Дополнительное Соглашение К Договору Купли-Продажи Недвижимости Не Надо Регистрировать Судебная Практика

Содержание

Однако этот вывод справедлив только в части взаимоотношений сторон с третьими лицами, тогда как сами стороны обязаны соблюдать условия подписанного дополнительного соглашения, даже если оно не прошло государственную регистрацию. К такому выводу пришел Верховный Суд РФ в определении от 07.08.2022 по делу № 307-ЭС17-23678, А56-81210/2022. В обоснование судьи сослались на положения п. 3 ст. 433 ГК РФ, где как раз и говорится о том, что договор считается заключенным с момента регистрации именно для третьих лиц.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таково правило согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом требование о регистрации применяется и в отношении всех дополнительных соглашений к договору, если он подлежит регистрации (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Другими словами, если договор аренды зарегистрирован, а дополнительное соглашение к нему нет, то такое допсоглашение считается незаключенным.

Также судьи указали на следующее: ссылка арендодателя на незаключенность допсоглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением (ст. 10 ГК РФ) и не имеет правового значения, ведь арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания, что договор будет действовать с учетом изменений. В свою очередь арендатор, полагаясь на это изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях. В частности, производил улучшения арендуемого имущества для своих целей.

ВС разобрался, какое допсоглашение к договору поддельное

Возврата долга требовал не первоначальный заимодавец, а тот, кто приобрёл у него права требования. Это был Сергей Чесов*, подавший иск на 1,8 млн руб. к Борису Лазареву*. В 2022 году Чесов купил права требования у ГК «Фавор». Компания выдала деньги должнику под проценты в декабре 2022-го. А через несколько дней было заключено допсоглашение, где заём становился беспроцентным. Согласно договору, деньги надо было вернуть до конца 2022-го. Должник не заплатил, и Чесов обратился в суд.

Но две инстанции решили, что это лишнее. Ведь вызванная в суд директор не отрицала, что это её подпись. Суды и сами убедились: подписи на договоре и допсоглашении одинаковые. Кроме того, на допсоглашении была печать «Фавора». Истец и третье лицо этого не оспаривали. В деле нет заявлений об утрате печати, не заявлялось ходатайство о фальсификации подписи и печати. Аргумент о том, что спорная сделка не одобрялась как крупная, суд отверг, потому что она и не оспаривалась по этой причине (решение Краснодарского краевого суда № 33-13213/2022).

Апелляция допустила ошибку, когда решила, что для назначения экспертизы необходимо заявление о фальсификации, говорит руководитель юридического отдела юрбюро Падва и Эпштейн Падва и Эпштейн Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство × Татьяна Манакова. Эта ошибка ещё встречается в судебной практике, но решение ВС показывает, что её чаще исправляют, говорит Манакова.

К договорам могут заключаться дополнительные соглашения, которые существенно меняют условия обязательств. Это часто встречается в отношениях займа. Через некоторое время стороны могут договориться о другом сроке возврата суммы или другом размере процентов. Если же деньги не возвращены и дело дошло до суда, то один из участников сделки может заявлять, что не подписывал допсоглашение, а условия сделки прежние. Или ответчик достаёт допсоглашение, из которого следует, что он ничего не должен. А истец утверждает, что видит его впервые. Один из таких споров дошёл недавно до Верховного суда.

Эти решения не устроили коллегию по гражданским делам Верховного суда. Она указала: не нужно заявлять о подложности доказательства, чтобы добиваться почерковедческой и давностной экспертизы. Между тем в деле есть доказательства того, что она необходима. Например, данные бухгалтерских и налоговых отчётностей, которые опровергают факт существования допсоглашения. Кроме того, гражданская коллегия раскритиковала нижестоящие инстанции, которые указали на «схожесть подписей в договоре и допсоглашении». Судьи не обладают специальными познаниями в области почерковедения и криминалистики, говорится в определении № 8-КГ19-118. С такими выводами ВС направил дело заново в апелляцию. Вероятно, она назначит почерковедческую и давностную экспертизы, которые помогут определить, принадлежит ли подпись директору и что появилось раньше – текст или подпись с печатью.

Аналитика Публикации

При этом ВАС РФ отметил, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Данная мысль была подтверждена также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2022 по делу № А60-34773/2022 указано, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене фирменного наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется. При этом суд подкрепляет свою позицию ссылкой на пункт 12 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2022)», утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.10.2022. В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.

Данный подход создавал возможность для стороны договора аренды злоупотреблять своими правами. Так, например, если арендатор не желал исполнять условия подписанного им, но не зарегистрированного дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, он мог отказаться от его исполнения, заявив о незаключенности такого соглашения (Пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2007 по делу № А19-25747/06).

Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени. Рассмотрение данных подходов в их развитии позволит сформировать более точное понимание существующих тенденций в судебной практике.

Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):

Требуется ли регистрация доп соглашения при купле-продаже нежилого помещения

Нет, ни Договор, ни Допсоглашение к нему государственной регистрации не подлежит. Регистрируется переход права собственности. Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Если дополнительное соглашение затрагивает существенные условия договора купли- продажи недвижимости, и на основании его возникают гражданские права и обязанности согласно ст. 8 ГК РФ, то требуется его дополнительная регистрация. Суд обязан принять претензии по дополнительному соглашению в любом случае. т.к. согласно ст. 8 ГК Рф это является Вашим способом защиты своих прав.

договор купли-продажи не подлежит обязательной государственной регистрации, регистрируется переход права собственности. Чтобы допсоглашение имело юридическую силу, оно должно быть зарегистрировано. по следующим основаниям: согласно ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если цена изменена, то можно говорить о том, что договор КП не заключен, если допсоглашение об изменении цен не зарегистрировано.

Если речь идет именно о доп.соглашении к договору купли-продажи, то на гос. регистрацию такое доп. соглашение требуется сдать только в том случае, если и сам договор ещё не представлялся на гос. регистрацию. Насколько следует из Вашего вопроса, так оно и есть.

Да просто донесите допсоглашение. Регистрация еще не произведена. Поэтому ничего приостанавливать не надо. У Вас примут как допдокументы. И все в итоге зарегистрируют. (ст. 8.1 ГК РФ, ст. 16, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2022) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Допсоглашение может сдать одна из сторон договора. Вторая сторона не нужна в данном случае.

Если зайти в раздел Статистическая отчетность на сайте Росреестра, и скачать файл «Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав за 3 месяца 2022 г.»,

Верховный Суд РФ не усмотрел оснований для удовлетворения иска. Он исходил из того, что оспариваемые разъяснения даны Минфином России в связи с внесением в части первую и вторую НК РФ изменений Федеральным законом от 29 сентября 2022 г. № 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Согласно этим изменениям госпошлина в размере, установленном подп. 22 и подп. 25 п. 1 ст. 333 33 НК РФ, подлежит уплате не только за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, но и за государственную регистрацию сделок с объектами недвижимости, если такие сделки в соответствии с федеральным законом нуждаются в регистрации. Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества является сделкой, подлежащей государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ, оно также подпадает под действие указанных норм НК РФ.

Вам может понравиться =>  Почему Уменьшились Выплаты За Жкх Ветеранам Труда В 2022 Году В России

Если предположить, что каждая 4-я зарегистрированная сделка по аренде — это изменение к договору аренды. В этом случае, только по помещениям за три прошедших месяца 2022 г. по России в целом, таких сделок было совершено около 5 000. Если следовать данному расчету, то казна за счет госпошлин только по данным типам сделок, пополнилась примерно на 110 000 000 рублей.

Обратимся к сути: ООО «Агроторг» договорилась с обществом «Вена» о долгосрочной аренде нежилого здания под магазин. Через четыре года после заключения договора стороны решили изменить порядок расчетов по договору, для чего заключили дополнительное соглашение. После этого «Агроторг» обратился в региональное управление Росреестра по Вологодской области за регистрацией дополнительного соглашения, оплатив госпошлину 1000 рублей.

Управление Росреестра обратилось в Верховный суд. Было указано на тот факт, что в 2022 году в спорную норму Налогового кодекса были внесены изменения, и теперь за любую сделку с недвижимостью, подлежащую государственной регистрации, пошлина составляет 22 000 рублей. Допсоглашение к действующей аренде тоже относится к таким сделкам, ведь она должна быть зарегистрирована. Экономколлегия с этим согласилась и признала отказ Управления законным.

Установлено, что плата за квартиру произведена покупателем полностью 19 мая 2006 г., Бахметова снялась с регистрационного учета и освободила квартиру в установленный срок. Таким образом, посчитал ВС, о нарушении своих прав истцу было известно с 2006 г., поскольку регистрация перехода права собственности не произошла. Кроме того, в сентябре 2008 г. была совершена сделка купли-продажи квартиры и произведена регистрация в установленном законом порядке права собственности Филатовой на недвижимость, о чем «Веж» должен был узнать тогда же при должном отношении к содержанию имущества. В суд за защитой своего предполагаемого права «Веж» обратился только 25 августа 2022 г., до указанной даты истец с требованиями о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 20 апреля 2006 г., а также об оспаривании последующих договоров купли-продажи спорной квартиры не обращался.

18 октября 2013 г. ФСК «Веж» получила выписку из Единого государственного реестра недвижимости, после чего, 25 августа 2022 г., обратилась в суд с иском к Ольге Бахметовой, Валентине Филатовой и Дмитрию Кузьменкову о признании договоров купли-продажи между ними недействительными, об исключении из госреестра соответствующих записей о государственной регистрации права собственности, о возложении на Бахметову обязанности по передаче квартиры и о государственной регистрации перехода права собственности к обществу.

Суд указал, что после заключения договора квартира истцу не передавалась, при этом требований о государственной регистрации договора истец ответчику Бахметовой не направлял, акт приема-передачи не составлял и не подписывал, во владение квартирой не вступал и ее судьбой не интересовался.

Руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья» Виктор Спесивов отметил, что хорошо, что ВС сам поставил точку в споре. «Решения судов нижестоящих инстанций были просто вопиюще безграмотными и ничем, кроме коррупционной составляющей, я объяснить их не могу. Одного того, что общество обратилось за защитой своего права спустя 7 лет после первой оспариваемой сделки, хотя уже должно было давно обратиться в суд с требованием о понуждении к государственной регистрации своего права собственности, должно было быть достаточным для применения судами последствий пропуска срока исковой давности. Однако суды пошли еще дальше и проигнорировали то, что по законодательству, действовавшему на момент заключения договора с обществом, на основании которого за обществом признали право собственности, как раз-таки сам договор являлся незаключенным. Причем истец даже не просил зарегистрировать данный договор, он просил только зарегистрировать его право собственности», – указал Виктор Спесивов. Таким образом, посчитал он, суд обязал Росреестр зарегистрировать право собственности на основании незаключенного договора, «порушив» при этом остальные заключенные договоры.

Кроме того, ВС заметил, что правовые последствия действий Валентины Филатовой по заключению договора купли-продажи объекта недвижимости с учетом всех установленных по делу обстоятельств, включая регистрацию прав на это имущество и последующее распоряжение этим правом путем заключения договора купли-продажи с Кузьменковым, судебными инстанциями учтены не были. Таким образом, выводы судов о применении к возникшим по данному делу отношениям нормы п. 1 ст. 170 ГК основанными на имеющихся в деле материалах быть признаны не могут.

Верховный Суд РФ напомнил о важности своевременной регистрации прав на недвижимое имущество

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

Решением суда общей юрисдикции договор расторгнут, на покупателя возложена обязанность возвратить продавцу переданную недвижимость. Покупатель действительно возвратил имущество по акту приёма-передачи недвижимого имущества. Только вот переход права так и не был зарегистрирован.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку на момент открытия процедуры реализации имущества должника недвижимость не была передана (в силу отсутствия соответствующей записи в государственном реестре о переходе права на имущество), объекты недвижимости на основании приведённого положения входят в конкурсную массу должника.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Суд решил: допсоглашение меняет договор, но не является отдельным договором

Стороны заключили договор купли-продажи и допсоглашения к нему. Истец хотел признать незаключенным одно из допсоглашений, которое считал самостоятельным договором. В нем не было формулировок о внесении изменений в конкретные условия договора купли-продажи, не согласовывалось наименование и количество товара, условия о его выборке и неустойке.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Указал, что допсоглашением стороны хотели изменить условия договора о наименовании и количестве товара. При этом нельзя было определить поставляемый товар, поскольку перечень торговых марок был открытым. Не конкретизировалось и необходимое количество товара в пределах его общей стоимости.

Дополнительное Соглашение К Договору Купли-Продажи Недвижимости Не Надо Регистрировать Судебная Практика

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таково правило согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом требование о регистрации применяется и в отношении всех дополнительных соглашений к договору, если он подлежит регистрации (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Другими словами, если договор аренды зарегистрирован, а дополнительное соглашение к нему нет, то такое допсоглашение считается незаключенным.

Однако этот вывод справедлив только в части взаимоотношений сторон с третьими лицами, тогда как сами стороны обязаны соблюдать условия подписанного дополнительного соглашения, даже если оно не прошло государственную регистрацию. К такому выводу пришел Верховный Суд РФ в определении от 07.08.2022 по делу № 307-ЭС17-23678, А56-81210/2022. В обоснование судьи сослались на положения п. 3 ст. 433 ГК РФ, где как раз и говорится о том, что договор считается заключенным с момента регистрации именно для третьих лиц.

Также судьи указали на следующее: ссылка арендодателя на незаключенность допсоглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением (ст. 10 ГК РФ) и не имеет правового значения, ведь арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания, что договор будет действовать с учетом изменений. В свою очередь арендатор, полагаясь на это изменение, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях. В частности, производил улучшения арендуемого имущества для своих целей.

Просто о сложном: что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Образец документа

  • После осмотра квартиры при уже подписанном договоре покупатель обнаружил значимые недостатки – и требует соразмерного умещения цены на неё.
  • Изначально речь шла о полной предоплате покупателя за квартиру – но стороны позднее договорились о рассрочке при выплатах.
  • Оплата должна производиться с помощью банковского перевода, но в договоре стороны неверно указали платёжные реквизиты, и их необходимо изменить.
  • Была переименована улица, на которой находится продаваемая квартира – и нужно привести текст договора в соответствии с новым названием, чтобы документ мог пройти процедуру госсрегистрации в Росреестре.
  • Из-за личных обстоятельств продавец не может в срок, обозначенный в договоре, освободить квартиру и передать её покупателю – но покупатель готов пойти навстречу и подождать, однако требует оформить это условие документально.
  • Продавец перестал доверять покупателю и требует дополнительных мер безопасности при совершении сделки (например, введения условия о неустойке при несвоевременной оплате).
  1. Стороны подписывают дополнительное соглашение.
  2. Допсоглашение направляется в Росреестр (напрямую или через МФЦ, почту или портал «Госуслуги»). При этом туда направляется как само соглашение, так и заявление на внесение изменений в ЕГРН, а также документы, подтверждающие основания для внесения такого изменения (если по условиям допсоглашения они требуются).
  3. Оплачивается госпошлина за регистрационные действия.
  4. Вносится изменение в ЕГРН, заявитель получает выписку, содержащую актуальные данные.
  1. Содержание допосоглашения (как и основного договора) не должно противоречить действующему законодательству.
  2. Стороны должны быть согласны изменить условия договора.
  3. Соглашение должно быть совершено в той же форме, что и сам договор купли-продажи.
  4. Договор должен быть уже подписан. В противном случае проще изменить его условия и подписать уже в новом варианте.

Последнее охарактеризовать труднее всего. Поскольку обстоятельства могут измениться любым образом, да и стороны вольны внести в договор любые изменения, не противоречащие закону, здесь может использоваться всё, что угодно. Например, если покупатель желает изменить порядок оплаты по договору из-за того, что он был уволен и лишился постоянного дохода – подтверждающим документом будет являться копия трудовой книжки.

Вам может понравиться =>  Сколько Отопительные Батареи Должно Стоять На Лестничной Площадке По Госту

Сам по себе договор купли-продажи квартиры, согласно ст. 558 ГК РФ, регистрировать не надо – регистрируется лишь изменение прав по нему. Это означает, что и любые доп. соглашения к документу, тоже не подлежат государственной регистрации – но лишь при условии, что изменение не затрагивает объём прав на недвижимость.

Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто. Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления.

Следуя вышеуказанному подходу, суды, например, отклоняют доводы стороны о том, что повышение арендной платы, осуществленное путем заключения сторонами дополнительного соглашения, не подлежит применению, поскольку соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2022 по делу № А60-34773/2022 указано, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене фирменного наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется. При этом суд подкрепляет свою позицию ссылкой на пункт 12 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2022)», утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.10.2022. В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.

Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):

Достаточно длительный период времени суды придерживались мнения о том, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения к договору аренды влечет незаключенность такого дополнительного соглашения. Применяя такой подход, суды приходили к выводу, что не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение не порождает прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Ответ на данный вопрос прозвучал в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 11241/12 [9] : в силу п. 6 ст. 33 Федерального закона № 122‑ФЗ этот закон применяется к правоотношениям, возникшим после его введения в действие. Что касается правоотношений, возникших до введения Федерального закона № 122‑ФЗ в действие, то он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после его введения в действие.

В конце 2012 года был принят Федеральный закон № 302 ФЗ [2] , п. 2 и 8 ст. 2 которого было установлено, что правила о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), и договора аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013.

С учетом изложенного в ст. 1 Федерального закона № 122‑ФЗ содержания понятия ограничения (обременения) к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, в том числе аренда.

Таким образом, можно сказать, что в самое сложное положение попали лица, заключившие договор аренды недвижимого имущества 2 и 3 марта 2013 года в простой письменной форме и не зарегистрировавшие право аренды (как и сам договор) в качестве обременения. В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 прямо указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

В действующем законодательстве отсутствуют какие бы ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Верховный Суд РФ напомнил о важности своевременной регистрации прав на недвижимое имущество

Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.

Решением суда общей юрисдикции договор расторгнут, на покупателя возложена обязанность возвратить продавцу переданную недвижимость. Покупатель действительно возвратил имущество по акту приёма-передачи недвижимого имущества. Только вот переход права так и не был зарегистрирован.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) все имущество гражданина, имеющееся на день принятия решения о признании его банкротом и выявленное или приобретённое после этого дня, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.

Подлежат ли регистрации допсоглашения к договору купли-продажи земельного участка

Две организации заключили договор купли-продажи земельного участка. По условиям указанного договора покупатель должен был оплатить стоимость земельного участка в течение одного месяца после государственной регистрации перехода права собственности. Но при этом стороны установили в договоре, что до момента полной оплаты земельный участок не будет находиться в залоге у продавца.

Дополнительное соглашение об изменении сроков оплаты по договору купли-продажи земельного участка не подлежит государственной регистрации, поскольку в действующем законодательстве отсутствует требование о государственной регистрации самого договора купли-продажи земельного участка.

Переход права собственности на земельный участок был надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре. После этого покупатель земельного участка попросил продавца увеличить срок оплаты до шести месяцев. Указанные изменения стороны оформили дополнительным соглашением к договору купли-продажи земельного участка.

В соответствии с положениями ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Общество с ограниченной ответственностью «Ppt.ru» в лице генерального директора Петрова Порфирия Петровича, именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 11.01.2022 о нижеследующем:

  • дата, место заключения и название документа;
  • данные продавца и покупателя;
  • реквизиты основной сделки;
  • текст изменений (какие пункты и в какой редакции требуется изложить с учетом новых договоренностей участников купли-продажи);
  • оговорку, что остальные условия остаются неизменными;
  • момент вступления в силу;
  • реквизиты и подписи участников соглашения.

Еще один важный нюанс, по которому у судов нет единого мнения, — момент заключения. По п. 1 ст. 408 ГК РФ, обязательство прекращается его надлежащим исполнением, поэтому внести в него изменения в таком случае невозможно (п. 1 ст. 408 ГК РФ, п. 8 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21). Но есть иная судебная позиция, по которой изменение условий допускается, так как совершается добровольно и не противоречит ст. 421, 424 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.09.2022 № Ф03-4228/2022 по делу № А51-24976/2022, определение ВС РФ от 26.12.2022 № 303-ЭС16-18119 по делу № А51-24976/2022).

Что касается государственной регистрации, по общему правилу, такой регистрации подлежит переход права собственности, а не договор купли-продажи (ст. 8.1 551 ГК РФ, ч. 8 ст. 2 ФЗ от 30.12.2012 № 302-ФЗ). Из этого следует вывод, что дополнительные соглашения не требуется регистрировать в Росреестре, если в них не затрагивается переход права собственности. Но судебная практика по этому вопросу складывается неоднозначно (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.06.2022 № 02АП-2996/2022 по делу № А17-6738/2014 или Апелляционные определения Санкт-Петербургского городского суда от 24.08.2022 № 33-16743/2022 по делу № 2-1990/2022, Тюменского областного суда от 30.03.2022 по делу № 33-1713/2022, решения Приозерского городского суда Ленинградской области от 20.12.2022 № 2А-1659/18, от 19.07.2022 по делу № 2А-1109/2022

Вам может понравиться =>  Студенческий Проездной На Один Вид Транспорта Даёт Право На Проезд В Маршрутном Такси

Изменения, которые стороны решили внести в уже заключенный договор, оформляются путем заключения дополнительного соглашения. Чаще всего речь идет о простой письменной форме, но если основной договор подлежал нотариальному удостоверению, то и допсоглашение заключается через нотариуса, например, если в сделке участвовал несовершеннолетний (ст. 54 ФЗ от 13.07.2022 № 218-ФЗ).

  1. Подтверждающие личность и полномочия сторон. Для граждан подтверждением будут служить паспорта, для представителей юридических лиц – уставные документы или доверенности, выписанные руководством организаций.
  2. Документы, подтверждающие факт изменения обстоятельств.
  1. Содержание допосоглашения (как и основного договора) не должно противоречить действующему законодательству.
  2. Стороны должны быть согласны изменить условия договора.
  3. Соглашение должно быть совершено в той же форме, что и сам договор купли-продажи.
  4. Договор должен быть уже подписан. В противном случае проще изменить его условия и подписать уже в новом варианте.

Сам по себе договор купли-продажи квартиры, согласно ст. 558 ГК РФ, регистрировать не надо – регистрируется лишь изменение прав по нему. Это означает, что и любые доп. соглашения к документу, тоже не подлежат государственной регистрации – но лишь при условии, что изменение не затрагивает объём прав на недвижимость.

Изменить условия договора можно не только с помощью допсоглашения. Однако ч. 2 ст. 452 ГК РФ указывает, что судебное изменение требует, чтобы стороны первоначально попытались договориться миром. Лишь после того, как получен отказ либо в разумный срок не был дан ответ, инициатор изменения получает право обратиться с иском в суд и в порядке, предусмотренном ГК РФ требовать, чтобы договор был изменён требуемым им образом.

  • После осмотра квартиры при уже подписанном договоре покупатель обнаружил значимые недостатки – и требует соразмерного умещения цены на неё.
  • Изначально речь шла о полной предоплате покупателя за квартиру – но стороны позднее договорились о рассрочке при выплатах.
  • Оплата должна производиться с помощью банковского перевода, но в договоре стороны неверно указали платёжные реквизиты, и их необходимо изменить.
  • Была переименована улица, на которой находится продаваемая квартира – и нужно привести текст договора в соответствии с новым названием, чтобы документ мог пройти процедуру госсрегистрации в Росреестре.
  • Из-за личных обстоятельств продавец не может в срок, обозначенный в договоре, освободить квартиру и передать её покупателю – но покупатель готов пойти навстречу и подождать, однако требует оформить это условие документально.
  • Продавец перестал доверять покупателю и требует дополнительных мер безопасности при совершении сделки (например, введения условия о неустойке при несвоевременной оплате).

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?

Так, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (п. 14) сказано, что если арендодатель передал арендатору имущество, последний его принял, а затем обе стороны обоюдно-добросовестно исполняли принятые на себя обязательства, в том числе и установленные незарегистрированным дополнительным соглашением, то эти обязательства не могут быть отменены любой из сторон соглашения.

Грубо говоря, если стороны добросовестно исполняли заключенное соглашение и сам договор, а спустя какое-то время одна из сторон отказалась от его исполнения, сославшись на нарушение формы заключения допсоглашения, то суд едва ли признает подобные действия разумными.

Но если одна из сторон решит нарушить условия дополнительного соглашения, то доказать свою правоту в судебном порядке будет весьма нелегко. Конечно, прецеденты признания допсоглашения подлежащим исполнению и без регистрации в практике есть, но они – именно прецеденты, то есть выбиваются из общего потока дел.

Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.

Как грамотно составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Структура и образец документа

  1. Шапка – наименование документа, дата и место его заключения, сведения об основном подписанном ДКП (номер, дата, место подписания).
  2. Основной текст – сведения о сторонах-участниках (ФИО, личные сведения, адрес проживания), при этом они должны совпадать с данными, указанными в основном договоре, и вносимые изменения:
  • необходимо снижение стоимости или проведение ремонта, поскольку после подписания основного договора при осмотре были выявлены серьезные недостатки жилого помещения;
  • продавец не успевает к определенному сроку выехать из квартиры, при этом покупатель не торопится заезжать и готов подождать – этот срок следует документально оформить;
  • стороны договорились о рассрочных выплатах, хотя изначально в договоре указано внесение полной оплаты за квартиру;
  • была обнаружена ошибка в банковских реквизитах, указанных в договоре для осуществления выплат с помощью банковского перевода;
  • продавец хочет быть уверенным в безопасности совершения сделки, поэтому, например, предлагает оформить условие о неустойке при несвоевременной выплате.

В подобном случае между участниками заключается дополнительное соглашение к договору купли-продажи. Именно дополнительное соглашение к ДКП предназначается для документальной фиксации внесения любых поправок в условия основного заключенного договора купли-продажи.

  • протокол, в котором будут указаны все разногласия участников и способы их решения;
  • справки от соответствующих инстанций, в которых описаны разногласия участников сделки;
  • решения судебных или административных инстанций;
  • заявления от каждой стороны о необходимости внесения соответствующих изменений;
  • письменные переписки между участниками, регулирующие разногласия и внесение изменений.
  • указание ссылок на подлежащие изменению пункты основного договора;
  • необходимые уточнения к определенным пунктам основного договора;
  • уточнение нумерации новых внесенных пунктов;
  • указание ссылок на необходимую подтверждающую документацию, которую также следует приложить к этому допсоглашению.
  • Подписи сторон-участников.
    • Скачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
    • Скачать образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

    Исходя из того, что основанием исковых требований является требование закона об обязательности государственной регистрации договоров и изменений к ним, влекущих переход права на недвижимое имущество, неосведомленность истца о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения не является уважительной причиной неисполнения требований закона, суд полагает указанный довод истца несостоятельным. В связи с чем, установление факта незаключенности дополнительного соглашения по данному основанию не является уважительной причиной пропуска срока исковой давности.

    Позиция истца строится на том, что ответчик уклоняется от государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 05.03.2007г., которое является неотъемлемой частью настоящего договора, и своевременно не было зарегистрировано. А сумма ремонта, указанная в дополнительном соглашении, которую ответчик обязывался возместить после его проведения, является составной частью цены договора купли-продажи квартиры от 05.03.2007г., что было ранее определено сторонами в предварительном договоре купли-продажи от 14.08.2006г.

    Доводу истца о том, что предварительным договором купли-продажи от 14.08.2006г. предусматривалась цена сделки, включающая в себя, в том числе, ремонт в квартире по адресу: адрес 2 , равноценный ремонту в квартире по адресу: адрес 1 , также давалась оценка судебным решением, от 05.05.2010. В судебном решении было указано, что в силу ч.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен. Срок предварительного договора истекал 01.07.2007г., до этого срока заключен основной договор, предусматривающий иное условие об оплате, которое согласовано между сторонами в основном договоре купли-продажи от 05.03.2007.

    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    В обоснование заявленных требований указала, что 05.03.2007г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес 1 и в тот же день было подписано дополнительное соглашение к данному договору. Согласно его условиям ответчик обязуется дополнительно оплатить стоимость ремонта в квартире по адресу: адрес 2 , равноценного ремонту в квартире по адресу: адрес 1 , который будет выполнен после ввода дома по адрес 2 , в эксплуатацию. Договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от 05.03.2007г. прошел государственную регистрацию, в связи с чем дополнительное соглашение, вносящее изменение в существенные условия основного договора, а именно увеличивающее цену основного договора, являющегося его неотъемлемой частью, также должно быть зарегистрировано. Однако, на момент заключения договора купли – продажи оно не было зарегистрировано, так как, на тот момент не представлялось возможным оценить стоимость ремонта в твердой денежной сумме, во-вторых, ответчик убедил ее, что свои обязательства исполнит и без регистрации, а у них между собой были доверительные отношения. Получив 30.03.2009 года свидетельство о государственной регистрации на квартиру по адресу: адрес 2 , истец неоднократно обращалась к ответчику об исполнении дополнительного соглашения от 05.03.2007г., но Гущина С.Г. в устной форме отказалась оплачивать ремонт. На предложение провести государственную регистрацию ответчик также ответил отказом. В соответствии с положениями ст. 432, ч. 1 ст. 452, ст. 558 ГК РФ истец полагает, что дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора купли-продажи и должно быть зарегистрировано, а признание дополнительного соглашения заключенным предусматривает обязанность его исполнить.

    Adblock
    detector