Землеустроительная Экспертиза И Правовые Вопросы
Содержание
- 1 Землеустроительная экспертиза: когда и как проводят землеустроительную экспертизу
- 2 Землеустроительная экспертиза в Москве — стоимость, проведение, виды
- 3 Землеустроительная экспертиза
- 4 Землеустроительная экспертиза
- 5 Судебная землеустроительная экспертиза
- 6 Землеустроительная экспертиза — АНО Исследовательский Центр; Независимая Экспертиза
- 7 Судебная землеустроительная экспертиза
- 8 Землеустроительная экспертиза
- 9 Примерный перечень вопросов на которые чаще всего отвечает специалист по проведению землеустроительной экспертизы
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии обеспечивает соблюдение единого порядка организации и осуществления экспертизы, выборочную проверку проведения экспертизы ее территориальными органами и координирует их деятельность в области экспертизы.
Экспертиза осуществляется по решению органов государственной власти, органов местного самоуправления или по инициативе заинтересованных лиц в целях обеспечения соответствия землеустроительной документации исходным данным, техническим условиям и требованиям проведения землеустройства.
- генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации;
- документация по вопросам землеустройства, разработанная в соответствии с решениями органов государственной власти;
- документация, касающаяся земель, находящихся в федеральной собственности.
Под правовыми документами в данном подтексте понимаются правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, в которых имеются сведения об общей площади земельного участка, сведения о координатах поворотных точек границы земельного участка (межевых знаках), сведения о поворотных точках границы в виде горизонтальных приложений, дирекционных углах, либо румбах поворотных точек границ.
- определение фактических границ и площади земельного участка и соответствие их правоустанавливающим (правоподтверждающим) документам;
- определение фактических границ и площади земельного участка и соответствие их данным государственного кадастра недвижимости;
- определение вариантов раздела земельного участка;
- определение порядка пользования земельным участком;
- определение соответствия строительным нормам и правилам, возведенного на соседнем земельном участке жилого дома (здания, сооружения), относительно границы земельного участка.
Решение данной задачи заключается в исследовании межевых границ земельного участка и дальнейшего определения, либо конкретизации месторасположения общей межевой границы. Также следует сопоставить данные, полученные в результате проведенной геодезической съемки, с данными, представленными в правовых документах. Иными словами, эксперт, определив спорные фактические границы, делает вывод о соответствии её расположения относительно межевой границе, указывая имеющиеся несоответствия (при наличии).
Специфика производства судебной землеустроительной экспертизы заключается в том, что эксперт, анализирует материалы дела, производит геодезическую съемку объекта, сопоставляет имеющиеся данные с фактически полученными на момент производства экспертизы и исходя из своих профессиональных специальных знаний могут рекомендовать суду несколько вариантов решения спорного вопроса поставленного в определении суда.
В настоящее время все большее количество рассматриваемых гражданских и арбитражных дел связано с земельными спорами. Данные судебные тяжбы практически всегда вызывают необходимость решения судьями вопросов, требующих специальных знаний в области землеустройства, кадастра объектов недвижимости, геодезии и картографии, что неизбежно влечет проведение по делу судебной землеустроительной экспертизы. Грамотное и профессионально проведенная землеустроительная экспертиза напрямую определяет успешное исполнение решения суда.
- Определить степень сложности ситуации.
- Изучить документы, и рекомендовать оформление дополнительного пакета документов.
- Проконсультируют, как осуществляется государственная экспертиза землеустроительной документации.
- Подготовить документы, в соответствии с определенными правилами.
- Установление фактической площади.
- Соответствие установленной площади заявленным в документах параметрам.
- Определение факта наложения границ. Вопросы в спорах по землеустроительной экспертизе, а также по установлению границ, чаще всего возникают между соседями.
- Выявление имущества, которое может находиться на участке.
- Соответствие фактического назначения заявленному в документах.
- Выполнение расчета доли всех собственников.
- Расчет свободного участка от занятого под строительство.
- Возможность возведения строительного объекта на исследуемом участке.
- Выявление правомочности работ, которые могут производиться на участке.
- Изъятие надела компетентными органами или органами муниципальной власти.
- Отказом отделами кадастрового учета в осуществлении учета надела или внесения изменений в него.
- Отказ в установлении прав на землю.
- Раздел или объединение участка.
- Порядок проведения землеустроительной экспертизы строго регулируется и в вопросах выделения земель сельскохозяйственного назначения.
- Необходимость определения пользования участком.
- Признание права собственности.
- Вопросы землеустроительной экспертизы достаточно часто возникают при оспаривании границ, установлении их положения на местности.
- Иные вопросы, связанные с земельными наделами.
Землеустроительная экспертиза, которая может быть необходима для суда, по доступной стоимости является типом строительной экспертизы. Главной целью таких исследований считается определение характеристик земельного участка. При этом определяются фактическое место нахождения, фактические показатели площади, иных вопросов, связанных с эксплуатацией данного надела или реализации возникшего спора.
Эксперты часто получают вопросы, связанные с тем, кто и когда может проводить землеустроительную экспертизу для суда. Следует учитывать, что данная деятельность предполагает обязательное наличие разрешительных документов. Поэтому обращаясь в компетентные органы, стоит предварительно уточнить о наличии лицензий и сертификатов. Поскольку исследования проводятся в условиях лабораторных исследований, такие организации оборудованы специализированными инструментами и оборудованием.
По его мнению, «государственная монополия» на указанные виды экспертиз устранит «остатки» института независимости судей при рассмотрении дел об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной. «В таком случае оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в смысле установления их равными рыночным стоимостям можно будет закрывать за ненадобностью», – резюмировал он.
Эксперт подчеркнула, что на данный момент наиболее подходящей государственной экспертной организацией, оказывающей услуги по проведению строительных и технических оценочных экспертиз, является Российский Федеральный Центр судебной экспертизы при Минюсте.
В случае передачи государственным экспертам исключительных полномочий по проведению судебных экспертиз в рамках дел об оспаривании кадастровой стоимости фактически будет установлена «монополия» государственных структур на все процедуры, связанные с определением и пересмотром кадастровой стоимости, полагает Ксения Ульянова.
Согласно пояснительной записке проект направлен во исполнение указания Президента РФ Владимира Путина от 23 ноября 2022 г. № Пр-2393. Поправками предлагается включить судебную строительно-техническую и судебную землеустроительную экспертизы по делам, связанным с оспариванием кадастровой стоимости строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, а также объектов землеустройства с целью совершенствования порядка установления рыночной стоимости объектов недвижимости в части проведения судебной экспертизы при оспаривании кадастровой стоимости.
Эксперт обратил внимание, что в пояснительной записке не приводится каких-либо доказательств наличия «проблемы, связанной с недобросовестностью негосударственных судебных экспертов при производстве судебных экспертиз по делам, связанным с установлением кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и земельных участков». «Какова статистика? Сколько возбуждено уголовных дел и в какова их доля в общем числе экспертиз? Есть ли вообще проблема?» – задался вопросами Максим Попов.
Землеустроительная экспертиза: когда и как проводят землеустроительную экспертизу
Землеустроительная экспертиза (земельная экспертиза) – процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных землеустроительных знаний в области геодезии и кадастра объектов недвижимости, правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок.
Поэтому, каждый эксперт-землеустроитель путем проб и ошибок выводит для себя определенный порядок действий при работе (свою методику или технику). Условно методику проведения землеустроительной экспертизы можно разделить на две группы: геодезический и документальный.
Землеустроительную экспертизу часто назначают при рассмотрении в судах общей юрисдикции гражданских дел, связанных с разрешением земельных споров. Частое нарушение земельных прав связано с неправильным формированием земельного участка, в том числе подготовкой землеустроительной и другой документации, противоречащих требованиям законодательства.
- земельные участки и их части;
- границы земельных участков;
- геодезические координаты земельных участков и иных объектов недвижимости, эксплуатация которых предусмотрена или не предусмотрена на данном земельном участке;
- правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права на землю, кадастровый паспорт на земельный участок, постановления о предоставлении земельных участков в пользование, графические материалы — планы участков, рабочие чертежи с привязкой к местности, акты об отводе границ земельных участков, сведения об имеющихся обременениях земель участка (сервитут), и прочие);
- межевой план или землеустроительное дело;
- материалы топографических съемок;
- зоны с особыми условиями использования территорий;
- территориальные зоны в соответствии с правилами землепользования и застройки;
- иные объекты
Стороны и другие лица, участвующие в деле по земельному спору, имеют право: просить суд назначить производство судебной землеустроительной экспертизы, просить поручить её производство конкретному эксперту или экспертной организации, заявлять отвод эксперту (п. 2 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации – далее ГПК РФ).
Землеустроительная экспертиза в Москве — стоимость, проведение, виды
Данная процедура является одной из самых сложных и востребованных видов экспертиз. Это связано с особенностями земельных отношений в России, где право собственности на землю появилось сравнительно недавно. Большинство земельных участков не имеют межевания и установленных границ, что ведет к захвату или неправомерному изъятию земель. Разрешить возникающие противоречия можно лишь путем проведения землеустроительной экспертизы.
- определение фактических границ и площади земельного участка, с последующей проверкой их на соответствие землеустроительной документации;
- проверка законности возведения на земельном участке построек;
- определение возможности разделения участка или расширения его границ;
- устранение ошибок в землеустроительной документации или кадастре;
- Определение состояния и качества земли, оказывается ли на нее негативное воздействие в ходе землепользования;
- Установление сервитута на земельный участок.
В зависимости от цели исследования и поставленных перед экспертом вопросов меняется процедура проведения экспертизы. Она может носить сугубо документальный характер либо требовать выезда специалиста на место с целью осуществления визуально-инструментального обследования.
- правоустанавливающие документы на объект исследования;
- межевой план (при его наличии);
- кадастровая выписка о земельном участке;
- акты органов власти о предоставлении участка и установлении его размеров, границ и иные документы, относящиеся к объекту исследования.
Землеустроительная экспертиза
- разделе домовладения и земельного участка между собственниками (соседями или наследниками),
- определении порядка пользования земельным участком;
- определении фактических границ и площади земельного участка;
- выносе границ земельного участка в натуру;
- оспаривании границ земельного участка;
Землеустроительная экспертиза (земельная) — трудоемкое, дорогостоящее и сложное инженерно-техническое исследование, проводимое экспертами (экспертными организациями) и включающее выполнение как камеральных (кабинетных) так и полевых работ с применением современных геодезических приборов, изучение имеющихся документов, а также сбор информации, актуальной для рассматриваемого дела.
Цель землеустроительной экспертизы — комплексное исследование земельного участка, которое проводится для установления возможности строительства здания или другого целевого использования.
Землеустроительная (земельная) экспертиза проводится профессионалами — экспертами, обладающими специальными знаниями в области межевания и землеустроительных работ и высокой квалификацией с применением современных технологий, технических средств и научно- обоснованных методик. Очень важно, чтобы эксперт имел большой практический опыт выполнения работ подобного плана и всю необходимую материально-техническую базу. В соответствии с общим правилом работа по выполнению судебной землеустроительной (земельной) экспертизы не лицензируется и не подлежит аккредитации. Однако проведение землеустроительной экспертизы подразумевает наличие у специалистов — экспертов определенных разрешений (лицензий) для выполнения данного вида деятельности, а также специальных допусков.
- определить фактические границы и площадь земельного участка, а также их соответствие правоустанавливающим документам или данным государственного кадастра недвижимости;
- определить варианты раздела земельного участка;
- определить порядок пользования земельным участком;
- определить, какие нарушения специальных норм правил в области землеустройства и строительства были допущены:
- установить факт наличия смещения забора между соседними земельными участками.
Вопросы землеустроительной экспертизы:
Каковы точные географические границы (координаты) исследуемого земельного участка?
Накладываются ли границы земельного участка, предназначенного к исследованию на границу соседнего земельного участка? Какова площадь наложения?
Какая площадь исследуемого земельного участка занята строительным объектом?
Какая площадь исследуемого земельного участка свободна от застройки?
Возможно ли на данном земельном участке возведение строительного объекта с определенными параметрами? Если невозможно, то указать и т.д.
- установления соответствия фактической площади земельного участка его площади согласно правоустанавливающим документам;
- установления нахождения на земельном участке недвижимого имущества;
- установления наличия/отсутствия наложения границ земельных участков;
- установления факта нахождения в границах земельного участка одного лица имущества другого лица;
- определения возможности возведения на исследуемом земельном участке того или иного строительного объекта с приведенными параметрами;
- определения вариантов реального раздела земельного участка, установления границ в соответствии с правоустанавливающими документами и по сложившемуся порядку землепользования и др.
Судебная землеустроительная экспертиза — это проводимое на основании определения суда, исследование, специалистом (экспертом) каких-либо вопросов, решение которых требует специальных познаний в области землеустройства, формирования земельных участков, кадастровой деятельности в порядке и сроках установленных действующими процессуальными нормативно-правовыми актами. Судебная землеустроительная экспертиза проводится экспертом — лицом, обладающим профессиональными знаниями и умениями в области землеустройства, геодезии, картографии, кадастровой деятельности и земельно-правовых отношениях.
Любая экспертиза представляет собой процессуальное действие, состоящее из проведения соответствующих исследований и дачи заключения по вопросам, которые поставлены перед экспертом специальными участниками процесса (судом) в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию (установлению) по конкретному делу. При исследованиях устанавливаются сведения, необходимые для правильного и своевременного рассмотрения дела и вынесения решения, соответствующего принципам арбитражного, гражданского или уголовного судопроизводства, а также действующим законным и подзаконным актам.
Радикальное реформирование земельно-имущественных отношений за последние два десятилетия в стране сформировали, по сути, новый земельный строй. Он характеризуется развитием рынка недвижимости и активным вовлечением земель в оборот, развитием земельно-правовых отношений. Однако деловой климат этих отношений, современное состояние и тенденции развития российского землепользования носят проблематичный характер. Земельные споры являются самой распространенной категорией споров и их спектр разновидностей необычайно широк. Поэтому в процессе рассмотрения и разрешения земельных споров перед судьей встает множество таких вопросов, ответ на которые могут дать порой только специальные исследования. Существо земельных споров и сама природа земельных и земельно-имущественных отношений обуславливает необходимость проведения независимой экспертизы. Возникновение земельно-правовых отношений неразрывно связано с формированием самого земельного участка, с его уникальностью, в отличие от других объектов недвижимости. Практический опыт работы в анализе и исследовании земельных споров показывает, что нарушение земельных прав и законных интересов зачастую связан с нарушением процесса формирования земельного участка, и подготовленной в результате его землеустроительной и другой документации с нарушением требований федерального законодательства. Потому проведение земельной экспертизы порой является единственным путем развязывания узлов в земельных конфликтах, выявления причин возникновения земельного спора и установления истины.
Землеустроительная экспертиза — это исследование и анализ документации по формированию земельных участков, она может быть как внесудебной, которая проводится на основании договора между землепользователем и экспертной организацией, так и судебной, назначаемой судом в ходе судебного разбирательства.
● Данные о местоположении объекта, его классе и типе.
● Оценка рыночной стоимости.
● Оценка возможности раздела сооружения между собственниками.
● Соответствие конструкции нормативным актам.
● Безопасность строительного объекта.
● Оценка стоимости ремонтных и строительных работ на объекте.
● Дефекты и ошибки, которые необходимо исправить, стоимость исправительных работ.
● Соответствие качества выполненных ремонтных и строительных работ заявленной стоимости.
● Наличие нормативной и технической документации здания, соответствие постройки тем сведениям, которые указаны в документе.
Чтобы провести землеустроительную или строительно-техническую экспертизу, нужны глубокие профессиональные знания и опыт в выполнении подобных задач. Именно поэтому проверка строительных сооружений доверяется профессиональным экспертам, которые обладают достаточными знаниями в области строительной механики, строительного производства, проектирования зданий.
Когда проводятся проверки
Землеустроительная и строительно-техническая экспертиза проводятся как в судебном, так и в досудебном порядке. Чаще всего к подобным процедурам прибегают на этапе возведения, сноса, реставрации, раздела строительных объектов. В ходе проверки эксперты получают следующие сведения:
По итогу экспертизы составляется детальный отчет, в котором прописываются все детали проверки. В ходе работ используются современное компьютерное оборудование, усовершенствованные программы оценки. Заключение составляется компетентными специалистами и техническими экспертами. Стоимость судебной строительно-технической экспертизы зависит от задач, которые ставятся перед экспертом, а также от объема выполняемых работ.
Досудебная экспертиза проводится в частном порядке. Гражданин по своему желанию обращается к специалистам для проведения замеров на его участке. Это может потребоваться при оформлении земли, ее продажи или покупки, а также при любых других действиях с ней.
Документальный метод – изучение документов, подтверждающих право собственника на землю, кадастровых записей и прочих документов, относящихся к данному земельному участку. Цель изучения документов — проведение анализа характеристик земельного участка, площади, местонахождения и пр.
Землеустроительная экспертиза, это исследование, проводимое с целью измерения земельных участков для дальнейшей их эксплуатации. Она помогает измерить соответствие размеров участка документально заверенным параметрам, помогает выявить возможность разделения участка на маленькие куски. Экспертиза может проводиться как по желанию владельца участка, так и в принудительном порядке, то есть через суд. Она является весомым аргументом в различных спорах за землю.
В полевых измерениях применяются специальные геодезические приборы: лазерные дальномеры, теодолиты, нивелиры и GPS-оборудование. Эти инструменты используются для определения расстояния от объектов на местности или их местоположения на карте, измерения горизонтальных и вертикальных углов. Камеральная обработка — анализ данных полевых измерений.
Землеустроительная экспертиза
Землеустроительная экспертиза может быть проведена государственным экспертным бюро, независимым экспертным центром или частным экспертом, обладающим лицензией на осуществление геодезической деятельности. Независимые организации, проводящие землеустроительную экспертизу, обязаны иметь лицензию на осуществление геодезической деятельности. Если для выполнения экспертизы необходимы знания и кадастрового инженера, и геодезиста, то проводится комиссионная экспертиза, в которой участвуют оба специалиста. Для проведения простых и комиссионных экспертиз можно привлекать более одного специалиста в каждой предметной области. Как правило, так поступают для решения сложных прецедентных вопросов, возникающих в рассмотрении спорных случаев.
На втором этапе осуществляется собственно проведение исследования. На основе изученных предоставленных документов и проведенных мероприятий на местности эксперт решает поставленные перед ним задачи и формирует свое профессиональное экспертное мнение относительно заданных ему вопросов.
Заключительным этапом проведения землеустроительной экспертизы является составление экспертного заключения. Основной целью проведения исследования для клиента является получение на руки этого самого заключения, которое можно подключить в качестве доказательства по делу в ходе судебного рассмотрения имущественных земельных споров. Кроме того, заключение можно использовать в качестве убедительного аргумента в различных, связанных с земельными спорами, конфликтных ситуациях. Заключение обязательно подписывается проводившим его специалистом или группой специалистов. Если исследование проводилось комиссией экспертов одной профессиональной компетенции, и они не пришли к единому мнению по исследуемому вопросу, то все выводы, даже противоречащие друг другу, вносятся в заключение. Эксперт, проводивший анализ, может быть вызван в суд для разъяснения и аргументации своих выводов, а также для дачи показаний, так или иначе связанных с его профессиональной деятельностью и осуществленной им экспертизой.
Тахеометры – это приборы, позволяющие измерять на местности расстояния, горизонтальные и вертикальные углы. Используется также для определения координат и высот конкретных точек земельного участка. Тахеометр – один из самых популярных геодезических приборов, так как выполняет большое количество разнообразных измерений. Измерения в тахеометре базируются на принципе отраженного светового луча. В настоящее время используются в основном электронные тахеометры. Каждый прибор имеет свою степень погрешности угловых измерений, которая измеряется в секундах. Погрешность угловых измерений тахеометров обязательно учитывается экспертом при составлении своего профессионального мнения.
Землеустроительная экспертиза определяет основные характеристики исследуемых земельных участков – фактическое расположение, точные размеры (площади) и другие. Исследования, проводимые в ходе землеустроительной экспертизы, могут быть связаны с определением границ земельных участков, вопросами совпадения фактических границ и границ, закрепленных в документации, порядком использования землевладений, а также устанавливают возможность разделения земель на более мелкие участки. В настоящее время совершается огромное количество сделок купли-продажи земель, оформления договоров аренды, как краткосрочных, так и продолжительных, в судах рассматривается множество спорных дел по различным вопросам землевладения и землепользования. Землеустроительная экспертиза является весьма актуальным видом исследования, и потребность в ней возникает довольно часто.
Судебная землеустроительная экспертиза
Судебная землеустроительная экспертиза часто назначается при рассмотрении в судах общей юрисдикции и арбитражных судах по делам, связанным с разрешением земельных споров. Как правило нарушение прав собственности на земельный участок предполагает собой ряд моментов связанных с неправильным формированием земельного участка, в том числе подготовкой землеустроительной и другой документации, человеческим фактором, допустившим техническую ошибку или оформление правоустанавливающих документов в нарушение и противоречие требованиям законодательства, действовавшем на момент оформления документов. По статистике в земельно-имущественной сфере именно споры в отношении земельных участков являются самой распространённой категорией. В судебном процессе перед судьёй встаёт огромное множество вопросов, в том числе технического характера, ответ на которые могут дать лишь специальные исследования.
Ответы эксперта на поставленные вопросы должны пониматься однозначно, экспертное заключение должно быть выполнено строго в соответствии с требованиями по структуре и содержанию. Собственно, поэтому должное внимание надлежит направить на выражение вопросов для точного уяснения специалистом цели исследования.
Стороны и другие лица, участвующие в деле по земельному спору, имеют право: просить суд назначить производство судебной землеустроительной экспертизы, просить поручить её производство конкретному эксперту или экспертной организации, заявлять отвод эксперту (п. 2 ст. 79 ГПК РФ, ст. 82 АПК РФ).
правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права на землю, кадастровый паспорт на земельный участок, постановления о предоставлении земельных участков в пользование, графические материалы — планы участков, рабочие чертежи с привязкой к местности, акты об отводе границ земельных участков, сведения об имеющихся обременениях земель участка (сервитут), и прочие);
Данный момент в судебном процессе определяет необходимость проведения независимой судебной землеустроительной экспертизы. Судебная землеустроительная экспертиза выполняется специалистами, экспертными учреждениями, обладающими специальными знаниями и квалификацией с использованием современных технологий, технических средств и научно-обоснованных методик.
Эксперт обратил внимание, что в пояснительной записке не приводится каких-либо доказательств наличия «проблемы, связанной с недобросовестностью негосударственных судебных экспертов при производстве судебных экспертиз по делам, связанным с установлением кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и земельных участков». «Какова статистика? Сколько возбуждено уголовных дел и в какова их доля в общем числе экспертиз? Есть ли вообще проблема?» – задался вопросами Максим Попов.
«Понятие “строительные объекты” в современном законодательстве не используется, а под объектами землеустройства понимаются только территории субъектов РФ, муниципальных образований, а также части таких территорий (ст. 1 Закона о землеустройстве), т.е. то, в отношении чего кадастровая стоимость в принципе не определяется», – пояснил эксперт.
Руководитель направления практики недвижимости и строительства Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) Максим Попов также негативно оценил проект. Он отметил, что кадастровая стоимость определяется в отношении объектов недвижимости (ст. 3 Закона о государственной кадастровой оценке), в то время как в проекте речь идет об «оспаривании кадастровой стоимости строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, а также объектов землеустройства».
По мнению эксперта, наличие института негосударственной судебной экспертизы, где количество экспертов в десятки раз превышает штатную численность государственных экспертов и является востребованным, как раз создает баланс, когда имеется возможность проверить недобросовестную экспертизу. «Наличие государственного или негосударственного статуса судебного эксперта не влияет на его квалификацию. У негосударственного эксперта, который выполняет свою работу за оплаченную судебную экспертизу, есть мотивация как можно качественнее выполнить работу, чтобы правоохранительные органы и другие заинтересованные лица и далее обращались в эту организацию», – считает Павел Милюхин.
По его мнению, «государственная монополия» на указанные виды экспертиз устранит «остатки» института независимости судей при рассмотрении дел об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной. «В таком случае оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в смысле установления их равными рыночным стоимостям можно будет закрывать за ненадобностью», – резюмировал он.
Землеустроительная экспертиза — АНО Исследовательский Центр; Независимая Экспертиза
Землеустроительная экспертиза — это совокупность исследований, которые проводятся по вопросам, связанных с установленными межевыми границами земельных участков, определением того, на сколько они соответствуют фактическим границам, можно ли разделить земельный участок и как его использовать, ведутся исследования в пределах землеустроительной экспертизы.
- установление территории, которую занимает земельный участок, которая нужна для применения недвижимого имущества, находящегося на данном участке, согласно назначения;
- наличие соответствия фактической площади земельного участка и площади, указанной в правовых документах;
- наличие установки границ земельных участков, которые являются собственностью истца и ответчика, — во время рассмотрения прений относительно признания недействительными соглашений об аренде и купли-продажи земельных участков в связи с установкой границ земельных участков истца и ответчика;
- факт расположения на земельном участке истца собственности ответчика, — во время рассмотрения искового заявления, которое связано с защитой имущественного права истца от бесправных поступков ответчика, особенно при наличии собственности ответчика на территории земельного участка истца.
Услуги по выносу в натуру границ земельного участка, относится к одной из наиболее востребованных землеустроительных услуг.
Чтобы провести землеустроительную экспертизу, необходимо определить такие факты, которые важны для рассмотрения дела должным образом:
Автономная некоммерческая организация Исследовательский Центр «Независимая Экспертиза» предъявляет к своим сотрудникам высокие профессиональные требования: они получают высшее образование по специальности «судебный эксперт-землеустроитель» (московские ВУЗы), а в дальнейшем постоянно совершенствуются в Институте повышения квалификации Федерального центра судебной экспертизы при Минюсте РФ. Специальность под номером 16.1 носит название «Исследований строительных объектов и территорий, непосредственно с ними связанных, в том числе с целью произведения оценки».
«Исследование владений жильцов для того, чтобы определить вероятность их возможного раздела среди хозяев согласно правил, указанных в суде; способы данного вида раздела имущества» «Исследование земельных участков для установления межевых границ и определения их соответствия с фактическими рубежами».
Судебная землеустроительная экспертиза
Практически всегда земельные споры возникают из-за неправомерного использования земельного участка или построек на нем. То есть границы участка или строения по документам не соответствуют фактическим. Или сами документы подвергаются сомнению. Экспертиза может понадобиться в следующих случаях:
- нужно установить или восстановитьграницы земельного участка. Если установить— значит границы в кадастре еще не зарегистрированы и в судебном порядке назначают их местоположение. То есть в дальнейшем межевание (читай уточнение границ) и постановка на кадастровый учет будет производиться по решению суда. Если восстановить— значит границы уже прошли кадастровый учет и по каким-либо причинам не соответствуют фактическому пользованию. Это может быть следствием кадастровой ошибки (то есть кадастровые сведения ошибочны) или преднамеренным нарушением границ сторонними землепользователями (то есть фактические границы нарушены). В этом случае с участием судебных приставов проводится установка границ на местности
- результаты межевания подвергаются сомнению со стороны истца. То есть если собственный или соседний участок поставили на кадастровый учет посредством межевого плана, то его результаты можно оспорить в суде. Главное найти достаточные основания
- необходимо обеспечить проход или проезд на земельный участок. Это происходит, когда смежные собственники самовольно занимают землю, предназначенную для проезда. Хотя бывают случаи, что кадастровые инженеры ставят на кадастр земельные участки без учета возможности проезда к соседним. Согласно законодательству с каждого земельного участка, находящегося в не публичном пользовании (частная собственность), должен быть проход или проезд на земли общего пользования. Через суд решается — или отменить результаты межевания или наложить сервитут
- строение, возведенное на участке, не соответствует строительному регламенту или противопожарной безопасности. То есть если его местоположение на данном земельном участке незаконно. Данные о местоположении недвижимости вносятся в Росреестр посредством технического плана. Если в Росреестре данных о здании нет, то его местоположение определяется исключительно в результате экспертных замеров.
- разделить или выделить земельный участок в досудебном порядке не получается. То есть если собственники или пайщики земельного участка не могут определить границы мирным путем.
Наше основное предостережение — тщательно подбирайте эксперта. Лучше сначала поговорить с ним о вашем случае и понять для себя, насколько его рассуждения и ответы Вас устраивают. И не забывайте основное правило на рынке труда — качественная работа не должна и не будет стоить очень дешево.
Простому геодезисту — топографу такую экспертизу будет провести сложно, ведь его специальность не включает знание правовых тонкостей в оформлении недвижимости. Юрист тоже не может полноценно подготовить экспертизу, так как не может провести замеры на местности.
Законом четко не регламентируется специализация земельного эксперта. В приказе Минюста РФ от 27 декабря 2012 г. № 237 есть перечень специальностей для всех видов экспертиз. В частности, указывается для земельной экспертизы- «исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности». То есть кто-то, кто может определять границы на местности. А в основном Федеральном законе о судебно- экспертной деятельности №73 в статье 13 достаточно «общо» перечислены требования к эксперту: он должен быть гражданином РФ, иметь высшее профессиональное образование и подготовку по конкретной экспертной специальности. В ФЗ-99 «О лицензировании отдельных видов деятельности в РФ» от 04.05.2011 в п. 12 нет упоминания о необходимости получения доп. лицензии для такого вида работ.
Для проведения процедуры нужно предоставить экспертам для анализа несколько документов, например, копию кадастрового паспорта. Его нужно заказать в Кадастровой палате. Также потребуются документы, которые подтверждают право владельца распоряжаться землей. Если есть проект размещения инженерных коммуникаций, то он тоже пригодится.
По поводу земельных участков часто возникают различные споры. Они могут быть связаны с их границами, размерами, собственниками и другими проблемами. При этом владельцам земли нередко приходится обращаться в суд, так как это единственный способ добиться справедливости и разобраться в остром земельном вопросе. Чтобы доказать свою позицию, стоит провести специальную экспертизу по землеустройству. Документы, которые будут получены владельцами земли после ее проведения, помогут разрешить все проблемы, связанные с землей.
- если возникают споры по земле, которые разрешаются только в судебном порядке;
- для проверки правильности межевания границ;
- для раздела земли;
- если кто-то оспаривает права на конкретный участок;
- при оспаривании его границ;
- при спорах относительно каких-либо территорий;
- установления фактов, которые подтверждают право пользоваться участком.
Обычно требуется уточнить границы. Подобная земельная экспертиза позволяет выявить собственника, который нарушил права других владельцев. Нередко проблемы с границами возникают по причине неправильных расчетов и действий кадастрового специалиста. При выносе границ в натуру без такой экспертизы просто невозможно обойтись. В этом случае экспертам придется разбираться с планом участка и расположением межевых знаков.
Исследование имеет самые разные объекты. Это может быть один из объектов землеустройства, в том числе, земля отдельного собственника или территория целых населенных пунктов. Также под объектом экспертизы нужно понимать документы, в которых содержится информация об объекте землеустройства. К ним относятся акты о состоянии объектов, результаты проведенных геодезических измерений, почвенного анализа и другие.
Данный вид помогает определить, насколько выбранный участок пригоден к строительству на нем зданий. Для этого посредством бурения скважин берется на пробу грунт, определяется его структура и свойства, способность к промерзанию, глубина залегания вод, возможность оползней и прочее.
Проводит аудит специальная комиссия, созданная Росреестром. Срок выполнения проверки составляет 30 дней, при наличии оснований продлевается до 3 месяцев. По результатам будет издано определение, при наличии в нем замечаний к форме и составу документации необходимо устранение недочетов. До внесения изменений все работы по землеустройству прекращаются.
Землеустроительная экспертиза разделяется на несколько видов в зависимости от причины ее проведения и специфики. Если нужно разрешить спор по участку, проводится судебная или досудебная оценка. При возникновении потребности в установлении границ проводится экспертиза для наложения границ, раздела и выноса их в натуру.
- Решение вопроса с наложением границ земельных участков. Такая проблема может возникнуть из-за неверно установленных координат поворотных точек кадастровым инженером, линейного смещения по причине не учета застроек. В результате права собственников смежных участков нарушаются.
- Вынос границ в натуру. Необходим процесс если есть закрепленные знаки в кадастровой документации, но по факту межевание с установлением точек не проведено. Эксперт проведет вынос согласно полученной от собственника документации.
- Межевание участка и закрепление знаков. В процесс включено несколько этапов:
- согласование границ участков с соседями;
- составление планово-графического обоснования;
- определение координат и место установки знаков;
- подготовка документов, включая межевой план для постановки объекта на учет в кадастре.
- Разделения участка. Перед делением эксперт выясняет возможность его проведения. Для этого учитывается назначение участка, минимальные установленные законодателем нормы и прочее.
После проведения работ эксперт составляет заключение и передает его суду. Уполномоченные лица дополнительно проверят работу эксперта, какие он материалы использовал и прочие. Если будет выявлено, что применены сторонние данные экспертиза признается недействительной.
Землеустроительная экспертиза
Данный вид изысканий проводится по решению суда, в случаях, когда требуется установление точных параметров земельного участка, его границ, правил использования надела и законного правообладателя. Владелец ЗУ имеет право подать ходатайство о проведении судебной землеустроительной кадастровой проверки в таких случаях:
- Урегулирование земельных конфликтов;
- Установление точной площади и границ земельного участка;
- Исправление кадастровой ошибки;
- Подготовка технических документов на ОКС и прилегающую территорию;
- Изготовление проекта застройки или реконструкции здания;
- Раздел ЗУ или выделение доли новому собственнику;
- Определение соответствия фактических параметров участка данным, зафиксированным в документах;
- Установление соответствия документов на землю требованиям законодательства.
Данный комплекс мероприятий проводится квалифицированным специалистом (кадастровым инженером) для выявления причин наложения границ смежных наделов и определения способов их устранения. Во время исследований эксперт анализирует техническую документацию, проводит замеры участка. Этот вид экспертизы может проводится в рамках судебного разбирательства или досудебного решения пограничного конфликта.
Этот вид работ заключается в выносе параметров участка с плана на реальную территорию. Иначе говоря, кадастровый инженер переносит результаты межевания с бумаги на местность. Разбивка участка позволяет точно определить правильно расположение надела и построек на его территории.
- Площадь исследуемого участка;
- Месторасположение надела;
- Вид исследований;
- Наличие необходимой документации;
- Цель исследования;
- Ценовая политика подрядчика;
- Индивидуальные особенности объекта;
- Срочность заказа.
На современном этапе развития экспертизы наиболее полную и доказательную информацию судебно-следственным органам предоставляют интегративные выводы. Поэтому оформление заключения комплексного исследования подчиняется особым требованиям, исходящим в том числе из его основной цели – достижения интегративного вывода. Например, в соответствии со ст. 23 Закона о ГСЭД «каждый эксперт, участвующий в производстве комплексной экспертизы, подписывает ту часть заключения, которая содержит описание проведенных им исследований, и несет за нее ответственность. Общий вывод делают эксперты, компетентные в оценке полученных результатов и формулировании данного вывода. Если основанием общего вывода являются факты, установленные одним или несколькими экспертами, это должно быть указано в заключении».
Изначально предполагается, что обобщение результатов исследований, проведенных экспертами разных специальностей или разных специализаций, решение главной задачи всего комплекса исследований, формулирование и подписание конечного вывода будет осуществлять один из экспертов, принимавших участие в этом исследовании. Характерно то, что такие исследования осуществляются в пределах одного рода экспертиз, в то время как комплексные исследования – в пределах разных родов (разных классов). Комплекс исследований проводится в пределах одной конкретной экспертизы и всегда завершается одним экспертом.
Первый вариант. На заключительном этапе реализуется функция интегрирования, т.е. обобщение результатов раздельных исследований и разнородной информации в целях решения главной задачи экспертизы и само ее решение с объединением знаний и опыта экспертов разных специальностей.
На этапе раздельных исследований осуществляется собственно комплексное исследование в целях получения разнородной информации о свойствах объекта исследования и отношениях, в которых эти свойства возникли или изменились: решаются промежуточные частные задачи (подзадачи), подчиненные достижению конечной цели – решению главной общей задачи комплексной экспертизы, которое осуществляется в двух вариантах.
Законодательные нормы предъявляют недвусмысленные требования к характеру взаимодействия экспертов в ходе комплексных экспертных исследований и к полноте отражения в экспертном заключении использованных методов. Так, ст. 23 Закона о ГСЭД содержит норму, в соответствии с которой при производстве комиссионной судебной экспертизы экспертами разных специальностей (комплексной экспертизы) «каждый из них проводит исследования в пределах своих специальных знаний. В заключении экспертов, участвующих в производстве комплексной экспертизы, указывается, какие исследования и в каком объеме провел каждый эксперт, какие факты он установил и к каким выводам пришел». Процессуальное право предъявляет практически те же требования к полноте отражения в экспертном заключении проведенного исследования. Так, согласно ч. 2 ст. 201 УПК, «в заключении экспертов, участвующих в производстве комплексной судебной экспертизы, указывается, какие исследования и в каком объеме провел каждый эксперт, какие факты он установил и к каким выводам пришел».
Примерный перечень вопросов на которые чаще всего отвечает специалист по проведению землеустроительной экспертизы
Какова фактическая площадь исследуемого земельного участка? Соответствует ли установленная в процессе выполнения экспертизы фактическая площадь участка, расположенного по указанному адресу, площади, заявленной в правоустанавливающих документах? Имеется ли наложение границ данных земельных участков (имеющих соответствующие кадастровые номера)? Находится ли на земельном участке истца (расположенном по указанному адресу, имеющем указанную площадь и кадастровый номер) имущество ответчика? Соответствует […]
18 Фев 2022 uristmed 344