Что значит непосредственное управление многоквартирным домом
Содержание
- 1 Статья 164 ЖК РФ
- 2 Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2022 году
- 3 Способы управления многоквартирным домом
- 4 Непосредственное управление домом
- 5 МКД: плюсы и минусы непосредственного способа управления
- 6 Управление многоквартирным домом
- 7 Что значит непосредственное управление многоквартирным домом
Статья 164 ЖК РФ
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
2. Сравнительно новым видом платы являются взносы на капитальный ремонт. Их минимальный размер определяют государственные органы, а собственники вправе на общем собрании увеличить (но не уменьшить) установленный тариф. Получателем этих денег является либо региональный фонд капитального ремонта, либо управляющая организация (товарищество, кооператив) – второе возможно лишь тогда, когда общим собранием собственников принято решение о формировании фонда капитального ремонта на собственном счету.
Стоит оговориться, что именно для устранения недостатка контроля со стороны собственников за деятельностью управляющих организаций законодатель ввел орган по представлению их интересов – совет многоквартирного дома. Он избирается из числа собственников, не подлежит регистрации и призван выступать посредником при взаимодействии жильцов с управляющей организацией.
Из-за того, что управляющей структурой постройки многоквартирного типа при непосредственном управлении владельцами жилых квартир признается общее собрание собственников недвижимости, то и полномочие по принятию решений возлагается на этот орган. Если обратиться к ст. 161.1 ЖК РФ, то в этой правовой норме указано, что собственники должны избрать Совет многоквартирного дома, в состав которого войдут сами владельцы жилья.
Но в том случае, если в многоквартирном доме насчитывается более 12 квартир, то усложняется сама процедура принятия решения, даже если осуществляется непосредственное управление. В частности, чтобы одобрить решение необходимо собрать более 50 % голосов всех владельцев жилья. Только в этом случае подобные решения будут носить легитимный характер.
Исключением может стать ситуация, когда собственники заключили договор с какой-либо подрядной организацией, которая занимается содержанием и ремонтом их общего имущества. Если ухудшение качества коммунальной услуги случилось из-за действий/бездействия такой организации, то именно она будет нести ответственность за причинённый ущерб.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.
— Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья ипрекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в многоквартирном доме.
Способ управления многоквартирным домом (далее – МКД) выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех жильцов помещений в МКД. В случае несогласия с выбранным способом управления МКД или с порядком выбора, в течении 6 месяцев можно обратиться в суд с целью признания выбранного способа или конкретной выбранной компании незаконными.
Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2022 году
- Руководство общим имуществом и прилегающей территорией обеспечивает управляющая компания (УК), имеющая соответствующую лицензию на осуществление подобного рода деятельности.
- Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
- Непосредственное управление общим имуществом собственниками помещений МКД, без привлечения сторонних организаций ( ст. 164 ЖК РФ ).
Если в течение года после выбора непосредственной формы управления собственники не заключили договора, считается, что их руководство не состоялось. Владельцы помещений будут лишены собственного управления, администрация объявит конкурс на выбор управляющей компании.
Общедомовые нужды (ОДН) начисляются ресурсоснабжающей организацией. В соответствии с п.44 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», положительный объем ОДН распределяются между всеми квартирами в МКД пропорционально тому, какую площадь имеет жилое помещение.
МКД не является организацией, то есть юридическим лицом. Он не может вести деловые отношения с подрядчиками. И подписывать договоренности о предоставлении услуг приходится отдельно каждой квартире. Во избежание такого неудобства, все собственники могут написать доверенность на ответственное лицо. Тогда оно сможет подписывать документы о сотрудничестве, представляя интересы сразу всех собственников.
Способы управления многоквартирным домом
Серьезных отличие формы управление ТСЖ И ЖСК в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива. При этом изменить форму управления домом можно на ТСЖ или управление управляющей организацией- обратно данная система не работает.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
- Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
- Прозрачные расчеты.
- Задолженность граждан не касается остальных жителей.
- Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
- Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.
Непосредственное управление домом
Непосредственное управление – один из способов управления небольшими домами (до 30 квартир включительно), при котором все собственники (или большинство) по решению общего собрания заключают договоры на содержание и ремонт общего имущества, а каждый собственник от своего имени заключает договоры на предоставление коммунальных услуг (статья 164 Жилищного кодекса РФ).
На практике часто непосредственное управление заключается в полном отсутствии какой-либо обслуживающей организации: жильцы сами моют подъезды и чистят снег по графику, скидываются по устной договорённости на ремонт того, что сломалось, и собственными силами ремонтируют.
МКД: плюсы и минусы непосредственного способа управления
«ст. 161 ЖК РФ п.2.1.: При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставка бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, в также в соответствии с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственниками и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Что касается ответственности управляющей компании, то выше уже было сказано, что ответственность за текущее содержание и ремонт общего имущества МКД в полном объеме остается за управляющей компанией, в силу закона. Говорить о каком-либо уходе от ответственности из-за того, что изменилось название договора – по меньше мере не корректно. Единственное от чего «уходит» управляющая компания при реализации непосредственного управления, так это от обязанности нести дополнительные расходы на выставление счетов не за свои ресурсы, взыскания не своей дебиторской задолженности и от банкротства.
Управление многоквартирным домом
Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.
Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Что значит непосредственное управление многоквартирным домом
Управление многоквартирным домом – это, в первую очередь, согласованная деятельность собственников жилья по надлежащему содержанию общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.
Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору УО, если в течение года до дня его проведения собственниками в МКД не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).
Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД. Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала. В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.
Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.
18 Июн 2021 uristmed 587