Если Продается Квартира Переведенная В Нежилое

О порядке исчисления НДФЛ при продаже помещения, купленного ранее как жилое и переведенного в нежилое

Пунктом 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что Единый государственный реестр прав (далее — ЕГРП) содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Вопрос: Мной в 2010 году приобретена квартира на 1 этаже (44 кв.м), проданная под нежилой фонд за 3800 тыс.руб. Квартира переведена в 2012 году в нежилое помещение (перевод осуществляла дочь по доверенности) со всеми документами под салон красоты. Ввод в эксплуатацию получен, свидетельство о госрегистрации есть. В 2013 году я переоформила этот салон на дочку путем купли-продажи, с указанием той же суммы, что и при покупке жилой квартиры. Это было просто переоформление, без получения денег. Что получилось: при подаче налоговой декларации за 2013 год расходы на покупку квартиры к зачету не принимают, объясняя, что квартиры уже нет, кадастровый номер у салона другой и т.п. Я должна платить налог со всей суммы продажи салона (461500 руб.), но салон мне не с неба достался, я же приобретала недвижимость. Что делать?

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 67 Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», изменение назначения объекта, например, перевод жилого помещения в нежилое не влечет за собой прекращения или переход права собственности на такой объект.

Бизнес в своей квартире: что можно, а что нет

👌 В жилом помещении можно вести профессиональную и предпринимательскую деятельность: писать научные статьи, делать маникюр, варить мыло. Но чтобы люди в буквальном смысле не мешали друг другу жить, закон ограничил масштабы домашнего бизнеса. Подробно об этом будет ниже.

Нежилые — это помещения под магазины в торговых центрах, офисы, склады. В народе их называют коммерческими. А ещё — это перестроенные квартиры на первых этажах с отдельным входом не через подъезд. Хозяева таких квартир перевели их в нежилой фонд — через городскую администрацию.

❌ В квартире организовали подсобное помещение для аптеки: офис плюс склад. Одну комнату заставили шкафами, стеллажами и полками с детскими подгузниками и детским питанием. Во второй стоял письменный стол, оргтехника и шкафы с документами. Кухни и кроватей не было — дело № А-7-21-387/2022 .

❌ Предприниматель переделал квартиру под офис агентства недвижимости. Кухни и кроватей не было. Обстановка — столы, стулья для посетителей и шкаф. На входной двери висела вывеска с режимом работы и перечнем услуг по подбору жилья. В офисе был уголок потребителя — дело № 33-2584/2022 .

Любой другой бизнес по идее не запрещен в квартирах. Дома можно варить, печь, шить, сочинять, конструировать, красить, строгать, продавать, фотографировать, консультировать, программировать, репетиторствовать. Принимать клиентов дома тоже можно. Но есть три ощутимых ограничения. Предприниматель не должен:

Покупка помещения переведенного из жилого в нежилое — риски

2. Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее — многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

7. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.

6. В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

После получения согласия на перевод квартиры в нежилое помещение можно приступать к ее переустройству, если это предусмотрено проектной документацией. Основанием для регистрации изменённого статуса объекта будет акт комиссии о приёмке выполненных в помещении работ.

Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.

• Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
• Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.

Жилищный кодекс РФ оставляет за гражданами право заниматься предпринимательством в собственном жилье, но при одном условии ― если это не нарушает жилищных прав других граждан, проживающих рядом с ним, и если при этом квартира будет продолжать соответствовать требования, предъявляемым к жилым помещениям (п. 2 ст. 17 ЖК РФ).

1. Запросить технический план всех этажей и экспликации на строение. Для этого нужно обратиться с заявлением в орган местного самоуправления с указанием причины запроса. Обращение рассматривается 30 дней.
2. В БТИ запросить технический паспорт квартиры и кадастровый план.
3. Запросить разрешение на перевод от санитарной и пожарной служб города.
4. В управляющую компанию направить обращение о предоставлении заключения о техническом состоянии МКД (многоквартирного дома).
5. Получить справку о состоянии лицевого счета и о составе семьи собственника для выявления прописанных и проживающих в квартире лиц. Справка запрашивается через органы МФЦ.
6. Продумать план помещения после изменения статуса (если это необходимо) и заказать документы на перепланировку.

На первом предлагать

Расположение квартиры на первом этаже обычно воспринимается как минус, особенно – если окна выходят на оживленную улицу. Для нежилых помещений это, наоборот, плюс. Магазин или салон красоты в жилом доме на первом этаже обычно успешен, да и сама недвижимость стоит дороже. ЦИАН разбирался в нюансах схем по изменению статуса жилья.

Второй этап – технические согласования. Каждую часть проекта нужно утвердить в соответствующей инстанции. Так, если по стене первого этажа, где в будущем планируется открыть магазин, например, проложена газовая труба, то ее смещение нужно согласовывать с АО «Мосгаз», а перепланировку – с Москомархитектурой.

Первый – проект, который будет подан в межведомственную комиссию вместе с другими документами. Необходимо подготовить полную виртуальную версию будущего предприятия: что, в каком помещении и с какой целью создается. Проект можно заказать только в специализированных компаниях, имеющих на это лицензию.

Цены на нежилые помещения и квартиры в одном и том же доме разнятся. Так, согласно базе ЦИАН, 1 кв. м торгового помещения в доме серии П-44Т в Бутырском районе Москвы оценивается в 319 тыс. рублей, в то время как «квадрат» в «двушке», продающейся там же, стоит 223 тыс. рублей. Соответственно, при определенных обстоятельствах может быть выгодно купить квартиру на первом этаже в жилом доме и перевести ее в нежилой фонд.

Для начала нужно собрать пакет документов, который подается в отделение по управлению имуществом, относящееся к межведомственной комиссии округа Москвы, где расположена недвижимость, или в центр госуслуг «Мои документы». Если сбором документов занимается посредник, выписывается доверенность.

В соответствии со ст.433 ГК РФ, договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с моментами подписания его сторонами договора. Вместе с тем, право собственности на помещение официально сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, и покупатель еще не может распоряжаться приобретенным имуществом.
Несмотря на то, что право собственности в этот период сохраняется за продавцом, распоряжаться данным недвижимым имуществом продавец тоже не может, так как вследствие обязательства, возникшего в силу договора купли-продажи нежилого помещения, законным владельцем имущества уже является покупатель.
Факт передачи нежилого помещения продавцом и факт принятия этого помещения покупателем может быть отражен как в передаточном акте, который подписывается сторонами договора так и в каком-либо документе о передаче или в образце договора купли-продажи нежилого помещения.

1. Помещением признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования.
2. Право собственности на помещение возникает с момента государственной регистрации этого права.
Государственная регистрация права собственности на помещение во вновь возведенном здании может быть произведена только после государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположено данное помещение, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация права собственности на помещение прекращает право собственности на здание, где находится данное помещение.
Государственная регистрация права собственности на здание за собственником всех помещений в здании либо общей собственности на здание прекращает право собственности на помещения.
3. Собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания с момента государственной регистрации его права собственности на помещение.
4. Собственник помещения владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением.
5. Помещение, предназначенное исключительно или преимущественно для обслуживания других помещений, признается вспомогательным.

Как перевести помещение в нежилое

С 9 июня при переводе помещения в нежилое нужно сделать так, чтобы доступ в этот магазин или салон был вообще невозможен через те помещения, где люди проходят в свои квартиры. Теперь мало оборудовать отдельный вход. Нежилое помещение нужно изолировать от общей площадки или лестницы так, чтобы доступ через них был полностью исключен.

САМЫЙ НАИДЕБИЛЬНЕЙШИЙ ЗАКОН, который только можно было придумать, с ТВ все время несут про малый бизнес, упрощение, а на деле сплошные препятствия. У нас дома в Москве по километру некоторые, и что, в том подъезде , за километр кто то будет собственнику указывать, что ему со своей собственностью делать?) Бред полнейший, причем и еще нарушается Конституция РФ этим идиотским законом! На права собственника !

Никита, боюсь, что 10 танцами с бубнами точно не ограничат)) еще заставят на столе канкан станцевать , причем годами биться головой о бетонную стену и т.д. Хотелось бы посмотреть на диагноз того, кто такие законы придумывает — ему точно к доктору! Психиатру! Мы скинемся! если что)

А вы спросите у людей, что живут на первых этажах, да ещё в проходимом месте, это был для них единственный вариант улучшить жизнь и увеличить квадратные метры ,- нет пусть правит баллом сумашедшая старуха, её этой властью и наделили, чтобы ещё больше убрать конкуренцию, которую создают эти квартиры торговым центрам и их хозяевам депутатам

Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Как перевести помещение свободного назначения в жилое

• не предоставлены необходимые документы;
• не соблюдены условия перевода;
• проект переустройства не соответствует требованиям законодательства;
• по межведомственному запросу получен ответ, согласно которому запрашиваемые документы отсутствуют. В таком случае в течение 15 рабочих дней собственник может предоставить такие документы самостоятельно.

Перевод ПСН в жилое помещение, на наш взгляд, – довольно сложная операция, учитывая, что жилое помещение должно соответствовать определенным санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим и противопожарным требованиям, предусмотренным жилищным законодательством.

Не каждое помещение свободного назначения можно перевести в жилое. Чтобы госорганы позволили это сделать, оно должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилью. Так, перевод возможен, если там есть все необходимые инженерные системы – электричество, вода, канализация, отопление, хорошая вентиляция и инсоляция. При этом все это должно соответствовать требованиям безопасности.

Помещения свободного назначения (ПСН) были спроектированы под различные цели их использования, без какой-либо конкретной специализации, что позволяет застройщику при строительстве здания не следовать специальным пожарным и санитарным нормам и правилам, а также расширяет возможности приобретателя в эксплуатации такого помещения.

Сам перевод помещения из нежилого в жилое требует санкции государственного органа. Это достаточно долгий и трудоемкий процесс, поэтому без знаний и опыта делать это самостоятельно не рекомендуется. Услуги специалистов в этой сфере стоят дорого; причина – как раз из-за объема работы.

Создание отдельного входа в переводимое помещение классифицируется как перепланировка и (или) переустройство. Заранее озаботьтесь согласованием этого переустройства: во-первых, это сэкономит вам время, во-вторых — в ходе согласования вам нужно будет подготовить проект переустройства, который понадобится также и для перевода помещения в нежилое.

• с представлением доверенности, подтверждающей полномочия на представление интересов остальных собственников помещения (согласие на предоставление государственной услуги, на обработку персональных данных). При этом к запросу прилагается комплект документов в единственном экземпляре;
• в случае отсутствия доверенности согласие собственника физического лица может быть получено в электронной форме с использованием mos.ru при наличии полного доступа к подсистеме «личный кабинет» портала.

• в переводимое помещение нет отдельного входа или отсутствует техническая возможность оборудовать такой вход;
• переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется в качестве места постоянного проживания;
• право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
• переводимое помещение расположено в наемном доме социального использования;
• помещение планируется использовать для осуществления религиозной деятельности.

Во-первых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если квартира расположена на первом этаже дома, либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Если собственник переводимого помещения — несовершеннолетний, также понадобится свидетельство о рождении или выданный в установленном порядке документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, в случае его выдачи компетентными органами иностранного государства.

Правила и последствия перевода жилой недвижимости в коммерческую

К изменению статуса прибегают и граждане ― физические лица, желающие организовать в своей квартире небольшой бизнес без каких-либо серьёзных затрат на аренду помещения и иных накладных расходов. Как организовать этот процесс, попробуем разобраться в этой статье.

Жилищный кодекс РФ оставляет за гражданами право заниматься предпринимательством в собственном жилье, но при одном условии ― если это не нарушает жилищных прав других граждан, проживающих рядом с ним, и если при этом квартира будет продолжать соответствовать требования, предъявляемым к жилым помещениям (п. 2 ст. 17 ЖК РФ).

1. Запросить технический план всех этажей и экспликации на строение. Для этого нужно обратиться с заявлением в орган местного самоуправления с указанием причины запроса. Обращение рассматривается 30 дней.
2. В БТИ запросить технический паспорт квартиры и кадастровый план.
3. Запросить разрешение на перевод от санитарной и пожарной служб города.
4. В управляющую компанию направить обращение о предоставлении заключения о техническом состоянии МКД (многоквартирного дома).
5. Получить справку о состоянии лицевого счета и о составе семьи собственника для выявления прописанных и проживающих в квартире лиц. Справка запрашивается через органы МФЦ.
6. Продумать план помещения после изменения статуса (если это необходимо) и заказать документы на перепланировку.

Изменения, внесённые в Жилищный кодекс РФ Законом от 29.05.2022 № 116-ФЗ и вступившие в силу 9 июня 2022 года, привнесли в процесс перевода некоторые особенности, усложнившие, с одной стороны, порядок изменения статуса жилья, с другой сделали его более прозрачным для собственников квартир жилого дома, в котором будет находиться «переведённая» квартира.

Дополнительно могут потребоваться документы, удостоверяющие личность заявителя для физического лица, или учредительные документы для юридического лица. Если заявление подаёт не собственник помещения ― прилагается документ, удостоверяющий полномочия представителя.

— склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, имеющих эвакуационные выходы, изолированные от эвакуационных путей жилой части здания (правило не распространяется на встроенные автостоянки);

Таким образом, в случае если перевод спорного помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущее изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме определено ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса.

-специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;

Согласно п. »в» ч. 2 разд. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Как изменить назначение жилого помещения на нежилое

Обустройство торговых точек и других объектов малого бизнеса на первых этажах многоквартирных домов распространено по всей России. Практически во всех подобных случаях, перед тем как открыть торговую точку необходимо перевести жилое помещение в нежилое. Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Алтай информирует жителей региона, как изменить назначения жилого помещения на нежилое.

В случае если помещение удовлетворяет всем требованиям для перевода из нежилого в жилое, следующим вашим шагом будет обращение в орган местного самоуправления или офис МФЦ Мои документы с указанными ниже документами: заявлением о переводе помещения; правоустанавливающими документами на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); планом переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажным планом дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленным и оформленным в установленном порядке проектом переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка необходима для использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Во-первых, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (например, подъезда дома), или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ, а также, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В случае необходимости проведения работы по перепланировке помещения или переустройства, то теперь вы можете приступить к таким работам, по окончании которых составляется акт приемочной комиссии, который подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием для использования помещения в качестве нежилого.

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда. Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга «под ключ» будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий. Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого. Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования. Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин. И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Практические советы, как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот

За изменение назначения помещений в разных регионах России отвечают Управление жилищного фонда департамента муниципального владения, департамент жилищной политики и жилищного фонда и другие органы местного самоуправления. Но проще всего заниматься этим вопросом через местный Многофункциональный центр.

• Разница в стоимости жилого и нежилого объекта при его расчёте в БТИ составит около 40%. Бюро технической инвентаризации при расчёте стоимости учитывает расположение объекта, год постройки, окружающую социальную инфраструктуру и специальные коэффициенты. Чаще всего приходится доплачивать в случае присвоения жилому помещению статуса нежилого.
• Оплата услуг по подготовке техпаспорта помещения в БТИ составит от 1000 рублей. Если нет времени ждать, можно доплатить за срочность, в таком случае стоимость может вырасти до 5 тысяч.
• Справка о разнице цен до и после перевода недвижимости обойдётся в зависимости от региона в 200-500 рублей.
• Оплата услуг нотариуса по заверению копий правоустанавливающих документов на помещение в Москве стоит около 60 рублей за страницу. Если переводом недвижимости занимается не собственник, то придётся оформлять доверенность. Стоимость такой услуги 1400 рублей для физических лиц, а для юридических 2000 рублей. В зависимости от региона тарифы нотариусов могут немного меняться.
• Госпошлина за регистрацию права собственности на помещение составляет 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических. Реквизиты для оплаты можно получить в управлении Росреестра или на официальном сайте организации.
• При необходимости проведения перепланировки в соответствии с требованиями закона, за проектные работы придётся заплатить от 1500 рублей за квадратный метр. Конечная цена зависит от сложности задачи.

При этом своей деятельностью он не должен нарушать права других, проживающих в этом помещении людей, а также соседей. Эти положения прописаны в ст. 17 ЖК РФ. Остальным владельцам квартир, деятельность которых не допускается законом в жилых помещениях, для организации офисов, салонов красоты или магазинов придётся менять статус помещения.

Основные расходы при условии, что все этапы собственник проходит самостоятельно, придутся на заказ технической и проектной документации. В неё входит экспликация и поэтажный план здания, техпаспорт и технический план. Также существенную сумму составит разница в стоимости помещения после перерасчёта в БТИ. Кроме того, придётся заплатить госпошлину за регистрацию права собственности.

Первые этажи домов в спальных районах прекрасно подходят для открытия офисов, организации бизнеса в сфере услуг или розничной торговли. Однако закон позволяет заниматься предпринимательской деятельностью в жилых помещениях без изменения их правового статуса в редких ситуациях. Предприниматель должен быть зарегистрирован и проживать в квартире.

Выглядит легко, но это обманчивое впечатление. Ключевая трудность – это согласие «смежных» жильцов на перевод квартиры в коммерческое помещение и проведение общего собрания. В местной администрации зачастую перепроверяют подписи: звонят участникам, задают вопросы о прошедшей встрече. На данной стадии заканчивается большая часть проектов…

Необходимо обратиться в орган местного самоуправления, что предусмотрено ст.23 ЖК РФ. Подать документы можно лично, через представителя, с помощью МФЦ. Самая сложная часть – это предварительные переговоры с соседями и жильцами дома. Особенность российского законодательства такова, что решение по объекту должно принимать общее собрание собственников – большинством. При этом кворум зависит не от количества присутствующих, а от принадлежащей им площади.

Квартира на первом этаже может оказаться жутким неликвидом: низко, шумно, холодно. Зато помещение может сгодиться для магазина, парикмахерской, офиса или центра раннего развития. И тут же недостатки становятся достоинствами: и подняться легко, и в аренду сдавать – выгодно. Дело за малым: превратить квартиру в коммерческую недвижимость. Реально ли это? Подробная инструкция поможет понять процесс и решить, осилите ли вы нелёгкую задачу.

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

1. размещение в жилой зоне;
2. работоспособное состояние несущих конструкций;
3. обеспеченность инженерными сетями (электричество, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, в ряде случаев – газоснабжение);
4. санитарно-эпидемиологическая безопасность;
5. если помещение находится выше 5-го этажа – должен быть лифт.

1. Согласование перепланировки, если она требуется.
2. Получение разрешения на перепланировку.
3. Оформление нового техпаспорта.
4. Подача заявления о переводе.
5. Обследование помещения комиссией.
6. Получение акта и заключения.
7. Получение решения о переводе.
8. Внесение изменений в ЕГРН.

1. Расположение на первом этаже многоквартирного дома или в отдельно стоящем здании.
2. Оборудование отдельного входа. Если нежилое помещение располагается в многоквартирном доме, вход в него не должен пересекаться с подъездом, где ходят жильцы – собственники квартир.
3. Соблюдение требований пожарной безопасности. Для отдельных видов помещений требуется организация эвакуационного выхода, есть и требования по степени горючести отделочных материалов.
4. Соблюдение санитарных правил. Например, в нежилом помещении, в котором располагается кафе, обязательно наличие санузла и рукомойников, где люди могли бы мыть руки.
5. Отсутствие зарегистрированных граждан. Перед переводом нужно всех выписать.
6. Отсутствие обременений.

Иными словами, если у предпринимателя нет целого штата сотрудников и посетители не ходят толпами, использовать квартиру вместо офиса можно. Если же есть работники или ИП занимается промышленным производством, гостиничным бизнесом, придется переоборудовать жилое помещение в нежилое или искать другое здание.

Перед подписанием договора нужно внимательно изучить документы на помещение. В частности, выписку из ЕГРН, которую предоставляет продавец. В ней должен быть указан статус (тип) недвижимости – нежилая. Если же статус жилой, ее можно использовать только для проживания, открыть магазин продуктов или другой бизнес не получится.

1. Проект перепланировки – 5 000-30 000 р. в зависимости от сложности.
2. Нотариальные согласия собственников – от 1 000 р. за один экземпляр.
3. Новый техпаспорт – от 5 000 р.
4. Нотариальная доверенность, если от имени собственника действует представитель – от 2 000 р.

Как купить квартиру и оформить под магазин

Напрямую переоформить часть помещений жилого дома под коммерческое использование законодательство не позволяет. Проживание в одной части дома с использованием второй под магазин или офис допускает один вариант – выделение части жилой постройки в натуре. Для этого потребуется разделить дом надвое, организовать самостоятельный вход в каждую часть и провести отдельные коммуникации.

Но даже если банку окажется выгоден перевод ипотечного жилья в коммерческий фонд, то возникнет законодательный барьер – в 22 статье Жилищного кодекса прямо указано, что переход жилплощади в нежилой фонд при наличии обременений (ипотечный залог) невозможен. Поэтому для ипотечной квартиры единственный вариант переоформления в нежилое помещение – судебный порядок.

Для упрощения задачи, лучше выносить вопрос перевода помещения в нежилой фонд на собрании квартировладельцев, организованном управляющей компанией – как одну из тем повестки собрания. По Жилищному кодексу, если собрание посетят более 50% собственников жилья из состава многоквартирного дома и если 2/3 присутствующих одобрят построение отдельного входа, то решение будет считаться законным (ст.45 ч.3 и ст.46 ч.1).

Ответ межведомственной комиссии, формируемой при обращении заявителя в Департаменте управления имуществом, выносится по истечении 45 суток максимум (Жилищный кодекс ст.23 ч.4). В случае отказа обязательно называется причина. Обычно отказывают из-за неполной комплектации документов, либо несоблюдения порядка подготовки квартиры к переводу (Жилищный кодекс ст.24).

Необходимо обратиться с заявлением о переводе в нежилой фонд и комплектом документов к Росреестру – через местный филиал или МФЦ. Прилагаются удостоверяющий личность документ, протоколы Департаменты управления имуществом и БТИ, квитанция об оплаченной пошлине и кадастровый паспорт переоформляемой квартиры. Регистрация изменений статуса квартиры в Росреестре займет 5-12 дней.

1. убедиться в технических возможностях перевода;
2. оформить целый пакет документов;
3. получить согласие на изменение фасада дома;
4. согласовать все изменения с МЧС, санитарно-эпидемиологической службой, управляющей компанией.

Далее представители МежВедомственной комиссии полностью осматривают и проверяют квартиру на соответствие проведенных работ.

На заключительном этапе перевода необходимо написать заявление о прекращении прав собственности на квартиру и внести в Единый государственный реестр прав новый нежилой объект.

1. В ПДКП должен быть прописан срок, за который будет составлен основной договор купли-продажи. Участниками основного договора должны остаться те же юридические лица, которые подписывали ПДКП. В ином случае необходимо оформить новую доверенность.
2. В основной договор необходимо внести параметры и характеристики помещения, точную стоимость. Данные пункты остаются такими же, какими были в предварительном договоре купли-продажи, вносить изменения строго запрещается.
3. Далее необходимо вписать реквизиты контрагентов, ИНН, ОГРН, КПП и скрепить договор подписями и печатями. После заключения договора необходимо отдать на регистрацию права.

1. Проверить документ удостоверяющий личность продавца/покупателя.
2. Если у продавца есть супруг(а), и данная недвижимость была приобретена в браке, необходимо удостовериться в согласие обеих сторон.
3. Если продается доля имущества, нужно убедиться в отказе сособственника от покупки части объекта.
4. Убедиться, что с документами все в порядке, что на имущество имеются правоустанавливающие документы.
5. Следует заглянуть в выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что объект не находится в обременении.
6. Удостовериться, что собственник является продавцом, за исключением, когда участие в сделке принимает поверенный. В этом случае необходимо убедиться в наличии доверенности.

1. Проверка правового статуса. На данном этапе необходимо узнать насколько дееспособным является продавец и покупатель. Возможно у одной из сторон имеются какие-то ограничения для осуществления продажи.
2. Обсуждение условий сделки. Стороны договариваются обо всех нюансах, обговаривают цены, условия выплат и ряд других важных вопросов.
3. Заключение договора. После обсуждения составляется договор купли-продажи. Стороны могут составить его сами, либо могут заказать у юриста.
4. Регистрация. Договор вступает в силу, после того как продавец с покупателем обратятся в Росреестр или МФЦ для регистрации прав.
5. Акт передачи. Данный пункт является необязательным, но лучше всего им воспользоваться, так как он убережет продавца от претензий по переданному объекту.

Еще один важный момент в осуществлении сделки между юр. лицами — расчет производится с помощью безналичного способа оплаты, через бухгалтерии организаций. Когда в сделке принимают участие оба юридических лица, необходимо быть крайне внимательным и перед покупкой проверить достоверность компании и всех бумаг.

Условия и порядок перевода квартиры в нежилое помещение и обратно

• недвижимость находится в залоге у банка;
• жилье расположено в наемном доме социспользования;
• используется как жилое помещение и единственное место проживания зарегистрированных жильцов;
• здание является объектом культурного наследия либо объектом аварийного фонда;
• дом идет под снос (например, в связи с реновацией);
• в квартире уже есть неузаконенные перепланировки;
• использование квартиры невозможно без эксплуатации иных помещений.

В заявлении нужно будет также указать сведения о субъекте, осуществляющем деятельность по управлению многоквартирным домом (заполняется в случае, если многоквартирный дом не находится на обслуживании ГУИС). К заявлению прилагается согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу в пользование части общего имущества.

С учетом стоимости проекта в Москве стоимость перевода может достигать 500-800 тыс. рублей. Посредники также могут проконсультировать относительно ограничений и возможности перевода в нежилой фонд, чтобы заявитель не терял время и средства на столь дорогостоящую процедуру.

1. персональные данные, контакты, адрес заявителя;
2. адрес квартиры, площадь, количество комнат;
3. причина изменения статуса помещения;
4. для чего планируется использовать помещение после перевода;
5. обязательство соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных установленных законодательством условий.

• Скачать бланк заявления о переводе жилого помещения в нежилое и обратно
• Скачать образец заявления о переводе нежилого помещения в жилое
• Скачать образец заявления о переводе квартиры в нежилое помещение

Процедура происходит по той же схеме и занимает такое же количество времени. Если требуется перепланировка, то обязательно потребуется проект, который нужно будет приложить в комплект документов. Межведомственная комиссия изучит документы и после осмотра объекта, примет решение, которое оформляется актом.

17 Фев 2022      uristmed         100      

Похожие записи
• 
  Раздел Имущества Супругов Не Ведущих Совместное Хозяйство
• 
  Тариф Холодное Водоснабжение Москва 2022
• 
  Устав Снт Образец 2022 Новая Редакция Для Садоводов Скачать Бесплатно
• 
  Новые оклады медработников в 2022