Управляющая Компания Нежилого Здания Жилищного Кодекса Российской Федерации Или Гк Рф Общая Доля

Вопрос о порядке содержания общего имущества нежилого здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, законом прямо не урегулирован. В связи с этим Пленум ВАС РФ в п. 1 постановления от 23.07.2009 N 64 (далее — Постановление N 64) разъяснил, что в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 289, 290, 249 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, регламентирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества. Согласно приведенным нормам собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (в частности, общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения). При этом каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (смотрите также п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2022 N 25 (далее — Постановление N 25)).
Отметим, что этот подход распространяется не только на собственников помещений, но и на лиц, которым соответствующие помещения принадлежат на ином вещном праве, в частности на праве оперативного управления (смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 20.02.2013 N Ф05-12598/11, постановление ФАС Поволжского округа от 28.02.2013 N Ф06-5/13, постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.03.2012 N Ф03-1094/12, постановление ФАС Уральского округа от 06.03.2012 N Ф09-949/12, постановление Восьмого ААС от 13.09.2012 N 08АП-6793/12)*(1).
В связи с изложенным в рассматриваемом случае учреждение, занимающее определенные помещения в нежилом здании, которые принадлежат ему на праве оперативного управления, обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком здании.
Однако необходимо учитывать, что бюджетные и казенные учреждения по общему правилу обязаны осуществлять закупки товаров работ и услуг, в том числе услуг по содержанию имущества, переданного на праве оперативного управления, в соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 44-ФЗ).
Отдельными положениями указанного Закона предусмотрена возможность осуществления закупки услуг по содержанию и ремонту недвижимого имущества, принадлежащего заказчику, у единственного поставщика.
Так, согласно п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ допускается заключение контракта на оказание услуг по содержанию и ремонту одного или нескольких нежилых помещений, переданных в безвозмездное пользование или оперативное управление заказчику, услуг по водо-, тепло-, газо- и энергоснабжению, услуг по охране, услуг по вывозу бытовых отходов в случае, если данные услуги оказываются другому лицу или другим лицам, пользующимся нежилыми помещениями, находящимися в здании, в котором расположены помещения, переданные заказчику в безвозмездное пользование или оперативное управление.
Однако буквальное прочтение этой нормы указывает на то, что речь в ней идет об услугах по содержанию и ремонту непосредственно принадлежащих заказчику помещений, но не общего имущества. В свою очередь, положений, которые позволяли бы осуществлять закупку, направленную на содержание именно общего имущества здания, часть помещений в котором принадлежит заказчику, Закон N 44-ФЗ не содержит. Заключение контракта на ремонт общего имущества здания на основании п. 23 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ неправомерно (письмо Министерства экономического развития РФ от 29.01.2022 N Д28и-272, письмо Министерства экономического развития РФ от 18.02.2022 N Д28и-384).
Не предусматривает Закон N 44-ФЗ и возможности заключения контракта со множественностью лиц на стороне заказчика. В свою очередь, неделимость общего имущества, на наш взгляд, не позволяет заключить контракт на ремонт лишь части общего имущества, соответствующей доле заказчика в праве общей собственности.
Таким образом, в рассматриваемом случае у заказчика фактически отсутствует возможность заключить договор на содержание общего имущества с индивидуальным предпринимателем, избранным общим собранием собственников нежилых помещений в здании.
Данная проблема не может быть решена и путем заключения указанного договора одним из иных собственников от своего имени с последующим возмещением этому собственнику другими владельцами помещений понесенных им затрат на выплату ИП соответствующего вознаграждения, так как указанный способ не позволит обеспечить эффективность и результативность бюджетных средств (ст. 34 БК РФ, п. 1 ст. 1 Закона N 44-ФЗ), так как в этом случае бюджетные средства, выделенные на ремонт такого имущества, будут направлены на возмещение заказчику расходов, ранее им осуществленных без соблюдения требований Закона N 44-ФЗ. Специальных правил, которые регулировали бы порядок участия заказчиков, обязанных осуществлять закупки в соответствии с Законом N 44-ФЗ, в расходах на ремонт общего имущества в здании нормативные акты не предусматривают. Полагаем, что рассматриваемый вопрос может быть решен следующим образом.
Как указано в п. 6 Постановления N 64 и п. 41 Постановления N 25, по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном ст.ст. 44-48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены в том числе порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества. Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном этим кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Следовательно, поскольку общее собрание собственников помещений примет решение о проведении работ и возложении на собственников помещений в здании расходов на оплату таких работ, у заказчика возникнет обязанность оплатить работы в соответствующей доле. Причем такая обязанность возникнет на основании именно решения общего собрания собственников помещений, а не договора, стороной которого является учреждение. Исполнение решения общего собрания, на наш взгляд, не будет свидетельствовать об осуществлении закупки, поскольку обязанность по оплате, повторим, возникнет не из контракта, заключенного в соответствии с Законом N 44-ФЗ. Именно такой подход сформирован в судебной практике применительно к расходам на содержание общего имущества в здании, которые несут заказчики, обязанные при закупках товаров, работ и услуг руководствоваться требованиями Закона N 44-ФЗ (смотрите, например, п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2022, постановление АС Северо-Западного округа от 11.04.2022 N Ф07-2495/17, постановление АС Центрального округа от 31.01.2022 N Ф10-5586/16, постановление АС Поволжского округа от 09.11.2022 N Ф06-14262/16).
В заключение отметим, что Постановление N 64 и Постановление N 25 распространяют нормы жилищного законодательства только на отношения, складывающиеся между собственниками и иными законными владельцами помещений в нежилом здании. Соответственно, иные нормы жилищного права, в том числе касающиеся деятельности лица, оказывающего услуги по содержанию и ремонту общего имущества, не подлежат применению. Поэтому в рассматриваемом случае ИП, указанному в вопросе, не требуется наличия лицензии на оказание соответствующих услуг.
Более того, данные услуги он может оказывать даже при отсутствии зарегистрированного в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей соответствующего кода ОКВЭД, поскольку наличие или отсутствие такого кода не является основанием для ограничения правоспособности ИП, предусмотренной ст. 23 ГК РФ*(2).

Вам может понравиться =>  Социальная Карта Пенсионера Для Проезда В Общественном Пополнить

————————————————————————-
*(1) Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Передача имущества в оперативное управление прямо не названа в законе как основание перехода к обладателю данного права обязанности содержать это имущество, однако, исходя из того, что положения ст. 296 и ст. 298 ГК РФ не предусматривают сохранения за собственником такой обязанности, судебная практика толкует указанные нормы в том смысле, что учреждение должно содержать переданное ему имущество, в том числе вносить коммунальные платежи.
*(2) Более подробно об этом смотрите Энциклопедию решений. Коды ОКВЭД. Отметим, что данный материал основан на применении кодов ОКВЭД юридическими лицами. Однако, принимая во внимание, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ), выводы, содержащиеся в таком материале, могут быть распространены и на деятельность ИП.

Собрание в нежилом здании

Доли определяются пропорционально площади принадлежащих собственнику помещений. Например, в нежилом здании расположены 2 помещения, принадлежащих, соответственно, двум разным собственникам. Одно помещение площадью 30 кв.м., площадь второго помещения 70 кв.м. Следовательно, распределение долей и, соответственно, голосов на собрании будет 30% и 70%, независимо от общей площади здания. Площади помещений, относящихся к общему имуществу здания, в расчете долей не учитываются.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На рассмотрение поступившего обращения надзорному органу отводится 30 дней. В течение этого срока может быть назначена проверка с целью уточнения обстоятельств дела. По итогам проверки принимается решение об устранении нарушений и привлечении виновных лиц к административной ответственности.

  • периодический осмотр видимых частей конструкций дома;
  • проверка кровли, ее своевременный ремонт, очистка от снега и наледи;
  • работы, направленные на содержание в надлежащем виде фасада, лестниц, внутренней отделки, окон, дверей, полов (периодическая проверка, своевременный ремонт, проведение уборки);
  • проверка исправности и своевременная замена неисправных общедомовых приборов учета ресурсов, техническое обслуживание инженерных сетей, ремонт общего имущества МКД;
  • проверка и проведение работ по устранению неисправностей в вентиляционных системах дома;
  • работы по содержанию придомовой территории, мест накопления твердых бытовых отходов;
  • обустройство доступности входа в МКД для маломобильных групп населения.

Собственники нежилых помещений и; плата за; содержание; ОИ в; МКД

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Вам может понравиться =>  Список Санаториев Московской Области Санаториев Мвд

В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.

— «право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 No 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».«;

— «Поскольку иное не предусмотрено договором продажи недвижимости от 07.07.2009, установленная в нем цена объектов недвижимого имущества включает цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права на земельный участок. Аналогично и по договору с ООО «СВИТ»«, т.е. недействительная (ничтожная) раздельная продажа помещения без ЗУ превращается в действительную совместную продажу помещения и ЗУ. А потом еще одна такая недействительная (ничтожная) раздельная продажа помещения без ЗУ превращается в действительную совместную продажу помещения и ЗУ. По-моему, воля сторон подменена на волю ФАС ПО 🙂

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка, когда необходим доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Например, проходят какие-то коммуникации. Значит, обременения были, они не новые, старые, и нельзя запретить доступ к этим участкам.

4. Часть 4 комментируемой статьи определяет право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома собственниками его помещений, предоставленное частью 2 настоящей статьи, то есть позволяет совершать распорядительные действия в отношении общего имущества, а именно передавать в пользование иным лицам объекты общего имущества в многоквартирном доме.

Статья 36

В состав общего имущества также включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водо- и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Следовательно, сети электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационные сети, находящиеся в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме и расположенные на расстоянии от стены дома, входят в общее имущество независимо от соглашения с исполнителем коммунальных услуг. И поскольку земельный участок находится в общем имуществе многоквартирного дома, то и инженерные коммуникации также должны быть включены в общее имущество. Жилищный кодекс РФ не предусматривает иных вариантов.

Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в МКД, а также вытекающих из положений жилищного законодательства обязанностей неразрывно связано с возникновением права собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме.

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество в МКД не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.

Глава 1

В соответствии с положениями гл. 7 и 8 ЖК РФ собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (в лице действующих от его имени уполномоченного государственного органа или уполномоченного органа местного самоуправления либо управомоченного им лица) вправе передать оговоренной в ЖК РФ категории лиц (малоимущим гражданам, признанным по установленным основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма – жилые помещения муниципального жилищного фонда. Иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях – жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта Российской Федерации) по договору социального найма жилые помещения во владение и в пользование для проживания.

При этом нельзя не заметить, и об этом неоднократно высказывались застройщики строительства, что при подготовке указанного закона были максимально учтены интересы дольщиков или участников строительства, но одновременно с этим полностью проигнорированы интересы застройщиков. Таким образом, даже с учетом того факта, что указанный закон придает стабильность отношениям между сторонами долевого строительства, он требует значительных корректировок, в которых должны быть уравновешены права и обязанности сторон договора участия в долевом строительстве, учтены интересы лиц, непосредственно осуществляющих строительство.

Вам может понравиться =>  Сколько Нужно Стажа Чтобы Получить Ветерана Труда В Смоленской Области

Обязанности УК многоквартирных домов по ЖК РФ в 2022 году

  • периодический осмотр видимых частей конструкций дома;
  • проверка кровли, ее своевременный ремонт, очистка от снега и наледи;
  • работы, направленные на содержание в надлежащем виде фасада, лестниц, внутренней отделки, окон, дверей, полов (периодическая проверка, своевременный ремонт, проведение уборки);
  • проверка исправности и своевременная замена неисправных общедомовых приборов учета ресурсов, техническое обслуживание инженерных сетей, ремонт общего имущества МКД;
  • проверка и проведение работ по устранению неисправностей в вентиляционных системах дома;
  • работы по содержанию придомовой территории, мест накопления твердых бытовых отходов;
  • обустройство доступности входа в МКД для маломобильных групп населения.
  • заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
  • требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
  • проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
  • получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
  • для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
  • ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
  • взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.

Современное строительство – важнейшая специфика в данный период времени. Оно снабжает человечество огромным количеством производственных и коммерческих строений. Многоквартирный дом – строение созданное той же деятельностью. Но что именно считается многоквартирным домом (МКД)?

Расшифровка аббревиатуры МКД выглядит следующим образом – многоквартирный дом. По установленному государством закону, дом, построенный на частной территории, считается многоквартирным, если несколько квартир объединены в единое здание, с общей территорией и коммуникациями.

Как распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома

Кoгдa чeлoвeк пoкyпaeт квapтиpy в мнoгoквapтиpнoм дoмe, oн пpиoбpeтaeт нe тoлькo caмo жильe, нo и чacть oбщeгo имyщecтвa дoмa, пpинaдлeжaщeгo вceм жильцaм. Чтo вxoдит в cocтaв тaкoгo имyщecтвa, ктo и кaк вoлeн им pacпopяжaтьcя, кaк oнo дoлжнo coдepжaтьcя и зa чeй cчeт oплaчивaтьcя –
paccкaзывaeм, чтoбы вы знaли cвoи пpaвa и oбязaннocти.

Oбщeдoмoвoe имyщecтвo в мнoгoквapтиpнoм дoмe, дoлжнo coдepжaтьcя в нaдлeжaщeм видe: нa лecтничныx плoщaдкax дoлжнo быть чиcтo, oбopyдoвaниe дoлжнo paбoтaть иcпpaвнo, лaмпoчки дoлжны гopeть, a дaтчики движeния – cpaбaтывaть. Нaдлeжaщee cocтoяниe oбщeгo имyщecтвa пpeдпoлaгaeт, чтo этo имyщecтвo cooтвeтcтвyeт caнитapным и тexничecким нopмaм и им мoжнo пoльзoвaтьcя пo нaзнaчeнию.

Статья 36

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

По аналогии с содержанием общего имущества в многоквартирном доме общее имущество в коммунальной квартире содержится за счет средств всех собственников комнат. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире пропорционально своей доле в праве общей собственности на это имущество (ст. 43 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Соответственно, чем больше площадь квартиры или нежилого помещения, тем больше доля его собственника в праве обшей собственности, и, следовательно, больше расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Статья 36

Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме не является самостоятельным объектом права собственности и функционально связано с жилыми помещениями. Право собственности на общее имущество возникает в момент государственной регистрации права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме (ст. 131 ГК РФ).

4. Правило ч. 3 коммент. ст. является новым в жилищном законодательстве. Оно показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества — реконструкцию многоквартирного дома, точнее один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома. Других способов уменьшения размера общего имущества, например, путем изменения границ и уменьшения размера земельного участка, на котором находится дом, законодатель в данном случае не предусматривает.

Adblock
detector