Главная / Семейный юрист / Если Квартира Используется В Качестве Нежилого Помещения

Если Квартира Используется В Качестве Нежилого Помещения

Содержание

1 Как перевести помещение из жилого в нежилое
2 Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения
3 Если Квартира Используется В Качестве Нежилого Помещения
4 Статья 22 ЖК РФ
5 Нежилые помещения в; МКД и; обязательные платежи для; их собственников
6 Как изменить назначение жилого помещения на нежилое
7 Можно ли использовать жилое помещение под офис
8 Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот
9 Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд
10 Приобретение нежилых помещений (апартаментов, лофтов): плюсы и минусы

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

Как перевести помещение из жилого в нежилое

оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам:
передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия — для документов, оформленных в отношении общего собрания собственников, проведенного до 11 января 2022 года);
согласия на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
реестр собственников на дату проведения собрания, содержащий сведения о собственниках всех помещений в многоквартирном доме;
уведомление (сообщение) о проведении общего собрания;
документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, либо его размещение в помещении этого дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В этом случае предоставляется протокол (нотариально засвидетельствованная копия) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
списки граждан, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем;
документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, содержащие сведения, позволяющие идентифицировать этих собственников;
доверенности, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, или другие документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников, принимавших участие в общем собрании, а также приглашенных лиц;
если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу*.

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

опись документов по форме;
документ, удостоверяющий личность заявителя (копия всех страниц — при обращении представителя заявителя);
документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, и документ, подтверждающий полномочия представителя — если документы будет подавать не собственник помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или права на него зарегистрированы до 31 января 1998 года и отсутствуют в распоряжении Департамента городского имущества (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, если переустройство/перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого (подлинник);
единый жилищный документ (при отсутствии — копия финансового лицевого счета или выписка из домовой книги), выданный не позднее 30 календарных дней до дня подачи заявления, либо иной документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных по месту жительства граждан (понадобится, если в отношении дома, в котором находится жилое помещение, начисление платежей за ЖКУ и регистрационный учет по месту жительства и пребывания ведет не ГБУ МФЦ, а также при обращении за предоставлением государственной услуги в отношении индивидуальных жилых домов) (подлинники);
учетно-техническая документация на помещение по состоянию на дату последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (подлинники);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (поэтажные планы всех этажей в доме) по состоянию на дату последнего обследования, проведенного не более 5 лет назад (подлинники).

в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как перепланировка и (или) переустройство. Заранее озаботьтесь согласованием этого переустройства: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который понадобится также и для перевода помещения в нежилое.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения

1. Права собственника нежилого помещения
Как и у каждого собственника, у вас есть права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
Также у вас есть право получить выплату, если для государственных или муниципальных нужд изымают земельный участок под зданием, в котором находится ваше помещение (Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2022 по делу N 309-КГ18-13252, А50-28633/2022).
Кроме того, объем ваших прав зависит в том числе от того, где расположено ваше нежилое помещение — в многоквартирном доме или нежилом здании.
Если помещение расположено в многоквартирном доме, вы обладаете большинством прав и обязанностей, которые есть у собственников квартир этого дома. Вы можете, например:
пользоваться общим имуществом многоквартирного дома: коридорами, лифтами и т.п. (ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ). Однако использовать его единолично вы не вправе без согласия других сособственников. Например, размещать на общем имуществе многоквартирного дома личное оборудование (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2022));
пользоваться правами потребителя коммунальных услуг. Например, требовать от исполнителя провести проверку качества предоставляемых коммунальных услуг (п. п. 2, 33 Правил предоставления коммунальных услуг);
участвовать в общих собраниях собственников помещений. Например, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом, утвердить размеры некоторых взносов (ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ).
Если помещение расположено в нежилом здании, вы вправе в том числе:
купить или арендовать государственную или муниципальную землю под ним без проведения торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
использовать общее имущество здания в том же порядке, какой ГК РФ устанавливает для участников долевой собственности и для собственников квартир в многоквартирном доме (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

В нежилом здании вы, в частности, обязаны:
оплачивать коммунальные услуги (ст. 210, п. 1 ст. 539, ст. 548 ГК РФ). Причем вы должны оплачивать их, даже если сдали помещение в аренду, но арендатор не заключил договор с ресурсоснабжающей организацией (см. Позицию ВС РФ);
нести расходы по содержанию общего имущества здания (ст. 249 ГК РФ). В частности, вам придется платить налог или арендную плату за земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования (пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

2. Обязанности собственника нежилого помещения
У вас есть общая для всех собственников обязанность — нести бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ).
Конкретный перечень обязанностей отличается в зависимости от того, где расположено ваше помещение — в многоквартирном доме или в нежилом здании.
В многоквартирном доме вы обязаны, в частности:
заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). То есть вы не можете оплачивать коммунальные услуги ТСЖ или управляющей компании.
Если такого договора нет, вам могут определить объем потребления как при самовольном пользовании (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Как правило, это гораздо дороже, чем если бы вы платили согласно приборам учета;
нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в частности платить взносы на его капитальный ремонт (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).
При этом за земельный участок, входящий в состав общего имущества, земельный налог платить не нужно (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ);
привести помещение в прежнее состояние, если была незаконная перепланировка (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Вы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим помещением. Главная ваша обязанность — содержать его, в частности оплачивать коммунальные услуги, обеспечивать его безопасное состояние. Если вы не будете этого делать, вас могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. Например, взыщут ущерб, причиненный соседям, если из-за вас в помещении произошел пожар.
Конкретный перечень прав и обязанностей зависит от того, где находится ваше помещение — в многоквартирном доме или нежилом здании. Например, в многоквартирном доме не нужно платить налог за землю под домом.

Вам может понравиться => Имеет Ли Дьготы Ветеран Труда На Проезд Жд Транспортом Дальнего Следоания

3. Ответственность собственника нежилого помещения
Если вы не выполняете или ненадлежащим образом выполняете обязанности собственника помещения, вас могут привлечь:
1) к административной ответственности. В частности, за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации общественных помещений (ст. 6.4 КоАП РФ). Например, если в своих торговых помещениях вы не проводите ежедневную уборку (п. 10.1 СП 2.3.6.3668-20);
2) к гражданско-правовой ответственности. В частности, с вас могут взыскать:
убытки, если из-за ненадлежащего содержания помещения был причинен ущерб третьим лицам. Например, были залиты соседние помещения (ст. ст. 15, 1064 ГК РФ);
штрафные санкции за просрочку оплаты коммунальных услуг. Например, при несвоевременной оплате водоснабжения вы обязаны оплатить пени в размере 1/130 ставки рефинансирования Банка России от суммы долга за каждый день просрочки (п. 30 Правил холодного водоснабжения и водоотведения).
В некоторых ситуациях возможна уголовная ответственность, однако к ней могут привлечь только вменяемое физическое лицо, достигшее определенного возраста (ст. 19 УК РФ). Например, руководителя организации, если он систематически предоставлял помещения для незаконных организации и (или) проведения азартных игр (ст. 171.2 УК РФ).

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений. Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина. Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Эти нововведения распускает желания содрать с предпринимателя или покупателя кв-ры под нежилое 10 шкур или 10млн.руб. с чем и столкнулась в этот месяц.С одной несущей стены один из собств.спокойно спрашивает 500 000р.для своего комфорта,а в этой кв-ре еще двое собств..В самом з-не матер.вознагр.не предусмотрено.Тогда нужно на будущую площадь готовить ст-ть кв-ры+такую же ст-ть соседям.Узаконили вымогательство.И в письменном согласии предоставляют все свои данные,а как же Фз-152,ст.51 Конст.РФ?Почему такое противоречие.Некоторые соседи иногда просто не желают,чтобы кто-то продал кв-ру из зависти и еще куча осложнений в голове.Необходимо отменять ,т.к.никакого малого бизнеса с этим новообразованием не будет.А банкам нужно ввести новый продукт-На выплату вымогательств по переводу статуса ка-ры в неж/пом.Одумайтесь,что Вы натворили,Думские мечтатели.

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

С 9 июня перевести жилое помещение в нежилое станет сложнее. Теперь нужно получить письменное согласие соседей со всех сторон, а в списке документов появился протокол общего собрания. Причем для этого собрания установили отдельный порядок определения кворума и подсчета голосов.

В этом плане ничего не изменилось: такое согласие при реконструкции нужно было получать и раньше. А реконструкцией могут признать не только пристройку, но даже крыльцо с металлическими поручнями, которое не влияет на прочность стен и не затрагивает несущих конструкций.

В список для согласования перевода добавили два документа: протокол общего собрания и согласие соседей.
Для кворума собрания по вопросу перевода установили особые правила. Необходимый минимум участников зависит от количества подъездов в доме.
Решение о переводе нужно принимать большинством голосов участников. При этом тоже учитывается количество подъездов.
От собственника каждого помещения, которое имеет общее перекрытие с будущим магазином, салоном или офисом, нужно получить письменное согласие на перевод.
Если для перевода нужна реконструкция, согласие понадобится от 100% собственников помещений во всем доме. Но так было и раньше.
После перевода нужно исключить проход через общие помещения, которыми пользуются жильцы квартир.

В некоторых случаях лицам, проживающим в нежилом помещении (в частности, не являющимся собственниками такого помещения), может грозить выселение или судебный запрет на проживание в этом помещении (Апелляционные определения Московского городского суда от 20.12.2022 по делу N 33-55295/2022 , от 18.06.2022 по делу N 33-23057/2022 , от 28.11.2022 по делу N 33-51955/2022 ).

При этом действующим законодательством специальной ответственности для граждан, проживающих в нежилом помещении, не установлено. Однако лица, использующие нежилые помещения для проживания граждан (собственники, арендаторы), могут быть привлечены к административной ответственности ( ст. 6.4 КоАП РФ; Решение Московского городского суда от 30.01.2014 по делу N 7-309/2014).

Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан, а именно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства, в частности, по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений ( ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; п. 1 ст. 23 Закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ; разд. II Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

Отметим, что апартаменты относятся к нежилым помещениям, не предназначенным для постоянного проживания, тем не менее их можно отнести к местам временного размещения (пребывания) граждан ( ч. 2 ст. 15 , ч. 1 , 3 ст. 16 ЖК РФ; п. 1 ст. 20 ГК РФ; ст. 2 Закона N 5242-1; п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.04.2022 N 6-КГ18-6).

Если Квартира Используется В Качестве Нежилого Помещения

Наиболее частые случаи нарушения цели эксплуатации жилого объекта встречаются в многоквартирных жилых домах. Комнаты и квартиры в них определены исключительно для проживания людей. Однако, в ряде ситуаций владельцы используют площади в качестве коммерческих помещений. Например, на первых этажах домов открываются магазины, кафе, салоны красоты или же просто квартиры отводятся под складские помещения.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

ЖК РФ допускает подобное использование квартир, но только после процедуры перевода объекта в статус нежилого помещения. При этом должны быть соблюдены следующие условия: Комната или квартира располагается только на первом этаже здания или все помещения под ним являются нежилыми; Должен отсутствовать доступ из переводимого помещения к жилым; Строение не должно входить в состав социально используемых; Соблюдение норм санитарии; Получено разрешение от местной администрации и собственников дома; Целью перевода в нежилой фонд не должна быть религиозная деятельность; Не допускается капитальное изменение конструкции помещения, влияющее на устойчивость самого здания.

Статья 22 ЖК РФ

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.

Нежилые помещения в; МКД и; обязательные платежи для; их собственников

Понятие нежилого помещения раскрыто в п. 2 Правил № 354. Такое помещение:

указано в проектной и технической документации и в электронном паспорте дома,
не является жилым,
не включено в состав общего имущества МКД,
может быть встроенным и пристроенным помещением.

Собственники нежилых помещений, согласно ст. 154 ЖК РФ, платят за содержание такого помещения, за капитальный ремонт дома, за коммунальные услуги или коммунальный ресурс. В части внесения этих платежей есть ряд особенностей. О них подробно рассказал Павел Кузнецов – смотрите видеозапись.

Вам может понравиться => Ребенку Из Зоны Отселения После 18лет Какие Льготы

Работать с нежилыми помещениями непросто, часто они принадлежат владельцам бизнеса. А поведение бизнеса отличается от поведения гражданина-обывателя. Задача управляющей организации – наладить отношения с собственником такого помещения, следить за коммерческим учётом и не допускать долгов.

Как изменить назначение жилого помещения на нежилое

Обустройство торговых точек и других объектов малого бизнеса на первых этажах многоквартирных домов распространено по всей России. Практически во всех подобных случаях, перед тем как открыть торговую точку необходимо перевести жилое помещение в нежилое. Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Алтай информирует жителей региона, как изменить назначения жилого помещения на нежилое.

Во-первых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (например, подъезда дома), или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ, а также, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В случае если помещение удовлетворяет всем требованиям для перевода из нежилого в жилое, следующим вашим шагом будет обращение в орган местного самоуправления или офис МФЦ Мои документы с указанными ниже документами: заявлением о переводе помещения; правоустанавливающими документами на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); планом переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажным планом дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленным и оформленным в установленном порядке проектом переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка необходима для использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

В случае необходимости проведения работы по перепланировке помещения или переустройства, то теперь вы можете приступить к таким работам, по окончании которых составляется акт приемочной комиссии, который подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием для использования помещения в качестве нежилого.

Нельзя забывать, что бюрократический аппарат и граждане с самостоятельными источниками доходов — исторические враги. В периоды, когда свобода общества оказывается под угрозой, этот аппарат использует любые лазейки, чтобы ущемить интересы частных собственников, как мелких, так и крупных. Просто у последних есть гораздо больше средств защиты, хотя и они не всегда помогают. И одной из таких лазеек, на мой взгляд, является жёсткое деление объектов недвижимости, прежде всего помещений, на жилые и нежилые (ст. 288 ГК). Это, несомненно, родимое пятно советского строя, сохранившееся в нашем гражданском праве. Когда-то оно использовалось для того, чтобы запретить гражданам иметь в собственности имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Сначала такое имущество экспроприировали после 1917 года, а затем следили, чтобы оно не появилось у граждан вновь.

И тут вспомнилось другое, уже состоявшееся, действо последних лет — de facto запрет использовать в качестве мини-отелей квартир, которые находятся в многоквартирных домах (опускаю детали). Ведь гостиницы (отели) — тоже нежилые помещения, непонятно, правда, почему, ведь они-то как раз используются для проживания граждан. Просто исторически так сложилось, что они не относятся к жилому фонду, хотя идентичные с ними общежития — относятся. В советские времена систематическая сдача в наём квартир, как минимум, не приветствовалась, а то и была наказуема. Помогает пополнению казны запрет на мини-отели или нет, определить непросто. С одной стороны, коммунальные услуги отпускаются им по «льготным» ценам, с другой, систематическая сдача помещений в наём, как правило, требовала соответствующего оформления и уплаты налогов, которые бюджет теряет.

А ещё раньше разгорелись многочисленные конфликты между собственниками и жильцами квартир в многоквартирных домах и ресторанами, расположенными там же, которые шумят и работают по ночам, не давая спать (на Патриках в Москве, на Рубинштейна в Питере). Власти в этих конфликтах, как правило, вставали на сторону жильцов, ограничивая рестораторов или вовсе запрещая им вести свою деятельность. Цель при этом декларировалась благая — защита интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, пусть и с ущербом для бюджета, который лишался налоговых поступлений. Не уверен, впрочем, что поступлений больших, ведь всем известно, как трудно заставить рестораторов платить налоги в полном объёме.

Чуть меньше месяца назад я прочитал пост о том, что в России хотят запретить строительство апартаментов. Сначала я подумал: ну вот, очередной запрет, сколько их уже было. Но по прошествии некоторого времени это предложение в моей голове склеилось с некоторыми другими историями последних лет и заставило меня сделать определенные обобщения. Ведь апартаменты относятся к нежилым помещениям, зачем же их запрещать? Казне — чистая выгода: льготы по оплате коммунальных услуг применительно к ним не действуют, денег можно собрать больше, а значит, растут и отчисления в бюджет. Однако их запрещают. Неужели потому, что в нежилых помещениях можно выбирать назначение отдельных частей и использовать их, как заблагорассудится, типа слишком много свободы, тогда как жилые помещения нужно использовать для проживания граждан и никак иначе!

Казалось бы, все три ситуации могут служить красивыми примерами того, как государственные (муниципальные) органы и их должностные лица заботятся об интересах граждан. Только граждане в это вряд ли поверят. Улучшение качества обслуживания жилого фонда и снижение платы за жильё и коммунальные услуги гораздо в большей степени способствовало бы росту благосостояния граждан. Вот где нужно было бы приложить максимум усилий. Однако цены в жилищной сфере неуклонно растут, а качество снижается. Спросите, что бы выбрал среднестатистический гражданин: изгнать ресторан с первого этажа дома или снизить в два-три раза платежи за жильё. Думаю, что большинство выступит за уменьшение платежей. Значит, дело не в заботе об интересах граждан, а в чём-то ином. В чём?

Необходимо обратить внимание, что согласно статье 210 Гражданского Кодекса Российской Федерации именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. То есть, в случае нахождения нежилого помещения в собственности отдельного лица, в том числе публично-правового образования, такое лицо обязано самостоятельно обеспечивать ремонт принадлежащего ему помещения.

Таким образом, признание права собственности муниципальных образований и городов федерального значения на нежилые помещения в МКД исключительно на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 недопустимы без учета прочих обстоятельств, без исследования наличия или отсутствия признаков отнесения соответствующих нежилых помещений к общему имуществу в МКД.

7. Общая площадь помещений МКД, находящихся в собственности отдельных лиц, является важнейшим показателем, влияющим и на определение размера платы за содержание жилого помещения, и на определение количества голосов собственников помещений при участии указанных собственников в общих собраниях таких собственников.

3. В случае, если нежилое помещение в МКД обладает признаками общего имущества, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил N 491, и при этом в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, то такой факт свидетельствует об отнесении данного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений МКД.

Однако указанные действия произведены не с целью установления бессрочного права собственности муниципалитетов и субъектов РФ на объекты недвижимости, а с целью упрощения дальнейшего перераспределения собственности — в том числе путем приватизации жилых помещений (квартир) из муниципальной (государственной) собственности.

Можно ли использовать жилое помещение под офис

В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
Цель аренды.
Полная схема помещения, описание.
Продолжительность аренды.
Размер выплат.
Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
Условия расторжения соглашения.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Можно ли и как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот

Перевод нежилой коммерческой недвижимости в жилую и наоборот возможен, если соблюдаются требования, определенные Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения…», ЖК РФ и региональных законодательных актов. Для перевода требуется согласование с администрацией. Рассмотрим, как перевести здание магазина в жилой дом, сколько это стоит, какие понадобятся документы и что делать, если в переводе отказали.

Кому направляется заявление: наименование, адрес.
От кого: Ф.И.О., адрес, паспортные данные, номер телефона.
Информация о недвижимости: тип, кадастровый номер, адрес.
Просьба о переводе нежилого помещения в жилое.
Опись представленных документов.
Дата составления и подпись.

Согласование перепланировки, если она требуется.
Получение разрешения на перепланировку.
Оформление нового техпаспорта.
Подача заявления о переводе.
Обследование помещения комиссией.
Получение акта и заключения.
Получение решения о переводе.
Внесение изменений в ЕГРН.

Расположение на первом этаже многоквартирного дома или в отдельно стоящем здании.
Оборудование отдельного входа. Если нежилое помещение располагается в многоквартирном доме, вход в него не должен пересекаться с подъездом, где ходят жильцы – собственники квартир.
Соблюдение требований пожарной безопасности. Для отдельных видов помещений требуется организация эвакуационного выхода, есть и требования по степени горючести отделочных материалов.
Соблюдение санитарных правил. Например, в нежилом помещении, в котором располагается кафе, обязательно наличие санузла и рукомойников, где люди могли бы мыть руки.
Отсутствие зарегистрированных граждан. Перед переводом нужно всех выписать.
Отсутствие обременений.

Расположение. Квартира, находящаяся в центре города, будет стоить дороже, чем помещение на окраине.
Инфраструктура.
Тип застройки и класс дома. В районах массовой типовой застройки нежилые помещения на первых этажах пользуются большим спросом и стоят дороже, чем в элитных домах.

Вам может понравиться => Путевки Санаторно Курортные Инвалидам Чернобольцам

Для упрощения задачи, лучше выносить вопрос перевода помещения в нежилой фонд на собрании квартировладельцев, организованном управляющей компанией – как одну из тем повестки собрания. По Жилищному кодексу, если собрание посетят более 50% собственников жилья из состава многоквартирного дома и если 2/3 присутствующих одобрят построение отдельного входа, то решение будет считаться законным (ст.45 ч.3 и ст.46 ч.1).

По законодательству, жилое помещение предназначается только для проживания граждан (Жилищный кодекс, ст.17 ч.1). Жилыми помещениями являются жилой дом (часть его), квартира (часть ее), комната (Жилищный кодекс ст.16 ч.1). Заметим, что под «частью» дома и квартиры понимаются жилые комнаты, сопряженные со вспомогательными помещениями, что используются в удовлетворении бытовых потребностей граждан (Жилищный кодекс ст.16 ч.2 и ч.3).

Чтобы переоформить жилую многоэтажку под нежилое здание целиком, необходимо выкупить все жилые помещения собственников (квартиры). При этом подготовка техдокументации по инженерным коммуникациям (п.20 и 21 ч.2 ст.2 закона за №384-ФЗ «Технический регламент») не потребуется – здание изначально было оснащено ими.

Имея разрешение Департамента управления имуществом, нужно подать заявление в БТИ на определение стоимости перевода помещения в нежилой фонд. К заявлению прилагаются все ранее собранные документы и протокол межведомственной комиссии на согласие переоформления жилплощади.

Но даже если банку окажется выгоден перевод ипотечного жилья в коммерческий фонд, то возникнет законодательный барьер – в 22 статье Жилищного кодекса прямо указано, что переход жилплощади в нежилой фонд при наличии обременений (ипотечный залог) невозможен. Поэтому для ипотечной квартиры единственный вариант переоформления в нежилое помещение – судебный порядок.

8. Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе.

5. Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

9. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы (далее — орган регистрации прав). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд

В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли. За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем. После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.

Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.

Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте. Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд. Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.

Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы. С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве. Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота. Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.

После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.

Не допускается использование собственной жилой квартиры для ведения промышленного производства, открытия магазина, детского сада или мини-прачечной. В этом случае требуется предварительно перевести жилое помещение в нежилое и соблюдать правила эксплуатации. То же самое необходимо сделать и тем, кто намерен сдавать свою квартиру под офис.

Для получения квартиры в собственность, необходимо подобрать и предоставить ее владельцу альтернативный жилой объект. Если в квартире проживает несколько человек, или квартира коммунальная, то, возможно, потребуется произвести расселение. В этом случае каждому из проживающих в ней лиц необходимо предоставить жилище. После этого расселяемая квартира сможет перейти в собственность заинтересованного физического или юридического лица.

После выполнения всех работ осуществляется приемка помещения. Для этого орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения создает приемочную комиссию. Она составляет акт, подтверждающий окончание работ по переустройству и (или) перепланировке. Этот акт направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Перед продажей следует собрать все требуемые для оформления сделок купли-продажи документы. Если у владельцев квартиры есть несовершеннолетние дети, необходимо получить согласие органов опеки. Решив все указанные вопросы и подобрав отдельное жилье каждому участнику расселения, проводят государственную регистрацию сделки.

В случае, если вы приобретаете или арендуете помещение в жилом доме, необходимо проверить наличие разрешения на использование данного помещения как офисного. Если такого разрешения нет, его следует получить, поскольку законодательство запрещает использовать в качестве офиса жилые помещения.

Приобретение нежилых помещений (апартаментов, лофтов): плюсы и минусы

Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ, жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Это означает, что оно должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. То есть нежилое помещение не может быть пригодно для постоянного проживания граждан, в связи с чем регистрация по месту жительства в них невозможна. Такое помещение не отвечает той системе требований, которые обеспечивают возможность проживания в нем.

Следует отметить, что ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Для указанного перевода не требуется получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в том числе, и в случае перепланировки помещения. Однако, если такой перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, то будет необходимо получить согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Возможность собственника нежилого помещения использовать его любым способом, может быть и минусом для соседей такого собственника. То есть, одни жильцы апартаментов могут использовать их для проживания, а их соседи могут устраивать в них, к примеру, хостелы и кафе. Законных же способов запретить своим соседям по нежилым помещениям открыть в них гостиницу или хостел, практически нет.

Тему приобретения апартаментов для проживания активно обсуждают в прессе, а также на государственном уровне. Еще в начале 2022 года в Правительстве г. Москвы обсуждался вопрос «амнистии апартаментов», которая подразумевает массовый перевод в течение года всех построенных и строящихся апартаментов в статус «жилое помещение» и прекращение строительства новых апартаментов.

3. Согласно положениям ст. 123.12, 123.13, 123.14 Гражданского кодекса РФ, собственники нежилых помещений могут создать товарищество собственников недвижимости (аналог ТСЖ — товарищества собственников жилья) для совместного владения, пользования и, в установленных законом пределах, распоряжения имуществом, находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

08 Фев 2022 uristmed 87