Изъятие Земельного Участка Из Незаконного Владения Без Лишения Собственности На Этот Участок
Содержание
- 1 Порядок истребования имущества из чужого незаконного владения
- 2 Аналитика Публикации
- 3 Изъятие Земельного Участка Из Незаконного Владения Без Лишения Собственности На Этот Участок
- 4 Как лишить собственника земли, если он забросил участок
- 5 Правительство Амурской области
- 6 ВС: Истребование участка у незаконных владельцев не свидетельствует об их недобросовестности
- 7 Статья 304
- 8 Истребование земельного участка из незаконного владения
В дальнейшем «Ресурс-2001» продал компании «Агросервис Торбеево» спорный участок вместе со всеми зданиями и забором. В отношении участка была проведена проверка, в ходе которой чиновники установили – для эксплуатации объекта недвижимости общей площадью 1177 м² не требуется земельный участок площадью 24 700 м². А забор протяженностью 11 979 м² не является самостоятельным объектом недвижимости.
Администрация обратилась в суд, чтобы признать недействительными оба договора купли-продажи участка (от Администрации к «Ресурсу-2001» и от «Ресурса-2001» к «Агросервису Торбеево»). АС Московской области требования удовлетворил, но отказался истребовать участок из владения добросовестного приобретателя – «Агросервиса Торбеево». Апелляционный суд посчитал, что компания не может быть признана добросовестным покупателем, поскольку могла и должна была знать, что договор купли-продажи земельного участка между Администрацией и «Ресурсом-2001» был заключен с нарушением требований земельного законодательства, которое не предусматривает предоставление земельного участка в собственность с забором. Суд округа этот вывод поддержал (дело № А41-103283/2022).
Администрация Люберецкого района Московской области и «Племзавод Родники» в 2010 году заключили на 15 лет договор аренды земельного участка площадью 24 700 м² для сельскохозяйственного производства. Через месяц после этого «Племзавод» заключил соглашение с компанией «Ресурс-2001» о передаче прав и обязанностей арендатора на этот участок. В итоге последняя построила на участке здание для реализации сельхозпродукции и выкупила участок со ссылкой на то, что на нем находится принадлежащее компании здание.
Тогда «Агросервис Торбеево» и «Ресурс-2001» обратились с жалобой в Верховный суд. Экономколлегия указала, что спор о праве собственности на участок между Администрацией и «Агросервисом Торбеево» подлежал рассмотрению только путем предъявления виндикационного иска . Следовательно, у судов апелляционной и кассационной инстанций не было оснований для истребования участка из владения компании.
Так, например, истец обратился с заявлением об освобождении земельного участка от самовольной постройки. Судом установлено, что заявленное требование в условиях отсутствия фактического владения со стороны истца земельным участком, занятым самовольной постройкой, не может быть квалифицировано в качестве негаторного, в связи с чем к такому требованию подлежат применению общие правила об исковой давности. Указанные подробные выводы содержатся в решении арбитражного суда г. Москвы от 29.01.2022 по делу № А40-156890/2014.
Пример из практики. Истец обратился с требованием о признании сделки купли-продажи земельного участка и дома недействительным. Иск обоснован тем, что ответчик «А» продал указанные объекты недвижимости ответчику «Б», не имея на то правовых обоснований. В суде выяснилось что ответчик «Б» —добросовестный приобретатель. Суд первой инстанции в заявленных требованиях отказал, пояснив, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав; суд апелляционной инстанции решение оставил в силе, указав: «права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ». Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются соответствующие основания. Иное истолкование положений п. 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т. е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т. д.) сделок. Тем самым нарушались бы права и законные интересы добросовестных приобретателей (апелляционное определение Ленинградского областного суда от 07.03.2013 № 33-1023/2012).
Статьей 196 Гражданского кодекса предусмотрен трехгодичный срок исковой давности (срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено). На основании статьи 200 Гражданского кодекса, срок исковой давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения в отсутствие для этого законных оснований (постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 345/11).
С другой стороны, отсутствие установленных границ земельного участка у собственника влечет отказ в иске. В данных случаях доводы истца о несоответствии границ занимаемой площади указанным в правоустанавливающих документах не являются основанием для удовлетворения его требования об изъятии части земли и являются предметом разрешения другого спора (апелляционное определение Смоленского областного суда от 11.11.2014 по делу № 33-4088/2014).
Пример из практики. Истица обратилась в суд с заявлением, в котором просила истребовать из чужого незаконного владения ответчицы земельный участок с присвоенным кадастровым номером, обязать ответчицу демонтировать и восстановить за свой счет забор, снести с данного участка самовольно возведенные строения. Требования мотивированы тем, что истице принадлежит земельный участок с присвоенным кадастровым номером и установленной площадью. Ответчице принадлежит смежный участок, самовольно убрав забор, она объединила спорный участок со своим. Решением суда первой инстанции в иске было отказано. Не согласившись с выводами суда, истица обратилась с апелляционной жалобой в вышестоящий суд. Московский областной суд не увидел оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи с тем, что из кадастрового паспорта, принадлежащего истице, не усматривается, чтобы границы ее земельного участка были надлежащим образом определены.
Порядок истребования имущества из чужого незаконного владения
В юридической практике достаточно часто встречаются ситуации, когда имуществом, которое находится в собственности одного владельца, используется другими лицами без каких-либо законных оснований. Это может быть связано с похищением материальных ценностей, мошенничеством и другими незаконными действиями.
Если решение суда вынесено в пользу законного владельца, оно обязывает вернуть ему все спорное имущество. Также, если с имуществом проводились дальнейшие сделки (перепродажа, сдача в аренду, дарение и т.д.), все они признаются недействительными и расторгаются. Иногда возможны определенные сложности: например, если речь идет о недвижимости, незаконный владелец может успеть прописать туда людей, и прежде, чем квартира вернется хозяину, их всех нужно выселить. Если ответчик отказывается исполнять решение суда, стоит обратиться в исполнительную службу с целью открытия соответствующего производства и принудительных действий по реализации судебного вердикта.
Стоит отметить, что подобные процессы иногда усложнены тем, что после незаконной сделки (переход имущества от владельцев мошенникам) следует несколько вполне легальных (по крайней мере, на первый взгляд), и проследить всю цепочку достаточно сложно. Тем не менее, если будет доказано, что материальные ценности были отчуждены не по закону, владелец имеет право на истребование имущества из чужого незаконного владения и признание всех последующих сделок с ним недействительными.
- владелец имеет все необходимые доказательства того, что спорное имущество находится в его собственности. Например, в случае недвижимости — это выписка из ЕГРП;
- имущество выбыло из собственности владельца помимо его воли – вследствие похищения, утраты, обмана, мошеннических действий;
- на момент рассмотрения дела спорное имущество находится во владении того, кто не имеет на это законных прав.
Следует упомянуть также о сроках, в течение которых можно восстановить свое право на собственность. Согласно закону, сроки истребования имущества из чужого незаконного владения составляют 3 года, причем отсчет ведется не с момента незаконного перехода имущества от одного владельца другому, а с того времени, когда законный собственник обнаружил нарушение своих прав.
Верховный и Высший арбитражный суд в совместном Постановлении Пленумов 29.04.2010 № 10/22 разъяснили, что если недвижимость не зарегистрирована в ЕГРН за прежним собственником, то покупателя могут признать недобросовестным. Если приобретатель успел зарегистрировать в недвижимости других людей, то он должен их оттуда выписать. Наконец, если покупатель отказывается выполнить утвержденное решение суда, то истцу нужно получить исполнительный лист и обратиться к судебным приставам, которые принудительно выселят покупателя и членов его семьи из чужой недвижимости.
Досудебный или претензионный порядок разрешения спора с незаконным владельцем действует в том случае, если это условие указано в договоре, на основании которого незаконный владелец получил имущество. Например, если исковое заявление подается в отношении собственности компании, то сначала необходимо направить досудебную претензию. Если незаконный владелец не ответил на нее в течение 30 календарных дней, то уже исковое заявление подается в арбитражный суд.
Однако законодательством обязанность по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения не предусмотрена. Суд может рассмотреть выполнение такого требования по аналогии с иском о возврате неосновательного обогащения. При этом статья 303 о расчетах при возврате имущества из незаконного владения должна учитываться в приоритете перед общими нормами о возврате неосновательного обогащения, о чем в пункте 12 указано в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, Президиума ВАС РФ от 06.04.2004 № 15828/03. Проценты за доход от незаконного владения чужим имуществом в данном случае не должны начисляться. Суды исходят из того, что незаконное владение вещью – это неосновательное пользование имуществом, а не доходами, и статью 395 они применять в данном случае не будут.
- Вещь выбыла из владения законного собственника помимо их воли, например из-за злого умысла, кражи, потери, иного вмешательства третьих лиц в право собственности.
- Имущество приобреталось у продавца, который не имел никаких полномочий на продажу. Например, не была оформлена доверенность на совершение сделки, или не подписан агентский договор.
Например, госпошлину по иску о возврате недвижимости рассчитают по ее кадастровой стоимости. А пошлина для движимого имущества будет рассчитана исходя из ее стоимости, указанной на документах при приобретении вещи. Если имущество уже утратило свой товарный вид, то для оценки стоимости нужно заказывать экспертную оценку у оценщиков.
Аналитика Публикации
Так, например, из содержания ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» следует, что компетентный орган местного самоуправления вправе отменить ранее принятый им правовой акт в порядке самоконтроля. Толкуя положения указанной статьи, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.02.2012 по делу № А20-4048/2010 указал, что «…основанием для отмены служит несоответствие правового акта конкретным требованиям закона, о чем должно быть указано в постановлении (решении) об отмене». Раскрывая приведенное толкование в постановлении от 14.09.2012 по делу № А63-10697/2011, этот же окружной суд акцентировал внимание на том, что «отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушающим законных прав граждан и организаций. При этом реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов, а также без явной необходимости не должна нарушать принцип стабильности правоотношений, сложившихся в результате издания ненормативного правового акта». Изложенный правовой подход единообразно воспринят судебной практикой[13].
Полагаем, что эти нововведения весьма положительно отразятся на упорядочивании (унификации) применения института принудительного изъятия и на повышении правовых гарантий лиц, лишающихся в результате такого изъятия своего имущества без учета их волеизъявления[3].
[28] По сути, коллегия судей ВС РФ воспроизвела правовой подход, сформулированный в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 17044/12, согласно которому суд не может полностью отказать в удовлетворении требования о возмещении убытков только по той причине, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности.
Согласно указанному Постановлению в случае увеличения объема ограничения права частной собственности на земельный участок по сравнению с ранее существовавшим (например, в результате изменения правил землепользования и застройки) могут быть применены положения п. 7 ст. 23 ЗК РФ, наделившего собственника земельного участка правом требовать понуждения к изъятию его участка публично-правовым образованием при чрезмерной обременительности для него публичного сервитута.
Исходя из п. 2 ст. 124 ГК РФ к публично-правовым образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных образований. В соответствии со ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности соответствующие органы власти.
Изъятие Земельного Участка Из Незаконного Владения Без Лишения Собственности На Этот Участок
24. По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
При рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
12. Согласно статье 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником.
«____» _____________ _____г. Истец обнаружил, что Земельный участок/часть Земельного участка выбыл/выбыла из его законного владения и находится во владении Ответчика в результате совершения незаконной сделки по отчуждению Земельного участка помимо воли Истца/самозахвата/самовольной установки ограждения/кадастровой ошибки/технической ошибки/прекращенных договорных отношений между Истцом и Ответчиком/другое. Факт владения Ответчиком Земельным участком подтверждается заключением землеустроительной экспертизы/другими документами/другое.
— Если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со ст. 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
— ст. 25.5 «Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество»
К участию в деле по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения привлекается лицо, которое передало спорное имущество ответчику, в частности продавец этого имущества. В то же время в силу абз. 2 ст. 462 ГК РФ непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.
— Площадь Земельного участка Истца в фактических границах не совпадает с кадастровыми границами Земельного участка, в результате чего размер Земельного участка уменьшился в пользу Ответчика. Об этом свидетельствует заключение землеустроительной экспертизы/другие документы.
Как лишить собственника земли, если он забросил участок
Мои соседи по даче не размежевали участок, не платят взносы за вывоз мусора и даже не показываются. Я думал, что владельцев вообще нет, и попросил администрацию района выделить мне эту землю через аукцион. Но выяснилось, что ее уже выделили в 1993 году некой гражданке. Я нашел ее, а она заявила, что продала этот участок 15 лет назад.
Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2022 году, и сейчас ей всех пугают. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. И, судя по всему, чиновникам не очень хочется этим заниматься. Потому что изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды никакой. Возможно, на тот момент, когда вы обращались в администрацию, новая норма закона еще не действовала, поэтому вам отказали в помощи.
Другое дело, если бы у вас были такие доказательства. По заявлению местных органов власти участок должны были бы поставить на учет, как бесхозяйный, а через год по исковому заявлению могли бы признать его муниципальной собственностью и выставить на торги.
При этом я допускаю, что, если земля находится в небольшом сельском поселении, за 20 лет администрация могла потерять все архивы и не хочет в этом сознаваться. Там будут пытаться переложить все на Росреестр, у которого нет документов за тот срок. В этом случае вряд ли удастся найти собственника.
Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.
6. В случае, если публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, не позднее чем через два месяца после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги, за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи. Начальная цена земельного участка снижается на 20 процентов начальной цены земельного участка на публичных торгах, признанных несостоявшимися.
3. В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка в связи с неиспользованием его по целевому назначению или использованием его с нарушением законодательства Российской Федерации и о его продаже с публичных торгов орган местного самоуправления городского округа, городского поселения по месту нахождения земельного участка или в случае нахождения земельного участка в границах сельского поселения или на межселенной территории орган местного самоуправления муниципального района в отношении земельного участка обеспечивает при необходимости образование нового земельного участка, проведение кадастровых работ, а также проводит публичные торги по его продаже.
1. Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
2. В случае, если на земельном участке, находящемся в частной собственности, наряду с самовольной постройкой, в отношении которой не были выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, лицом, на которого были возложены такие обязанности, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, орган местного самоуправления обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам. В случае, если такой раздел невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, отчуждение этого земельного участка путем его продажи с публичных торгов не допускается.
10. Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка и в отношении которого имеется вступившее в законную силу решение суда об изъятии земельного участка в связи с его использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, подлежит передаче в собственность муниципального образования, орган местного самоуправления которого обеспечивал проведение публичных торгов по продаже такого земельного участка, в следующих случаях:
Правительство Амурской области
Хотелось бы обратить внимание на то, что в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Также земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде (ст. 285 ГК РФ).
Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.
Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти субъекта Российской Федерацииили в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.
Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации установлены постановлением Правительством Российской Федерации от 23.04.2012 № 369.
ВС: Истребование участка у незаконных владельцев не свидетельствует об их недобросовестности
Со ссылкой на п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г. Суд напомнил, что такие споры подлежат разрешению в соответствии с нормами ст. 303 ГК РФ, которая является специальной для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом. В силу ст. 1103 ГК они имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения. Данная норма применяется как при истребовании имущества в судебном порядке, так и в случае его добровольного возврата во внесудебном порядке.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, признав за истцом право требовать с ответчиков полученных и неполученных доходов в размере арендной платы, которую арендаторы должны были внести в период аренды до возврата участка истцу, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму доходов. В решении отмечалось, что министерство не пропустило срок исковой давности, о чем заявляли ответчики. По мнению суда, течение срока исковой давности началось не ранее 10 марта 2022 г. (даты вступления в силу решения арбитражного суда Пермского края от 2 декабря 2014 г. по делу № А50-627/2013), а истекло 12 марта 2022 г. (последний день срока с учетом предыдущих выходных дней). Апелляция и кассация оставили данное решение в силе.
Высшая инстанция сочла необоснованным вывод нижестоящих судов о том, что факт истребования участка свидетельствует о недобросовестности ответчиков, базировавшийся на преюдициальном значении судебных актов по делу № А50-627/2013. По мнению ВС, само по себе решение об истребовании участка у ответчиков в порядке ст. 301 ГК не может свидетельствовать о недобросовестном владении по смыслу ст. 303 Кодекса, поскольку имущество может быть истребовано и у добросовестного владельца, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли или получено приобретателем безвозмездно.
Верховный Суд также напомнил, что п. 1 ст. 303 ГК предусматривает два способа расчета дохода, который собственник может потребовать у недобросовестного владельца: доход, который недобросовестный владелец действительно извлек, и доход, который он должен был бы извлечь. При этом второй способ зависит от использования имущества в нормальном обороте – то есть сколько бы средний участник оборота извлек из пользования этим имуществом (Постановление Президиума ВАС от 4 декабря 2012 г. № 10518/12).
В то же время удивление эксперта вызвала позиция нижестоящих судов, которые пришли к явно ошибочным выводам на фоне очевидности фабулы дела, а также тот факт, что спор был разрешен лишь в высшей судебной инстанции. «Поскольку фактические обстоятельства дела были установлены, Судебная коллегия ВС могла отказать в удовлетворении иска, не направляя дело на новое рассмотрение», – подытожил Сергей Степанов.
Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании устранить препятствия в пользовании земельным участком, расположенным в полосе отвода железной дороги путем восстановления положения существовавшего до нарушения права, а именно: переноса ограждения кладбища на ранее установленное место за границы полосы отвода железной дороги на основании ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.40-43, 60 Земельного Кодекса Российской федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Кроме того, 25.06.2008г. между ответчиком и Обществом с ограниченной ответственностью «Волжская финансовая компания» был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка № 143 от 06.03.2008г., расположенного на территории г. Астрахани.
Согласно статье 14 указанного Закона о государственном земельном кадастре моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах, является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
Из заключения Управления Роснедвижимости по Астраханской области от 22.12.2008 года следует, что ОАО «РЖД» отказало в предоставлении землеустроительного дела в связи с его отсутствием. Территориальное Управление Росимущества по Астраханской области предоставило Проект границ земельного участка полосы отвода Приволжской железной дороги. Проект не считается завершенным до согласования границ со смежными землепользователями. Согласование границ с ответчиком отсутствует. При заключении договора аренды между ТУ Росимущество и ОАО «РЖД» землеустроительные работы не проводились. Землеустроительное дело по земельному участку, предоставленному ответчику под кладбище, выполнено с учетом требований методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, граница установлена по фактическому использованию. В связи с отсутствием работ по установлению границы полосы отвода железной дороги на местности определить площадь перекрытия с земельным участком, расположенным под кладбищем, не предоставляется возможным.
Очевидно, что и до приватизации земельного участка муниципальное образование не являлось фактическим владельцем данного застроенного участка, поэтому в связи с передачей его в частную собственность выбытия имущества из его владения не произошло. В этом заключается специфика земельного законодательства, согласно которому допускается разделение права собственности на земельный участок (публичное) и находящееся на нем недвижимое имущество (частное), при этом публичное образование в силу понятных причин лишено правомочия фактического владения участком, а также имеет ограниченные правомочия по распоряжению им (может только реализовывать преимущественное право собственника недвижимости на приобретение участка). Вместе с тем, оно осуществляет иные правомочия собственника, прежде всего, связанные с получением платы за пользование земельным участком (ст. 65 ЗК РФ). Порядок расчеты этой платы может делать более выгодным для публично-правового образования предоставление земельного участка субъекту исключительного права именно в аренду, нежели в собственность (например, в Московской области покупная цена застроенного земельного участка составляет всего 15% от кадастровой стоимости, а размер годовой арендной платы, рассчитываемый по формуле ст. 14 Закона от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ, может порой достигать сопоставимых величин).
В таких условиях заявленный публично-правовым образованием виндикационный иск (иск об истребовании из чужого незаконного владения) должен быть квалифицирован не как направленный на восстановление владения, а как иск о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (ст. 12 ГК РФ), с применением к нему по аналогии закона норм ст. 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе. В таком случае невозможность восстановления фактического владения земельным участком не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска.
Во-вторых, применение подобного подхода создает недвусмысленные стимулы для оборота к более щедрому мотивированию должностных лиц на совершение противоправных приватизационных сделок. Увеличение экономической выгоды проекта и снижение транзакционных издержек жуликов, выкупающих земельные участки площадью 10 га под парочкой сараев, достигается за счет устранения рисков предъявления покупателем продавцу эвикционного требования в случае изъятия у него данного имущества государством («выкупим участок и перепродадим — а там уже не отберут, поэтому с нас взятки гладки»).
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ № 305-ЭС17-13675 от 01.02.2022 г. рассмотрен интересный кейс о виндикации Администрацией Люберецкого муниципального района Московской области земельного участка, предоставленного в частную собственность под зданиями/сооружениями в нарушение требований ЗК РФ.
Резюмируя изложенное, несоразменость размеров выкупаемого земельного участка площади застройки как до 01.03.2022 г., так и после указанной даты (несмотря на отсутствие упоминания об этом в ст. 39.16 ЗК РФ) обоснованно является основанием для отказа в предоставлении участка в собственность, а в случае его предоставления — для признания соответсвующей сделки недействительной.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки.
Ст. 39.11 ЗК РФ устанавливает подготовку и организацию аукциона по продаже земельного участка. Проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.
Ответ: Согласно законодательству РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество, передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом, обременять его, распоряжаться им иным образом. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст. 209, ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ – далее ГК РФ).
Следовательно, никто не может лишить гражданина земельного участка, если он уже имеет Свидетельство на право собственности и откажется заниматься перерегистрацией. Право за гражданином сохраняется. Однако у таких земельных участков будет отсутствовать регистрация в Едином государственном реестре недвижимости.
В данном случае гражданин испрашиваемого земельного участка или юридическое лицо подготавливает схему расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. Изготовление схемы земельного участка можно поручить кадастровому инженеру, имеющему соответствующий квалификационный аттестат. Далее гражданин испрашиваемого земельного участка или юридическое лицо обращаются в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения данного земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка.
— по части 1 ст. 8.8 КоАП РФ – самостоятельным видом ответственности выступает неиспользование земли сельхоз.назначения в течение одного года с момента возникновения права собственности, если участок был приобретен на публичных торгах после изъятия у предыдущего владельца;
Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики земельных участков отражаются в Едином государственном реестре недвижимости. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Вся земля в границах РФ распределена между категориями в зависимости от целевого назначения участков. Установленная категория земель дает возможность правообладателю выбрать один или несколько видов разрешенного использования – для этого применяется единый федеральный классификатор.
Крайней мерой, которая может применяться за нецелевое использование, является принудительное изъятие участка. Оно может последовать, если собственник или владелец земли не выполнили требование (предписание) уполномоченных государственных и муниципальных ведомств о прекращении нарушения. Основания для изъятия земельного надела указаны в ГК РФ и ЗК РФ:
Административные дела за указанные правонарушения могут возбуждаться по инициативе прокуратуры, а также органов и должностных лиц государственного земельного надзора. Подать заявление или жалобу по фактам нецелевого использования участков может любое заинтересованное лицо, либо такие случаи выявляются государственными и муниципальными ведомствами.
Куда жаловаться, если владелец смежного участка систематически использует землю вопреки разрешенному виду пользования или закрепленной категории? Граждане могут обращаться непосредственно в местные органы власти, в прокуратуру или к государственным земельным инспекторам. Основанием для обращения являются любые факты нецелевого использования – возведение промышленного объекта на землях ИЖС, строительство потенциально опасного объекта на участке сельхозназначения.
Статья 304
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Пунктом 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 1, 12, 15, 304, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что факт нарушения ответчиком прав истца, на котором основан иск, подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе перепиской между истцом и ФКУ «УКС МЧС России» по вопросу строительства дождевой канализации на территории ГСК N 2 «Жигули», фотоматериалами, на которых видна территория затопления истца, ее степень и процесс перекладки ливневой канализации, а также другими документами, в том числе письмом Министра МЧС России в адрес депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации генерал-полковнику В.М. Заварзину, заявлениями на имя председателя ГСК N 2 «Жигули» собственников гаражных боксов ГСК N 2 «Жигули», которым был причинен материальный ущерб в результате затопления.
В ГК не решен вопрос о возможности заявления негаторного иска в условиях, когда имеется только потенциальная угроза нарушения правомочий пользования и (или) распоряжения (например, объект недвижимости еще не построен, но уже начались подготовительные работы). Если угроза носит реальный характер, то негаторный иск возможен. Однако следует учитывать, что ст. 1065 ГК предусмотрен специальный иск, направленный на предотвращение причинения вреда (так называемый превентивный иск, лишь условно отнесенный к деликтным). Следовательно, предъявление негаторного иска возможно лишь в том случае, если им не охватывается требование, основанное на положениях ст. 1065 ГК.
2. Негаторный иск подлежит удовлетворению при следующих условиях. Собственник должен доказать факт нарушения принадлежащих ему правомочий пользования и (или) распоряжения имуществом со стороны третьего лица. При этом поведение ответчика, создающее препятствия в осуществлении собственником указанных правомочий, презюмируется неправомерным. Удовлетворение иска не зависит от вины нарушителя, поскольку негаторное требование не связано с применением мер ответственности.
статьи 301 и 304 ГК Российской Федерации в их взаимосвязи — поскольку по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, они допускают на основании исков публично-правовых образований о признании права собственности отсутствующим изъятие у граждан земельных участков, право собственности на которые возникло у них, как полагает заявитель, законно; допускают изъятие земельных участков, на которых находятся водные объекты, без использования специально предназначенных для таких случаев способов защиты; допускают удовлетворение негаторного иска, предъявленного к лицу, фактически владеющему земельным участком, что противоречит как буквальному смыслу закона, так и его толкованию, данному высшими судебными органами; а также приводят к несоразмерному ограничению прав собственника земельного участка, являющегося и его фактическим владельцем, вследствие невозможности выдела части земельного участка, на которой находится водный объект;
При этом отмечаем, что рассматривая дела №№ А43-28541/2022, А43-34915/2022, А43-34922/2022, А43-34923/2022, суды отметили, что направление копии решения об изъятии правообладателю изымаемой недвижимости имеет обязательный характер только в случае наличия у уполномоченного органа исполнительной власти сведений о почтовом адресе, указанном в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в ЕГРН, а также в случае сообщения самим правообладателем адреса для связи в виде электронной почты.
Согласно вышеуказанным правовым актам, в целях получения земельного участка для осуществления недропользования владелец лицензии обращается в территориальный орган Федерального агентства по недропользованию с ходатайством об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. После получения такого ходатайства территориальным органом Роснедр направляется запрос в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с целью выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию. По результатам выявления правообладателей изымаемой недвижимости территориальным органом Роснедр принимается решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных лиц, которое оформляется приказом. К решению об изъятии прилагается схема расположения земельного участка, если подлежащие изъятию земельные участки предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование таких земельных участков.
При этом следует отметить, что суды, рассматривая споры по делам №№ А12-70274/2022, А12-54447/2022 о признании незаконными приказов об изъятии земельных участков, отмечают, что непредставление пользователями недр документов, подтверждающих отсутствие иных возможностей оформить правоустанавливающие документы на земельные участки, не может быть принято в качестве аргумента, поскольку действующее законодательство не ставит право владельца лицензии на пользование недрами ходатайствовать об изъятии земельного участка в зависимость от наличия таких возможностей.
Приказом Федерального агентства по недропользованию от 07.04.2022 № 255 «О распределении полномочий между Федеральным агентством по недропользованию, его территориальными органами и подведомственными организациями при принятии решений об изъятии земельных участков для государственных нужд Российской Федерации в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения)» осуществление данных и непосредственно связанных с ними полномочий возложено на территориальные органы Роснедр по месту нахождения изымаемого земельного участка. При этом информационно-аналитическое обеспечение исполнения ими данных полномочий осуществляется территориальными фондами геологической информации.
Федеральным законом от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельный Кодекс Российской Федерации был дополнен главой VII.1, устанавливающей порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Дело в том, что люди, получившие участки земли в советское время, не всегда внимательно относились к документам о праве собственности. А организации, выдававшие права не участки тридцать, сорок, пятьдесят лет назад, могли прекратить свое существование, вместе с архивами. Если утерян архив, где этот документ можно восстановить или подтвердить, право собственности не доказано. Владение наделом может быть признано незаконным, а сам участок может быть изъят в пользу местной администрации через суд.
Истребование земельного участка или его части из незаконного владения — частый повод для обращения за юридической консультацией и начала судебных разбирательств. Если ваш земельный участок помимо вашей воли стал чужой собственностью или вы ограничены в правах пользования своим наделом, не откладывайте решение проблемы на потом и не пускайте все на самотек. Сторонам конфликта при обращении в суд следует знать не только законы, но и практику рассмотрения дел.
Во-вторых, необходимо предусмотреть действия ответчика в суде. Новый собственник, чтобы доказать законность владения земельным участком или его частью, может предпринять следующие действия:
• предоставить документы о возмездном приобретении земельного участка и иные доказательства того, что он является добросовестным приобретателем;
• подать встречный иск с требованием о признании права истца на собственность отсутствующим;
• ходатайствовать в суде о приостановлении производства по делу на время сбора документов;
• привлечь продавца в качестве соответчика (собственник участка и продавец могут оказаться друзьями или родственниками).
С учетом этих и других нюансов рассмотрение земельных споров — сложный и длительный процесс, который требует изучения истории вопроса и архивных данных. Далее рассмотрим, как вернуть земельный участок через суд, в том числе если соседи захватили часть вашего участка, и как истребовать участок из чужого незаконного владения.
Изъять земельный участок у нового собственника можно по решению суда. Законом предусмотрены два основных способа истребования земельного участка из чужого незаконного владения.
1. Виндикация — истребование невладеющим собственником имущества у ответчика, право собственности которого на вещь подвергается сомнению.
2. Двусторонняя реституция — признание сделки недействительной и возвращение каждому участнику сделки его первоначального имущества.
Незаконное владение — это утверждение, требующее доказательств. Например, вы владеете участком, который не поставлен на кадастровый учет, а в правоустанавливающих документах отсутствуют сведения о его площади и границах. В этом случае вы не сможете идентифицировать собственный участок, если он станет предметом судебного разбирательства. И вы не сможете доказать в суде, что собственники смежных участков заняли часть вашей земли, даже если это так.
Истребование земельного участка из незаконного владения
Важно! Виндикационный иск рассматривается в течение общего срока исковой давности, т.е. в течение трёх лет с момента, когда истцу стало известно либо должно было стать известно о нарушении его прав. В качестве истца по такому иску может выступать собственник ЗУ, которым было утрачено владение данным имуществом, а также титульные владельцы земли.
Для истребования ЗУ исковое заявление может подаваться не только законным собственником, но и местной администрацией, когда муниципальная земля самовольно была захвачена по вине одного из собственников, что повлекло нарушение прав соответствующих органов. В данном случае важно официальное подтверждение факта незаконного владения ЗУ.
Необходимость в составлении виндикационного иска возникает при занятии участка земли, которая находится в собственности, лицом, не имеющим такого права, т.е. не являющимся собственником этого имущества. При возникновении проблемы в виде занятия участка земли помимо воли его собственника лицом, не имеющим такого права, или ограничения собственника в правах пользования собственным наделомнеобходимо решать вопрос безотлагательно. При этом лучше воспользоваться услугами квалифицированных юристов.
Незаконное владение ЗУ доказать бывает непросто, поскольку в процессе разбирательства дела в суде могут появиться документы, о существовании которых никому не было известно ранее. Кроме того, возможно признание этих документов в процессе судебного разбирательства ничтожными, и тогда каждая из сторон, подавшая их, имеет право их забрать. Для успешного решения вопроса лучше обратиться за оказанием услуг к опытному юристу, который подготовит пакет необходимых документов, выберет наиболее подходящий способ защиты ваших прав на землю и примет участие в судебных разбирательствах.
Для успешного разрешения таких споров, в том числе касающихся истребования земельного участка из незаконного владения, необходимы знания не только законов, но и практики их применения при рассмотрении дел в судах. Необходимо понимать, что под самовольным занятием участка подразумевают не только его захват, но и:
За бесхозное имущество отвечают власти муниципалитета, на территории которого оно находится. В случае обнаружения такого земельного владения муниципалитет обращается в Росреестр, где участок ставят на учет в качестве «бесхозного». Если через год владельца не нашли, по решению суда он переходит в муниципальную собственность. В дальнейшем его могут продать на торгах или сдать в аренду заинтересованным лицам.
Закон требует, чтобы земельный участок использовался, в соответствии с целевым назначением земель (вида разрешенного использования) – для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства и проч. Если владелец этого не делает, такой участок может быть признан неиспользуемым или используемым с нарушением законодательства. Это может стать основанием для штрафов и даже привести к его изъятию.
Участок, не используемый в течение 3 лет или используемый с нарушением закона, можно принудительно изъять у владельца, но до такого доходит крайне редко. Кроме того, отобрать собственность не всегда возможно – к примеру, участки с видом разрешенного использования «для ИЖС» не подлежат изъятию из-за неиспользования, так как сейчас законодательством не установлен обязательный срок, в течение которого должен быть построен дом.
Когда участок относится к категории земель населенных пунктов, на него действуют местные правила благоустройства. Они есть почти во всех муниципалитетах. Правила могут регулировать максимально допустимую высоту травы и кустарников, расположение деревьев относительно границ участка; определять, какой участок считать неиспользуемым, а также вводить различные запреты: на складирование отходов, установку заборов выше определенных значений и т.д.
Если участок имеет целевое назначение «для садоводства и огородничества» или «для личного подсобного хозяйства», за его неиспользование в течение 3 лет могут выписать штраф, руководствуясь ч. 3. ст. 8.8 КоАП РФ. Это до 1,5% от его кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. рублей. При неопределенной кадастровой стоимости – от 20 тыс. до 50 тыс. рублей. Также в дополнение оформляется предписание об устранении нарушений, не выполнив которое, можно получить еще один штраф – от 20 тыс. до 50 тыс. рублей.
12 Фев 2022 uristmed 79