Доступное Жилье В Апарт — Комплексе Что Это Такое

Когда в рекламе встречаются цифры обещанной доходности в 20-25%, означает, что в эти данные не включены услуги управляющей компании (10-20% от выручки), коммунальные расходы и затраты на обслуживание и рекламу. Но при этом может быть добавлен некий прогноз роста цен на апартамент. Компании, играющие в честную, озвучивают объективный прогноз от 8 до 12% на разных этапах эксплуатации, и с учётом среднегодовой заполняемости до 70%. Именно такие цифры статистики озвучивают владельцы действующих сете апарт-комплексов YE’S и отелей Verticl.

Люди всегда вкладывали в недвижимость. Однако сектор апартаментов предлагает готовый арендный бизнес, не требующий получения фундаментальных знаний, как, например, в трейдинге. Люди понимают, что даже в случае необходимости смогут просто продать юнит, и вернуть деньги с прибылью. Продавцы апартаментов предоставляют информируют о графике роста цен на строящемся объекте и прогнозах последующей доходности при самостоятельной сдаче в аренду или с помощью УК.

Первый и основной фактор прибыльности юнита – тип аренды. Традиционно наиболее выгодным форматом является посуточная сдача номера. Однако у этого варианта есть минус. Он привязан к сезону. Так апартаменты в Санкт-Петербурге лучше всего сдаются с мая по октябрь. В остальное время могут возникать сложности с заполняемостью. В то время как длительная аренда эту проблему решает. Люди снимают номер по принципу арендуемой квартиры, при этом, помимо жилья, могут получать ещё и обслуживание. Этот формат обеспечивает стабильность прибыли как для управляющей компании, так и для инвестора-собственника.

Ещё четыре года назад у населения было много вопросов к тому, что представляет собой владение апартаментами. У людей не было понимания, для чего строятся такие комплексы, почему одни из них внешне похожих называются жилыми, а другие апартаментами. Как на них можно заработать. Не было понимания и у Застройщиков. Поэтом покупатели воспринимали апарт-комплексы в Санкт-Петербурге не как объект инвестиций, а как более дешёвую альтернативу строящимся жилым комплексам. Апартаменты покупались для собственного проживания. И уже позже возникали вопросы с ограниченной 5 годами регистрацией, парковочными местами, затруднениями при устройстве детей в школу и садик.

К первой категории относятся комплексы, созданные как полноценный отель категории от 2 до 4 звёзд. Но принадлежат они не одному инвестору или сетевому бренду отелей, а многочисленным частным инвесторам, владеющими в большинстве случаев одним-двумя номерами. В остальном, в том или ином наборе, здесь есть типичные для отелей услуги и ресепшен. Часть номеров могут быть оборудованы небольшой кухонной зоной. Владельцы приобретают юниты (номера) в апарт-отелях с единственной целью — для их последующей сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду и получения дохода.

Насколько выгодна и удобна жизнь в апарт-комплексах

Самый главный плюс строительства и дальнейшей жизни в апарт-комплексах — возможность расположиться в самом центре города. Это преимущество особенно заметно для жителей городов, где апарт-комплексы строятся в исторической части, например, Москвы. Благодаря этому его покупатели живут в центре, пользуются всей соответствующей инфраструктурой, и при этом стоимость квадратного метра жилья заметно дешевле, чем в обычных домах. Такому формату жилой недвижимости нет необходимости в большой придомовой территории, но этот нюанс становится несущественным, если учитывать, что вокруг ApartRiver — набережная со всей вытекающей инфраструктурой. Кстати, из окон будущего комплекса открывается совершенно потрясающий вид, который с годами однозначно не будет загражден или ограничен. Как отметил гендиректор ГК СМСС Анатолий Павлов, такого вида из новосибирских окон он точно не видел. Бывалому застройщику, который реализовал десятки домов в городе, можно верить.

В самом центре Октябрьского района Новосибирска, недалеко от набережной реки Оби реализуется пока еще не совсем обычный для города проект — строительство апарт-комплекса ApartRiver. Для Новосибирска он интересен тем, что значительного опыта в этом направлении практически ни у кого нет. Застройщик — ГК «Сибмонтажспецстрой» (ГК СМСС) — видит в апарт-комплексах много очевидных плюсов, но новосибирцы в них пока мало разбираются. «Континент Сибирь» узнал все нюансы жизни в жилье с приставкой «апарт-».

Апартаменты в апарт-комплексах имеют свободную планировку и могут соединяться друг с другом на совершенно законных основаниях. Этот вопрос становится особенно актуальным, если учитывать, что многие новосибирцы с подобной проблемой регулярно сталкиваются. После объединения в понравившемся жилом комплексе квартир очень сложно или вообще невозможно их зарегистрировать как единый объект недвижимости. По словам Анатолия Павлова, в ApartRiver любое переобустройство можно осуществить на совершенно законных основаниях, причем объединять можно даже не одно-два помещения, а целый этаж, например.

Возможность перепланировки дает еще одно выгодное преимущество, особенно для тех, кто мечтает ходить в офис в домашних тапочках, — обустройство в этом же здании собственного офиса — хоть в один, хоть в два, хоть в три этажа. Таким образом, исчезает необходимость поездок, которые отнимают время только лишь для того, чтобы встретиться с коллегами. Этим неоспоримым преимуществом апарт-комплексов уже давно пользуются жители Москвы. Однако новосибирский бизнес к подобной возможности пока не привык. Владельцы же столичных компаний, понимая это, покупают апартаменты не только для себя, но и для сотрудников, а также тех, кто должен приезжать в офис из других городов, регионов время от времени. В силу опять-таки загруженности городов и выездов из них бизнесмены отдают предпочтение подобного рода апартаментам как варианту жилья в слишком загруженные рабочие дни, когда в офисе нужно остаться допоздна, и времени на поездку к домашним за город уже нет.

Все эти явные преимущества делают апарт-комплексы выгодными для инвестиций. По данным аналитиков, покупка подобного рода недвижимости приобретает все большую популярность не только в столицах, но и в крупных городах России — соответственно, рост цен на нее выше, чем в обычном жилье.

Что такое апарт-отели и кому они подойдут

Апартаменты – это коммерческая недвижимость, которая в классическом варианте предназначена для временного проживания. У апарт-отелей есть свои плюсы и минусы по сравнению с классическими жилыми комплексами. Существенны они для вас или нет, зависит от цели покупки – инвестиции или место для жизни.

Что такое апартаменты

🔹 Кoндoминиyм oтeли. Этoт тип cxoж c aпapт-oтeлями. Кaждый житeль тoжe пoлyчaeт oтдeльныe пoмeщeния c кyxнeй и caнyзлoм, кoмплeкc гocтиничныx ycлyг. Eдинcтвeннaя paзницa c aпapт-oтeлями — тo, чтo жильцы apeндyют жильe нa длитeльный cpoк, a чacтo впocлeдcтвии и выкyпaют eгo.

🔹 Дoxoдныe дoмa. Этo — oбычныe мнoгoквapтиpныe дoмa, кoтopыe пocтpoeны для пoлyчeния дoxoдa. B ниx мoжeт быть 1, 2, 3 этaжa и бoлee. Aпapтaмeнты в ниx — этo нecкoлькo пoмeщeний c кyxнeй и caнyзлoм, oтдeльным вxoдoм. Жильцы cнимaют aпapтaмeнты нa длитeльный cpoк и пoлyчaют дoпoлнитeльныe ycлyги — нaпpимep, oxpaнy, yбopкy, пpигoтoвлeниe eды.

👍 Bыгoднoe мecтoпoлoжeниe. Aпapтaмeнты pacпoлaгaют в кoммepчecкиx здaнияx, a иx cтpoят в выгoдныx мecтax, чaщe вceгo — в цeнтpe гopoдa или зa eгo пpeдeлaми. Нaпpимep, мoжнo пoлyчить жильe в нeбocкpeбe в цeнтpe c шaгoвoй дocтyпнocтью кo мнoгим вaжным oбъeктaм, или выбpaть нeдвижимocть в экoлoгичecки чиcтoм paйoнe.

Чтo тaкoe aпapтaмeнты в жилoм дoмe ? Этo — oднo или нecкoлькo пoмeщeний, пpeднaзнaчeнныe для пpoживaния людeй. B aпapтaмeнтax ecть caнтexничecкий yзeл, кyxня, oднa или нecкoлькo жилыx кoмнaт. Oни мoгyт pacпoлaгaтьcя в жилыx дoмax или кoммepчecкиx здaнияx в зaвиcимocти oт типa. 3a гpaницeй aпapтaмeнтaми нaзывaют бoльшиe pocкoшныe кoмнaты. Нaпpимep, в CШA пoпyляpнo пoнятиe «aпapтaмeнт-oтeль». Этo — кoмплeкc нoмepoв гocтиничнoгo типa c пoлным нaбopoм гocтиничныx ycлyг. Люди мoгyт apeндoвaть нoмep и жить в нeм.

B Кaзaxcтaнe нecкoлькo инoe oпpeдeлeниe aпapтaмeнтoв. Coглacнo мecтнoмy зaкoнoдaтeльcтвy и юpидичecким oпpeдeлeниям, aпapтaмeнтaми мoгyт быть жилыe и нeжилыe пoмeщeния. К тaкoмy типy нeдвижимocти oтнocятcя квapтиpы c плoщaдью oт 20 м² c caнyзлoм и кyxнeй.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

С 1 июля 2022 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Вам может понравиться =>  Из Чего Составляется Плата За Детский Сад

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Апартаменты Краснодара — премиальная недвижимость в центральных районах с хорошей городской инфраструктурой. Из плюсов апартаментов — комфорт, круглосуточный сервис (клининг, консьерж, доставка, химчистка), оригинальная архитектура комплекса, паркинг. Обслуживание апартаментов и коммунальные платежи выйдут дороже, чем плата за квартиру. Но это практически индивидуальный сервис и высокий уровень безопасности. В апартаментах гибкие свободные планировки. Не нужно демонтировать стены, вы с нуля создаёте удобное пространство. Первый и второй этажи апарт-комплекса обычно выделяют под коммерческие помещения: бутики, кафе, салоны красоты.

Потому что это нежилое помещение. Вы можете оформить временную регистрацию в апартаментах гостиничного типа, но только если они находятся в апарт-комплексе, а не в офисном здании. Изучите назначение объекта недвижимости перед покупкой, если вам необходима временная прописка в апартаментах

Застройщик не обязан выделять достаточное количество парковочных мест, обустраивать детские и спортивные площадки, заниматься социальной инфраструктурой. Например, в микрорайоне Губернском застройщик построил два детских сада и школу. В случае с апартаментами строительная компания не обязана заботиться о том, будет ли рядом новая школа или больница.

В 2022 году в Правительстве подняли вопрос об изменении правового статуса апартаментов, которые в России уже называют «недожильём». Вице-премьер РФ предложил разрешить постоянную регистрацию в апартаментах и снизить тарифы коммунальных услуг. Правительство РФ планирует определиться со статусом апартаментом уже к сентябрю 2022 года. Новые законодательные нормы будут действовать только для апартаментов, сданных в эксплуатацию. Сейчас все апартаменты имеют статус нежилого помещения.

А также вы не сможете применить льготы и субсидии на коммунальные платежи в отличие от квартиры. Льготы получают инвалиды, пенсионеры, многодетные семьи. Стоимость коммунальных услуг такая же, как и в коммерческих помещениях.Примерно на 15-20% выше, чем в квартире. Платить можно через управляющую компанию или напрямую поставщику ресурса. Дороже всего обойдется электричество, вы заплатите примерно на 25-30% больше, чем по тарифу жилых помещений.

Апартаменты: преимущества и недостатки

7. Особые инвестиционные программы. В некоторых комплексах с апартаментами предлагаются программы покупки с гарантированным доходом, когда управляющая компания гарантирует покупателю выплату ежемесячных процентов от дохода при сдаче в аренду купленных апартаментов или гарантирует удвоение дохода по прошествии нескольких лет. Программы новые, трудно оценить их жизнеспособность в кризисных экономических условиях, но определенный инвестиционный потенциал у апартаментов, несомненно, есть. В первую очередь, при сдаче в аренду.

9. Доступность ипотеки. Несмотря на то что ставки могут быть чуть выше, чем для квартир (на 1-3%), а с января 2022 года требования стали в целом жестче для заемщиков, эта категория недвижимости признана состоятельной и рассматривается банками в качестве ипотечного залога.

3. Высокие коммунальные и эксплуатационные расходы. В среднем оплата за электричество и тепло на 25%, а вода – на 10-15% выше, чем в жилых квартирах. Обслуживание апартаментов в столичных комплексах обходится от 4 до 8 долларов за квадратный метр в месяц.

6. Возможность выбора уникальной архитектуры дома или свободной планировки. Апартаменты могут располагаться в реконструированных промышленных зданиях – это уникальное жилье для любителей стиля лофт: потолки от 4 до 6 метров, толстые кирпичные стены, огромные комнаты. Встречаются планировки с террасами и отдельным входом, с внутренними двориками, панорамным остеклением и т.д. Кроме того, большинство апартаментов продаются без межкомнатных перегородок – только несущая стена по периметру помещения, что открывает простор для дизайнерских решений.

4. Офис и жилье одновременно. Нежилой статус помещения позволяет не только зарегистрировать юридический адрес фирмы, но и использовать апартаменты как офис – кабинет психоаналитика, консультанта, программиста. Некоторые управляющие компании негативно относятся к обустройству офисов в апартаментах, но лояльны в тех случаях, когда ожидается низкий трафик посетителей. Кроме того, возможен вариант покупки в одном и том же многофункциональном центре апартаментов для жизни и офисного помещения в деловой зоне комплекса, например, в Москва-Сити. Можно работать, жить, обедать в ресторане и совершать покупки, не выходя из дома.

Виды апарт-отелей или стоит ли вложить в этот сегмент

Анастасия Лебедева, директор по маркетингу, рекламе, PR корпорации «Адвекс.Недвижимость», в свою очередь, отмечает несколько видов такого формата жилья: апарт-отели гостиничного типа, апартаменты в аренду и на продажу, а также доходные дома в трех традиционных сегментах — элита, бизнес и комфорт. «Классических апарт-отелей гостиничного типа в Санкт-Петербурге всего три, — рассказывает она. – Однако только Staybridge Suites St Petersburg, расположенный по адресу Московском проспект, 97б, управляет профессиональный оператор — InterContinental Group. В этом апарт-отеле есть 183 номера. Остальные подобные проекты в северной столице появились в связи с тем, что на конкретном участке по закону нельзя было возводить жилье. Один из наиболее ярких примеров – элитный комплекс «Пятый элемент» на Крестовском острове».

Тем временем, в Санкт-Петербурге, по данным Ильи Андреева, вице-президента NAI Becar, уровень предложения апартаментов к концу второго квартала значительно сократился. «До конца года планируется старт продаж, по меньшей мере, трех объектов с совокупным номерным фондом 840 апартаментов, — делится он. — В конце второго квартала объем предложения в апарт-комплексах составил 1240 апартаментов, что на 13,8% меньше, чем в предыдущем квартале. Относительно первого квартала спрос на покупку апартаментов вырос на 28%. Повышенный спрос связан с выходом крупных объектов, предлагающих комфортабельные апартаменты по более низким ценам, чем в жилых домах, более низкого уровня. Стоимость немеблированных апартаментов комфорт-класса в Санкт-Петербурге составляет 78,8 тысяч рублей за кв.м, бизнес-класса – 146,8 тысяч рублей за кв.м, элитных апартаментов – 379,8 тысяч рублей за кв.м. Цена аренды апартаментов в сданных комплексах северной столицы при долгосрочном проживании от одного месяца составляет 28,5-70 тысяч рублей, при краткосрочной аренде 2-3,5 тысяч рублей в сутки».

По данным Ирины Калининой, всего в мире насчитывается более 8000 апарт-отелей с номерным фондом более 650 тысяч номеров. «Апарт-отели представлены во всех классах и ценовых категориях, при этом наиболее развит этот формат в Северной Америке и Азии», — отмечает она.

На сегодняшний день, по словам Ильи Андреева, вице президента NAI Becar, в российском законодательстве существует достаточно расплывчатое понятие формата апарт-отеля, можно сказать, что его не существует вовсе. «Тем не менее апарт-отели можно разделить на два типа, — говорит он. — К первому относятся апарт-отели, которые представляют собой гостиницу, номера в которой оборудованы кухонными зонами, и могут быть выделены в частную собственность (например, апарт-отель «Вертикаль» в Санкт-Петербурге). Номера в таких отелях приобретают частные инвесторы для последующей сдачи в аренду для кратко- и среднесрочного проживания через управляющую компанию. Данный тип апарт-отелей является инвестиционным продуктом. Однако основная масса апарт-отелей, существующих на сегодняшний день, – это фактически жилье. По сути, девелоперы таких объектов продают квартиры, имеющие нежилой статус, и никакой инвестиционной составляющей в данных сделках нет. Конечно, это неправильная ситуация, и правительство РФ делает шаги для создания более понятной классификации и разработки необходимых законодательных нормативов для определения формата апарт-отеля. Вместе с тем, этот сегмент, будучи инвестиционным инструментом, имеет колоссальные перспективы, поскольку всем понятно, что вложения в недвижимость являются основными как по фактическому объёму, так и с точки зрения минимизации рисков».

Говоря о том, какие апарт-отели бывают, Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», объясняет, что в связи с тем, что данный формат в России только начинает приживаться, точной классификации пока нет. «Сегодня можно выделить два типа апарт-отелей, исходя из принципа оплаты и срока проживания, — рассказывает она. – Например, первый тип — апарт-отели, проживание в которых оплачивается посуточно (как и в стандартных гостиницах), его срок может быть любым. И второй тип — апарт-отели, где аренда рассчитывается помесячно. Минимальный срок проживания начинается от месяца и более. При этом сервисные услуги оплачиваются отдельно, а стоимость аренды рассчитывается исходя из площади номера. Также выделяют апарт-отели эконом-, бизнес- и элитного классов. Они различаются по цене, уровню номеров, перечню сервисных услуг и сопутствующей инфраструктуры».

Инвестиции в апарт-отели – как это работает и как на этом заработать

В 790 м располагается арена «Открытие», которая входит в кластер «Спартак» и регулярно принимает крупные спортивные и культурные мероприятия. Например, в 2022-м на стадионе прошёл концерт Эда Ширана. Подобные события означают массу приезжих и гостей комплекса.

Исчезнуть будет сложно — слишком много свидетелей. Обманывать УК невыгодно: она заинтересована в инвесторах так же, как в постояльцах. Чем лучше УК выполняет свои функции, тем большую прибыль получает, а все отчёты и статистику инвестор в любой момент может проверить в личном кабинете собственника, сверить на сайте коммунальных и энергетических поставщиков счета и оплату. В этом пункте риск минимален.

Безусловно, да. Но поскольку управляющей компании уже намечены гости, логично скоординировать этот вопрос. Вы предупреждаете УК, когда и на какое время намерены занять свои апартаменты, и отельный оператор выводит номер из плана заселения, рекламной кампании и помечает как недоступный для заказа на сайте гостиницы, у туроператоров и так далее.

Если в комплексе больше половины площади занимают офисы, фитнес-залы, общественные заведения, то здание попадает в соответствующий реестр Москвы и облагается повышенной ставкой 2 %. Для сравнения, Апарт-отель «Движение. Тушино» — без совмещения с офисным или деловым центром. Соответственно, уже сейчас известно, что ставка налога останется 0,5 %.

Апарт-отели — сравнительно новая сфера для российских инвесторов. Юридическая, нормативная и деловая практика в РФ не устоялась, и многие вопросы необходимо подробно описывать в договорах. Но слабо развитый рынок означает меньшую конкуренцию и больший доход за счёт естественного роста цен и спроса.

Апартаменты: самим жить или деньги вложить

«Апартаменты как формат недвижимости появились по объективным причинам. На фоне сформировавшегося в городе земельного дефицита существовали территории, на которых строить жилье невозможно. Но эти места были довольно привлекательными, например, центр города. Апартаменты сумели обойти определенные строительные запреты, действующие для жилых помещений», – сообщила Светлана Кузьменко.

Вам может понравиться =>  Если Человек Выписывается Из Квартиры Могут Ли Приставы Забрать Там Имущество

По мнению Светланы Кузьменко, для инвестора самым выгодным и надежным является гарантированный доход. Если такой программы нет, то стоит подумать, нужно ли вкладывать сюда деньги. Еще один критерий, на который стоит обратить внимание, – средняя заполняемость апарт-отеля. При хорошем управлении номер должен быть заселен минимум 20 дней в месяц. Если нет – значит, налицо дефект места либо управления.

Так, многих потенциальных покупателей волновал вопрос регистрации. Отвечаем: зарегистрироваться в такой недвижимости можно. Но, во-первых, если комплекс подходит под классификацию отеля (а не находится где-то в промзоне), и, во-вторых, каждые пять лет прописку нужно будет продлевать. Для семейных покупателей это может стать проблемой, так как детей будет сложно прикрепить к детскому саду, школе или поликлинике.

Хотя ставки для апартаментов заметно выше, чем для жилья (0,1%), их кадастровая стоимость в большинстве случаев ниже. Например, в одном из апарт-отелей на Московском проспекте номер за 5 млн руб. имеет кадастровую стоимость всего 1,7 млн. Поэтому в целом величина налога для собственников апартаментов и владельцев квартир вполне сопоставима.

В России мода на апартаменты пришла, как водится, из Москвы. В Санкт-Петербурге первооткрывателем сегмента стала ГК «Пионер», построившая комплекс Ye’s на Хошимина. Идея апарт-отеля появилась из-за… технической проблемы. Один из корпусов запроектированного здания не обладал достаточной инсоляцией. А для апартаментов этот критерий был не важен. Поэтому застройщик решил сделать что-то среднее между отелем и жилым домом.

Что такое апартаменты и зачем они нужны

На рынке первичной недвижимости можно встретить несколько категорий объектов с коммерческой и функциональной ценностью, но не все они рассматриваются как жилые. Разница между апартаментами и квартирой, ЖК и МФК устанавливается по ряду признаков, в том числе и юридических. Покупатель жилья в новостройке должен отличать разные виды предложений, чтобы не загнать себя в ловушку, выбраться из которой будет практически невозможно.

Застройщик продает апартаменты дешево, разница в цене с квартирой может составлять и 40 %, но это происходит за счет сокращения себестоимости объекта — застройщик не создает инфраструктуру, не обязан заниматься вопросами транспортной доступности. Если в ЖК вся социальная инфраструктура создается за счет средств застройщика, то все, что включено в состав МФК или апарт-комплекса, включается и в стоимость апартаментов при покупке. А дальнейшие расходы по содержанию УК может распространять и на собственников.

Законодательно понятие апартаментов не закреплено. Это любое помещение, которое его владелец решил использовать для организации временного проживания, но не включенное в состав жилого фонда как квартира, жилой объект. Отсюда вытекает и ряд особенностей. Покупатель и собственник апартаментов должен помнить о нескольких важных аспектах:

Есть вероятность, что к вам начнут приходить проверяющие, которые будут смотреть на объект как на коммерческий, предъявляя к нему особые требования, например, по установке дверей, и вы будете обязаны их выполнить как собственник офиса. К вам могут применять коммерческие расценки за все — от воды до уборки площадки и использования лифта. Вы не сможете потребовать соблюдения тишины от буйных соседей, поскольку фактически занимаете офисное помещение. Вам могут отключить отопление, не ориентируясь на график для жилых домов. УК может разместить рядом с вами или под вами шумный бар или клуб, не спрашивая разрешения. Кстати, классификация новостроек по категориям касается только жилых объектов. Потому «апартаменты бизнес-класса» — это довольно спорное рекламное утверждение.

Градостроительный кодекс, жилищное законодательство и акты, регулирующие отношения сторон по ДДУ, вводят ряд определений, по которым можно установить признаки жилого объекта. Так, жилым комплексом и входящими в его состав квартирами может называться объект, соответствующий ряду признаков:

Во втором случае ваши права как дольщика полностью защищены ФЗ № 214. Многие застройщики в Санкт-Петербурге строят апартаменты по ДДУ, в основном это относится к дорогостоящим апартаментам. На сайтах обычно размещены типовые договоры или информация о том, что строительство ведется в соответствии с федеральным законом. Ведь в соответствии с п.2 второй статьи 214-ФЗ – объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение.

Это связано, прежде всего, с тем, что апартаменты продаются только в коммерческих зданиях, которые принадлежат юридическим лицам. Поэтому в основном апартаменты приобретают в качестве «второго жилья», когда наличие прописки не принципиально. Также они не востребованы покупателями из регионов – т.к. для них важна постоянная регистрация.

Также нельзя использовать для покупки материнский капитал или субсидии от государства, т.к. все это предусмотрено только для жилых объектов недвижимости. И не каждый апарт-отель аккредитован банками, нужно уточнять информацию про возможность ипотеки у застройщика.

Инвестирование в апартаменты зародилось в США более 30 лет назад, и его родоначальником стал Дональд Трамп, который и разбогател на строительстве подобных гостиничных комплексов. В России строительством апарт-отелей начали заниматься в 2000 годах в Москве и Санкт-Петербурге в связи с дефицитом подходящих мест для строительства жилых домов в центре города, в результате чего девелоперы стали застраивать элитным жильем былые промышленные территории. А родоначальником апарт-отелей в Петербурге является элитный комплекс «Пятый элемент», расположенный в Приморском парке, на берегу Южного пруда. В настоящий момент стоимость выставленной на продажу элитной квартиры общей площадью более 400 м2 составляет грандиозную сумму 713 млн. руб.

Апарт-отели относятся к нежилым помещениям, а к строительству коммерческих объектов предъявляется гораздо меньше требований, чем к жилым домам, и не применяются строгие нормы. Тем не менее они абсолютно подходят для проживания. Также нужно иметь в виду, что вашим соседом вполне может стать какой-нибудь офис.

Владельцы квартир часто не знают, что им принадлежит и часть общего имущества. К нему относятся крыши, фасады, подъезды, лифты, придомовые территории. И хотя жильцы не могут продать свою долю, они вправе принимать решения о благоустройстве. Для серьезных изменений требуется согласие собственников. Здесь все относительно демократично: вы голосуете своими квадратными метрами. Оплата коммунальных услуг также распределяется между жильцами, а ее размер зависит от площади квартиры.

К сожалению, на апартаменты не распространяются государственные программы поддержки, льготные условия кредитования или субсидии. Использовать материнский капитал также нельзя. И выгодную шестипроцентную ипотеку для семей с двумя и более детьми в этом случае не дадут. Все перечисленные льготы действуют только для жилых помещений.

На момент подготовки статьи в России нет закона, обозначающего статус апартаментов и регулирующего права их владельцев. На рассмотрении Госдумы находится законопроект, который должен сократить разрыв между юридическим и фактическим статусом такого жилья.

Еще один щекотливый момент — коммунальные платежи. Тарифы для многоквартирных домов контролируются на федеральном и региональном уровне. Если они завышены, жильцы обращаются в антимонопольную службу, жалуются в прокуратуру или меняют управляющую компанию. У владельцев апартаментов такое право отсутствует.

Понятие «апартаменты» появилось на российском рынке недвижимости не так давно, и оно до сих пор ассоциируется с особенно роскошным и просторным жильем. Но с юридической точки зрения квартиры и помещения в апарт-отелях отличаются. Комплекс с апартаментами не является многоквартирным домом, это — нежилая недвижимость. У такого статуса есть свои плюсы и минусы, которые стоит взвесить до подписания договора с застройщиком.

Доступное Жилье В Апарт — Комплексе Что Это Такое

  • Сложно поселиться в апартаменты по приезду без предварительного бронирования. Это значит, что при планировании проживания в таком отеле стоит минимум за 2-3 месяца забронировать апартаменты. Причина заключается, чаще всего, в удобном расположении таких комплексов, поэтому они всегда пользуются спросом.
  • Затраты времени на заполнение документации. В большинстве гостиниц можно просто оставить паспорт на рецепции или заполнить простую форму, то в этом случае нужно заполнить договор. Также могут потребоваться дополнительные документы.
  • Высокая стоимость коммунальных услуг в сравнении с обычной квартирой. Этот недостаток относится к варианту длительного проживания в апарт-отеле.

Также апарт-отель обладает довольно развитой инфраструктурой. Если позволяет площадь помещения, на его территории часто размещаются собственные фитнес-центры, салоны красоты и прочее. Также отель обеспечивает охрану не только номера, но и стоянки (если она предусмотрена).

Каждый из апарт-отелей имеет свои правила проживания, с которыми перед поселением знакомят постояльцев. Так, в некоторых заведениях под запретом может быть размещение с домашними животными (обычно при кратковременном поселении), а другие отели допускают такой вариант.

Апарт-отель – это значит, что человек будет проживать в гостинице, где номерной фонд представлен категориями «студия» (представляет собой однокомнатный номер площадью не менее 25 м 2 и подходит для проживания 1-2 человек) и «апартаменты» (номер с 2 и более количеством комнат, площадь которого составляет не меньше 40 м 2 ).

В большинстве отелей люксового сегмента уборка производится ежедневно либо по требованию жильцов. По желанию постояльцев, от этой услуги можно отказаться и заниматься процессом уборки самостоятельно. В некоторых комплексах такая услуга сразу включена в стоимость проживания, а в некоторых отелях потребуется дополнительная оплата.

Жизнь в апарт-комплексах: личный опыт

На этом проблемы с обслуживанием у жителей Yes’а, по словам нашего собеседника, не заканчиваются. К примеру, в апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей. Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям. Сейчас людям приходится по-тихому дымить на чёрной лестнице. Происходят конфликты с охраной – например, они могут запретить без пропуска подъехать на машине к входу в здание. «Однако главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция, — говорит Тайный жилец. – В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах. Но, несмотря на все минусы, убирают у нас каждый день, есть охрана и видеонаблюдение. Как следствие – отсутствуют воришки и другие асоциальные элементы».

Взамен отсутствию некоторых достоинств, которые имеют обыкновенные жилые дома, апартаменты снабжены рядом «бонусов», присущих настоящим отелям – гостиничными сервисами, такими, как стирка в собственной прачечной, заказом еды из ресторанов, круглосуточной службой охраны и другими удобствами. Справедливости ради стоит отметить, что не все «апарт-отели» Петербурга используются исключительно как постоянное жильё – даже в бюджетных проектах значительная часть «номеров» сдаётся, о чём свидетельствуют, к примеру, многочисленные отзывы на сервисе бронирования Booking.com. «Помещения в «апарт-отелях», как в элитных, например, на Крестовском острове, так и в бюджетных, действительно покупаются и для проживания, и для сдачи в аренду. По моим ощущениям, в дорогих проживает даже больше собственников, поскольку найти квартиросъёмщика для такого объекта по понятным причинам сложнее, — говорит специалист агентства «М-16 Недвижимость» Александр Минаков. – В недорогих вариантах люди руководствуются, как правило, дешевизной предложения плюс удобным местоположением. Если они покупают помещения для собственного проживания, то, полагаю, знают на что идут».

Вам может понравиться =>  Заслуженный Пенсионер Кто Это

LIVING нашел жителей крупных «бюджетных» «апарт-отелей» Северной столицы и спросил, насколько отличается проживание в таких домах от жизни в обычных новостройках. Так, один из собственников помещения в гостинице Yes от ГК «Пионер» на проспекте Просвещения рассказал, что навскидку в этом «апарт-отеле» от 30 до 40% жителей купили «квартиры» именно для себя. Основной контингент – молодёжь, семей с детьми – единицы, не говоря о пожилых людях. Соответственно, такие жители не беспокоятся по поводу наличия районной поликлиники, школ и садиков.

«Купив апартаменты в том же комплексе Salut! можно заплатить определённый взнос в управляющую компанию, и они оборудуют помещение по своему стандарту, вплоть до мебели и посуды, а взамен часть доходов возьмут себе, но и все хлопоты по аренде, — привёл пример Александр Минаков. – Однако если в апартаментах ремонт сделан своими силами и уже закуплена «неформатная» мебель, то описанный выше вариант сотрудничества отпадает. Так что разумно задуматься о формате использования помещений ещё на раннем этапе».

Апарт-отели уверено заняли свое место на рынке недвижимости Петербурга: новостроек с номерами вместо квартир становится все больше. LIVING выяснил, как живётся в «нежилом жилье», и есть ли у апартаментов шансы стать удобным объектом для инвестирования, а не просто домами с завышенной квартплатой и без социальной инфраструктуры.

«Сегодня мы наблюдаем определенный дефицит на отечественном рынке апарт-отелей, — говорит Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. — Притом, что, по последним данным, спрос на эти объекты довольно высок, как на долгосрочную аренду, так и краткосрочную».

Тем временем, в Санкт-Петербурге, по данным Ильи Андреева, вице-президента NAI Becar, уровень предложения апартаментов к концу второго квартала значительно сократился. «До конца года планируется старт продаж, по меньшей мере, трех объектов с совокупным номерным фондом 840 апартаментов, — делится он. — В конце второго квартала объем предложения в апарт-комплексах составил 1240 апартаментов, что на 13,8% меньше, чем в предыдущем квартале. Относительно первого квартала спрос на покупку апартаментов вырос на 28%. Повышенный спрос связан с выходом крупных объектов, предлагающих комфортабельные апартаменты по более низким ценам, чем в жилых домах, более низкого уровня. Стоимость немеблированных апартаментов комфорт-класса в Санкт-Петербурге составляет 78,8 тысяч рублей за кв.м, бизнес-класса – 146,8 тысяч рублей за кв.м, элитных апартаментов – 379,8 тысяч рублей за кв.м. Цена аренды апартаментов в сданных комплексах северной столицы при долгосрочном проживании от одного месяца составляет 28,5-70 тысяч рублей, при краткосрочной аренде 2-3,5 тысяч рублей в сутки».

«На мой взгляд, больший интерес представляют проекты апарт-отелей в составе МФК, где собственники могут рассчитывать на инфраструктуру всего комплекса, — говорит Анастасия Лебедова. — Позитивный опыт Staybridge Suites St Petersburg подтверждает верность этого направления. И конечно, если ты покупаешь такую недвижимость в качестве вложения, ее управлением и обслуживанием должны заниматься профессионалы. Если говорить о перспективах в этом направлении, то заявлено еще несколько интересных проектов. Это и элитные объекты в историческом центре (наб. реки Фонтанка 3А; Галерная 40; 2-я Советская 4) и бизнес-класс на пр. Кима 19, и апарт-отели комфорт-класса на Северном проспекте или у парка 300-летия СПб».

Учитывая все вышесказанное, стоит отметить, что сегмент апартаментов – один из самых сложных и наименее регулируемых сегментов рынка недвижимости. В России мешают его развитию как невысокая доходность от апарт-отелей при сдаче их в аренду, продолжительность реализации этих проектов и серьезные капиталовложения, так и сложившиеся предпочтения российских туристов, традиционно снимающих либо отель, либо квартиру. Поэтому для успешного развития сегмента апарт-отелей, аналитики уверены, что необходима государственная поддержка этих проектов и, возможно, определенные льготы.

По данным Ирины Калининой, всего в мире насчитывается более 8000 апарт-отелей с номерным фондом более 650 тысяч номеров. «Апарт-отели представлены во всех классах и ценовых категориях, при этом наиболее развит этот формат в Северной Америке и Азии», — отмечает она.

Сервисные апартаменты представляют собой нечто среднее между апарт-отелем и жилым комплексом. Жителям таких апартаментов так же доступны всевозможные услуги, предоставляемые управляющей компанией. Но, в отличии от номеров в апарт-отелях, сервисные апартаменты могут использоваться и для длительного проживания как их владельцев, так и арендаторов.

Если говорить в общем, то разница между квартирой и апартаментами не так уж и велика. Основное различие этих двух категорий жилья кроется в правовом статусе — к сожалению, вы не сможете получить постоянную прописку в апартаментах. Кроме того, налог на такое жилье и тарифы на коммунальные услуги в комплексах апартаментов выше. Немаловажное различие состоит и в том, что застройщик апартаментов не обязан заботиться о социальной инфраструктуре, школе и садиках, и может отклоняться от норм инсоляции для жилых помещений.

Помимо таких различий, обоснованных тем, что застройщик не имел возможности или не планировал изначально получить разрешение на строительство жилого многоквартирного комплекса, апартаменты могут отличаться перечнем предоставляемых услуг. Это зависит от типа комплекса апартаментов, которые можно условно разделить на 3 большие категории.

Не каждый комплекс апартаментов может называться апарт-отелем. Апарт-отель больше других видов апартаментов похож на гостиницу с той оговоркой, что номера могут принадлежать различным инвесторам и различаться по количеству спален. Как и в отеле, комплекс администрирует управляющая компания, а жильцам доступны такие сервисы как химчистка, уборка, доставка и услуги консьержа. Для проживания на длительный период времени такая недвижимость используется крайне редко.

Апартаменты часто ассоциируются с просторным и престижным жильем в старых столицах Европы, однако — это заблуждение. Апартаменты могут быть практически любых конфигураций — от студий площадью чуть более 20 квадратных метров до жилья с тремя-четырьмя спальнями и даже многоуровневых помещений.

Вообще я считаю, что для жизни в Москве не нужна большая квартира. Наша неделя проходит так: целый день на работе, вечером приходим домой, ужинаем внизу, смотрим телевизор и ложимся спать. Так или иначе всё сводится к тому, чтобы дожить до выходных и куда-нибудь уехать: за город, в парк или в отпуск за границу. Только один раз я заболел и провёл пару дней, не выходя из дома, — тогда стало скучновато в буквально четырёх стенах.

К апартаментам не применяются нормы по звукоизоляции. По факту, это нежилое помещение. Значит, в соседней квартире может открыться хостел, бар — что угодно. Ну и по 16 квартир на этаже после «привычных» четырёх — очень много. Пока непонятно, насколько комфортно будет так жить.

Жилье в апартаментах часто выбирают люди, которые открыты для экспериментов и не боятся чего-то нового. Консерваторы предпочитают привычные квартиры, потому что не могут до конца ответить самим себе на вопрос: « апартаменты — это жилое или нежилое помещение? ».

Кондоминиум отели. Этот тип схож с апарт-отелями. Каждый житель тоже получает отдельные помещения с кухней и санузлом, комплекс гостиничных услуг. Единственная разница с апарт-отелями — то, что жильцы арендуют жилье на длительный срок, а часто впоследствии и выкупают его.

Планировка. В большинстве случаев в апартаментах представлена свободная планировка. Их владельцы могут обустраивать быт так, как удобно им — например, выделить несколько рабочих зон и одну зону отдыха, обустроить несколько спальных мест, выделить место для большой столовой-гостиной.

Апартаменты не предназначены для постоянного или преимущественного проживания граждан, а значит, на них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ. Собственник апартаментов может получить только временную регистрацию сроком на пять лет, с которой ему не удастся получить ИНН в случае его отсутствия, встать в очередь на жилье, иметь приоритет при определении ребенка в школу или детский сад. Кроме того, с покупкой апартаментов у их владельца не возникает права на общее имущество, как это происходит с приобретением помещения в многоквартирном доме, что может послужить дополнительным доходом, например, при сдаче общего имущества в аренду под офис (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). А вот при возбуждении исполнительного производства на апартаменты может быть обращено взыскание, в то время как на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение – нет (ст. 79 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Что касается содержания права собственности, то собственники апартаментов могут владеть ими, пользоваться и распоряжаться наравне с жилыми помещениями. При перепланировке апартаментов потребуется проводить меньше согласований с уполномоченными органами, чем в случае с обычными квартирами.

Что такое апартаменты? В законодательстве такого понятия нет, а многие обыватели до сих пор связывают это слово с шутливым обозначением большого гостиничного номера или иного роскошного помещения. Шутки шутками, а спрос на это жилье растет день ото дня. По некоторым данным, в Москве ежемесячно совершается около 50 сделок по покупке апартаментов. Конечно, это несопоставимо мало по сравнению со спросом на квартиры, но уже существенно для молодого рынка апарт-недвижимости. Постараемся разобраться, чем так привлекают людей апартаменты и с какими проблемами сталкиваются их новые владельцы.

Кому-то апартаменты подходят по ценовому критерию. «На сегодняшний день главный «козырь» апартаментов – это их цена», – подмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet. Ведь парадокс апартаментов заключается в том, что на данном рынке можно найти и весьма дешевые (по 90 тыс. руб. за кв. м в Москве), и очень дорогие варианты (до 1,780 млн руб. за кв. м в Москве).

Под апартаментами понимаются нежилые с юридической точки зрения помещения, которые реализуются гражданам и юридическим лицам для фактического использования в жилых целях. Как правило, апартаменты расположены на земельных участках, не предназначенных для жилой застройки, либо в составе многофункциональных комплексов. По данным некоторых исследований, более 50% апарт-комплексов представляют собой реконструируемые здания, ранее неиспользуемые или заброшенные. Застройщики обычно обновляют в них несущие конструкции, оснащают здания современными коммуникациями и инженерными сетями, оставляя неизменным фасад. Внутри такие квартиры часто имеют свободную планировку.

Adblock
detector