. Строительство коммерческой недвижимости часто ведется без учета норм инсоляции и прочих нормативов, применяемых к жилой недвижимости.

Конечно, в сравнении со стандартными квартирами апартаменты в данном случае несколько проигрывают, но на практике данная сумма является не такой существенной. Причина в том, что на сегодняшний день государство готово предоставлять поддержку гражданам, испытывающих трудности с оплатой коммунальных услуг, но только тем лицам, которые проживают на территории жилой недвижимости, к которой апартаменты не относятся.

Наконец, огромное преимущество этого сегмента — довольно низкая цена (по сравнению с квартирами аналогичного уровня). В среднем в Москве разница между этими объектами недвижимости составляет 10–20%. Для сравнения: цена однокомнатной квартиры в районе Филевского парка начинается от 7,6 млн рублей, а стоимость жилья площадью 30 кв. метров в апарт-комплексе, расположенном в том же районе, примерно равна 5,2 млн рублей.

Также не стоит забывать об уровне развития социальной инфраструктуры. В частности, речь идет о том, что рядом с апарт-отелями, а также специализированными комплексами на сегодняшний день возводятся всевозможные социальные объекты, которые позволяют добиться комфортного и полноценного проживания их жильцов.

Homeapp всегда смотрит на рынок с точки зрения цифр и данных, а не эмоций. Так, и апартаменты с квартирами надо сравнивать с точки зрения цифр — заплати меньше сейчас, но плати больше в дальнейшем, или заплати сейчас много, но затем платежи будут минимальными. Более высокая стоимость содержания апартаментов может стать хорошей и долгосрочной альтернативой ипотеке и рассрочке.

По закону, для проживающих в апартаментах гостиничного типа возможна временная регистрация сроком до пяти лет с возможностью дальнейшего продления. Временная регистрация на 5 лет также дает доступ к социальной инфраструктуре наравне с владельцами квартир — на детские сады, школу, доступ к системе ОМС и т.п. Важный момент – в некоторых случаях собственник апартаментов гостиничного типа может обратиться в местные органы власти и переоформить апартамент в статус жилого помещения.

Как правило, апартаменты имеют хорошее расположение, на них не распространяются требования по созданию социальной инфраструктуры, для них разрешена точечная застройка, они могут располагаться в реконструированных зданиях, поэтому сейчас для них выбирают интересные места, там, где нельзя строить жилую недвижимость.

Сегодня апартаменты стремительно набирают свою популярность — большой объем новостроек Москвы по факту представляют собой апартаменты. У них много плюсов – они дешевле, имеют хорошее месторасположение, развитую внутреннюю инфраструктуру, профессиональный сервис по эксплуатации (клининг, охрана, паркинг и т.п.). Но многие покупатели до сих пор настороженно относятся к этому сегменту и предпочитают покупать квартиры.

Тем не менее, для любого вида недвижимости обязательно заранее перед покупкой уточните, какой предполагается налог на имущество, чтобы избежать покупки недвижимости с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание, и кадастровую стоимость конкретной квартиры, если она уже поставлена на учет.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

, так как девелопер жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с получением всей необходимой разрешительной документации. Разница в стоимости апартаментов и квартир в среднем достигает 30% в зависимости от проекта. Это связано с тем, что застройщик несет меньшие расходы на строительство и может позволить выставить объект по сниженным ценам без ущерба для прибыли.

Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т. п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. Строительство комплекса апартаментов не обязывает девелопера возводить объекты социальной инфраструктуры для его жильцов.

Итог: разница 694,10 рубля в месяц в пользу квартиры. Сумма не значительная по сравнению с разницей в стоимости квартиры и апартаментов. 1,75 млн. руб/(694.1*12 месяцев)= 210,1 лет. За такое время будут компенсироваться разница в цене без учёта инфляции. Если возьмём стоимость квартиры в 7 миллионов, то

Именно по этой причине никто не обращает внимание на то, что на территории апартаментов люди проживают круглогодично, и относят такие помещения к категории нежилых, в связи с чем требуют с собственников оплаты по полноценной коммерческой ставке, что в конечном итоге приводит к увеличению цен на коммунальные услуги примерно на 20% выше по сравнению с

Ключевым преимуществом таких помещений является их низкая цена, но при этом многие не учитывают тот факт, что в связи с их «нежилым» статусом такие помещения отличаются достаточно большим количеством особенностей, с которыми лучше всего разобраться еще до проведения сделки купли-продажи.

09 Фев 2022 uristmed 80