Хочу Купить Квартиру В Ипотеку И Получить Отказ От Ипотеки У Мужа
Содержание
Например: если по договору купли-продажи стоимость квартиры указана как 1 млн. рублей, а его кадастровая стоимость составляет 5 млн. рублей, но налог нужно будет всё равно заплатить исходя из налогооблагаемой базы (5 млн. х коэфф. 0,7) — 1 млн руб. налоговый вычет = 2,5 млн рублей. Таким образом, НДФЛ по сделке составит 2,5 млн. руб. х 13% = 325 000 руб.
О занижении стоимости квартиры при ипотеке говорят в тех случаях, когда в договоре купли-продажи указывается цена, которая заведомо ниже ее реальной рыночной стоимости. Например, рыночная стоимость ипотечной квартиры – 3 млн. рублей, а по договору она продается за 950 тыс. рублей. При этом фактически продавец получает от покупателя реальную сумму сделки, а заниженная остается только в документах.
Супруги могут разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущества. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.
Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересов семьи.
Расторжение брака с ипотекой и ребенком
- Попробовать мирно решить вопрос. Так как квартира не принадлежала супругу полностью, а находилась в залоге у банка, платежи осуществлялись из семейного бюджета. Недвижимость официально признается общим имуществом. Если супруг подтвердит данный факт, соглашение о разделе может быть заверено у нотариуса.
- Когда согласия не удается достигнуть, нужно обращаться в судебные органы. Супругу, претендующему на долю, важно подтвердить, что выплаты по ипотеке поступали из семейного бюджета, жилье подвергалось реконструкции и улучшению. Можно привести доводы, что в комнатах был сделан ремонт, заменены коммуникации, мебель, техника. Если суд при разводе удовлетворят данные доказательства, признается факт общей собственности. Ипотека и имущество делятся на супругов пропорционально.
Внимание
Развод с ипотекой при наличии детей возможен, но только через суд. На основании исковых заявлений сторон будет определяться место проживания несовершеннолетнего, порядок общения, выплаты алиментов. Отдельно определяется наличие права собственности в ипотечной недвижимости, если, например, она была приобретена с использованием средств материнского капитала.
- Он имеет право потребовать половину от уплаченных сумм по кредиту. Это он может сделать после полного погашения задолженности или в процессе выплат. Если добровольно не выплатить эти суммы, то их могут взыскать через суд.
- По-прежнему бывший муж должен платить страховку по ипотеке. Эти расходы также могут разделить в судебном порядке.
- Факт непроживания в ипотечной квартире не решает проблему, обязанности перед банком остаются у обоих. При этом бывший супруг имеет право требовать именно деньги, а не вторую половину ипотечной недвижимости. Хотя принять собственность он может, например, в качестве отступного.
Брак – довольно непрочный союз на практике. Ежегодно отношения прекращаются в десятках тысяч российских семей. Само наличие ипотечного кредита не является препятствием для расторжения брака. Развод с мужем, если есть ипотека, будет проходить в стандартном порядке.
Ипотека подразумевает приличную сумму, поэтому банки оценивают общий семейный доход потенциальных заемщиков. Если кто-то из супругов работает неофициально, банк может отказать в выдаче средств. У семейной четы должен быть хороший официальный заработок, чтобы каждый мог погасить свою долю кредита. «Серая» зарплата не рассматривается как доход. Способы получения кредита в таком случае:
Единоличный кредит. Ипотеку берет один супруг, другая сторона из финансовых отношений исключается. Причинами могут быть: желание мужа и жены избежать дележа задолженности по ипотеке в случае развода, один из них не работает, у кого-то сомнительная кредитная история. Выплачивать кредит будет кто-то один, но жилье будет считаться нажитым совместными усилиями и принадлежать обоим.
- Оставит все права по договору долевого участия одному из супругов. При этом за ним останутся и обязанности по погашению кредита. Второму супругу в этом случае присуждается денежная компенсация.
- Примет решение о том, что второй супруг имеет право на выделение ему доли в квартире после ввода дома в эксплуатацию. Но тогда и кредит оба супруга должны будут продолжать выплачивать в равных долях.
С точки зрения закона раздел ипотеки при разводе не представляет собой ничего сложного. Долги супругов, как и имущество, делятся пополам. Но это только в теории, в судебной практике с этим возникает масса проблем. Главная из них связана с тем, что стороной в договоре является банк, и его интересы тоже учитываются. Поэтому банк также привлекается к участию в судебном деле, и практически всегда выступает против раздела ипотеки. Банк можно понять – он выдал кредит надёжному заёмщику, платёжеспособность которого им проверена. А в результате раздела у этого заёмщика останется только половина кредита. Вторая половина перейдёт другому супругу. Финансовую состоятельность этого супруга банк не проверял и выдачу ему кредита не одобрял. Получается, что суд фактически обязывает банк выдать кредит неизвестному лицу. Что, конечно, не устраивает банк и является незаконным. Часто кредит оформляется на обоих супругов, и они выступают созаёмщиками. Но банк обычно всё равно против разделения одного договора на два. Это связано с тем, что созаёмщики выступают солидарными должниками. То есть банк может потребовать погашения очередного платежа как от обоих должников, так и от любого из них. Представим, что договор ипотеки будет разделён на два. Теперь банк может требовать уплаты только от каждого в отдельности и уплаты только его части. Чтобы избежать таких ситуаций банки часто требуют при выдаче кредита заключать брачный контракт. Или включают в договор условие о том, что при расторжении брака кредит должен быть погашен досрочно.
Делим квартиру в ипотеке
Не популярен данный способ в силу известных причин — очень много теряют созаёмщики по ипотечному договору. При продаже получится, что заёмщики уже выплатили банку стоимость квартиры, но при этом львиную долю средств от реализации опять заберёт кредитное учреждение.
В теории, раздел квартиры в ипотеке (прав на квартиру) при разводе должен осуществляться в пропорциях 50 на 50. Относительно денежных или кредитных обязательств, в основной массе так и происходит, а вот с образованием долей, что называется, «в натуре», возникают сложности.
Ипотека и брак: что нужно знать
- доходы от продажи имущества, полученного до брака;
- доходы от продажи наследства — сохраните завещание или свидетельство о наследстве;
- доходы от продажи подарка — сохраните договор дарения;
- еще один вариант такого «дохода» — снять вложения в банке, которые были сделаны вами еще до создания семьи.
Но здесь есть нюанс — если один супруг прекратит выплачивать ипотеку, долг будут требовать с обоих заемщиков, а потенциально банк сможет отобрать квартиру и выставить ее на торги. При этом экс-супруг, который честно выплачивал свою долю, может подать в суд на должника и потребовать денежную компенсацию за потерянную половину квартиры.
Для передачи долга мы использовали наличные — не стали снимать банковскую ячейку или пользоваться безналичными переводами. Первую часть суммы в 500 тысяч я заняла у друзей под простую расписку в течение недели, после чего сообщила супругу, что готова к началу процедуры.
Конечно, при такой изначально сложной конструкции личных взносов в общую недвижимость разумно было бы сразу заключить брачный договор. Понимаю, что большинство людей думают так: мы друг друга любим, доверяем, а брачный договор — это форма недоверия к супругу, поэтому мы обойдемся без него. Но у автора сразу с супругом был раздельный бюджет и раздельные траты, и они считали, кто и сколько денег потратит на недвижимость. Поэтому брачный договор спас бы всем и время, и деньги.
Банк отказал в ипотеке – почему
Процент отказов при покупке жилья у крупных, хорошо известных застройщиков также ниже. Большинство из них имеют соглашения о сотрудничестве с банками, участвуют в финансировании программ субсидирования ипотечных ставок, поэтому отношение банков к их клиентам зачастую более лояльное, чем к остальным.
- для первой (эконом и комфорт) характерна закредитованность и недостаточно высокие доходы;
- для второй (бизнес и элит) – меньшая закредитованность, более высокий уровень доходов, наличие накоплений на уплату внушительного первоначального взноса за счет собственных средств.
Если супруги договорятся, что квартира станет собственностью мужа, а оплата ипотеки ляжет на безработную жену, банк выразит возражение, на основании которого суд откажет в утверждении соглашения. Даже при условии, что судья его утвердит, с большой долей вероятность банк обжалует судебное решение в свою пользу. Поэтому чтобы избежать лишних судебных расходов, рекомендуется изначально обсуждать условия с банком.
Если брачный договор заключен после того, как оформлена ипотека, то об этом также необходимо оповестить банк. В противном случае, банк будет руководствоваться общими правилами возврата долга или выставления недвижимости на торги, а не в соответствии с условиями брачного контракта.
Дадут ли ипотеку, если у жены или мужа плохая кредитная история
Однако, если вы планируете брать в созаемщики вторую половинку, обязательно поинтересуйтесь его кредитной историей. Банки очень трепетно относятся к кредитному прошлому своих клиентов, и негативные записи в КИ мужа или жены могут перечеркнуть планы на новоселье. Практика показывает, что если у супруга или супруги испорчена кредитная история, получить ипотеку сложно. Но есть способы найти общий язык с банкирами, главное, правильно их применять.
Чтобы узнать текущее состояние своей КИ, достаточно сделать запрос по коду субъекта. Узнать этот код можно в банке, где заемщик когда-то брал кредит. Даже если вы свой код не знаете или у вас его нет, можно сделать запрос на выписку из кредитной истории через сайт Центробанка либо через банковское отделение.
Процедура развода с ипотекой и детьми упрощается, если имеется брачный договор. Но важно, чтобы в нем были детально отражены принципы и правила раздела ипотечного кредита, недвижимости. Документ подлежит заверению у нотариуса и оформляется в рамках статьи 41 СК РФ.
- Квартиру можно продать. Полученные средства передаются банку в счет погашения долга. Оставшиеся деньги делятся между мужем и женой. Часто банки отказываются от такой процедуры, чтобы не терять проценты при досрочном погашении. Поэтому с кредитным учреждением нужно проводить переговоры, заручившись поддержкой юристов.
- В кредитном договоре могут быть прописаны индивидуальные условия для каждой стороны. Тогда при разводе с ипотекой и детьми порядок выплат не меняется. Бывшие муж и жена, которые идут как созаемщики, остаются связаны общим займом и имеют солидарную ответственность. Если такой пункт есть в договоре, то учреждение вправе самостоятельно решать, к кому предъявлять требования при невыплате. Решить ситуацию можно, подписав индивидуальный договор с отражением обязательств каждого субъекта.
- Кредит может быть переоформлен на одного гражданина (п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ). Это предусматривается, если банк дает согласие на процедуру, а муж/жена выплачивают определенную сумму второму супругу. Жилье остается в собственности того лица, которое осуществляет выплаты.
Разумеется, банк будет более благосклонен, если переоформление ипотеки планируется на титульного заемщика, уже проявившегося себя как дисциплинированный плательщик. В этом случае достаточно просто вывести одного созаемщика из общего числа. Если же кредит будет перерегистрироваться на другого супруга, банк, скорее всего, потребует новую проверку платежеспособности. И если предоставленные документы покажут, что клиент неплатежеспособен и не соответствует установленным требованиям к заемщику, в переоформлении с высокой вероятностью будет отказано.
Чаще всего переоформление ипотеки – чисто формальная процедура для банка. Солидарная ответственность супругов заменяется индивидуальной, а погашение кредита продолжается. Однако банковские специалисты принимают решение по каждому конкретному случаю – и могут отклонить прошение о переоформлении.
Ипотечная квартира: какие права и ограничения есть у владельца
То есть, прописать ребёнка в ипотечную квартиру можно без согласия банка, а вот чтобы зарегистрировать двоюродную сестру или внучатого племянника, нужно будет уведомить залогодержателя. Так, в ипотечных договорах Альфа-Банка четко прописан порядок регистрации в недвижимости собственников, членов их семей, а также третьих лиц.
Поскольку заёмщик отвечает за сохранность залогового имущества перед банком-кредитором, последний должен знать, кто проживает в квартире. Право пользования позволяет владельцу жить в ней самому или вселять знакомых, друзей. Возникает вопрос: можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
17 Июн 2021 uristmed 348