Продажа Недвижимого Имущества Ип Ниже Кадастровой Стоимости 2022 Год

Продажа Недвижимого Имущества Ип Ниже Кадастровой Стоимости 2022 Год

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Стороны договора не обязаны устанавливать в качестве цены договора кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Рассматриваемая сделка не относится к контролируемым и не подлежит контролю со стороны ФНС России.
Однако если установление заведомо низкой цены было обусловлено исключительно целью получить необоснованную налоговую выгоду, то доначисление налога возможно.

Обоснование вывода:
По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, кроме случаев, когда законом предусмотрено, что применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 485 ГК РФ).
Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (в том числе земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст.ст. 212, 213 ГК РФ), в частной собственности других лиц) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
В договоре купли-продажи земельного участка может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (смотрите, например, постановления Семнадцатого ААС от 12.05.2009 N 17АП-3042/09, Первого ААС от 14.07.2014 N 01АП-3090/14).
Нормы НК РФ также не устанавливают ограничений на определение стоимости недвижимого имущества в договоре его купли-продажи. При этом правила НК РФ предусматривают использование в целях налогообложения доходов рыночной цены имущества (ст.ст. 105.3, 154, 274, 346.18 НК РФ).
Учитывая изложенное, считаем, что при установлении цены договора стороны не обязаны использовать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
При этом пока федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов (ФНС России), не доказано обратное, цена товара (работы, услуги), примененная сторонами сделки взаимозависимыми лицами также признается рыночной (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).
Нормы раздела V.1 НК РФ допускают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, со стороны ФНС России в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признаваемых контролируемыми (ст. 105.14 НК РФ), к которым анализируемая в данном случае сделка в силу положений п.п. 2, 3 ст. 105.14 НК РФ не относится.
Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации контроль примененной сторонами цены со стороны ФНС России не производится.
При этом чиновники исходят из того, что территориальные налоговые органы в рамках выездных и камеральных проверок вправе выявлять факты получения необоснованной налоговой выгоды в результате манипулирования ценами в сделках между взаимозависимыми лицами, не являющихся контролируемыми, в том числе с применением методов, установленных главой 14.3 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 08.07.2022 N 03-07-11/40217, от 25.02.2022 N 03-01-11/10321, от 18.10.2012 N 03-01-18/8-145, ФНС России от 30.09.2022 N ЕД-4-2/17078@).
Однако данное мнение контролеров судьи не поддерживают. Так, в п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2022 г.) определена правовая позиция, в соответствии с которой (смотрите письмо ФНС России от 23.03.2022 N СА-4-7/5401):
— по общему правилу в случаях, не предусмотренных разделом V.1 НК РФ, налоговые органы не вправе оспаривать цену товаров (работ, услуг), указанную сторонами сделки и учтенную при налогообложении, а несоответствие примененной налогоплательщиком цены рыночному уровню не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды;
— многократное отклонение цены сделки от рыночного уровня может учитываться в качестве одного из признаков получения необоснованной налоговой выгоды в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, указывающими на несоответствие между оформлением сделки и содержанием финансово-хозяйственной операции.
В свою очередь, в определении ВС РФ от 22.07.2022 N 305-КГ16-4920 делается вывод, что отличие примененной налогоплательщиком цены от уровня цен, обычно применяемого по идентичным (однородным) товарам, работам или услугам другими участниками гражданского оборота, не может служить самостоятельным основанием для вывода о неисполнении участником сделки обязанности по уплате налогов и возникновении у него недоимки, определяемой исходя из возникшей ценовой разницы.
Учитывая изложенное, полагаем, что территориальные налоговые органы не вправе оспорить цену, установленную сторонами в договоре купли-продажи недвижимости. Вместе с тем в том случае, если установление заведомо нерыночной цены не было обусловлено разумными причинами, а преследовало своей целью получить прежде всего налоговую экономию (необоснованную налоговую выгоду), то доначисление налогов возможно (смотрите письмо ФНС России от 27.11.2022 N ЕД-4-13/23938@).

Продажа Недвижимого Имущества Ип Ниже Кадастровой Стоимости 2022 Год

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В данном случае доходы от продажи коммерческой недвижимости следует рассматривать как доходы ИП от осуществления предпринимательской деятельности, облагаемые в рамках УСН.
Налоговую базу по УСН, как и выручку в бухгалтерском учете, будет формировать цена продажи, установленная сторонами в договоре купли-продажи, — 3 500 000 руб. Необходимости доначисления дохода до кадастровой стоимости мы не видим.

Обоснование позиции:
Применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ (т.е. 35% и 9%) (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
В свою очередь, налогообложение доходов физического лица, в т.ч. имеющего статус ИП и применяющего УСН, не являющихся доходами от предпринимательской деятельности, производится в рамках главы 23 НК РФ «НДФЛ» (п. 1 ст. 41 НК РФ).
Однако нормы НК РФ не дают определения предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 11 НК РФ). В связи с чем вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, принадлежащего физическому лицу, зарегистрированному в качестве ИП, нередко вызывает споры. Несмотря на разъяснения Минфина и ФНС России, выделить какой-то универсальный, единый для всех случаев алгоритм квалификации доходов от продажи собственного имущества таким физлицом проблематично.
Объясняется это в том числе тем, что имущество индивидуального предпринимателя и физического лица юридически не разграничено*(1).
Письмом ФНС России от 07.05.2022 N СА-4-7/8614@ до налоговых органов доведен обзор судебной практики по данному вопросу.
Со ссылками на Конституцию РФ и ст.ст. 2, 23 ГК РФ налоговая служба указывает, что владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматривается само по себе в качестве признака предпринимательской деятельности, а рассматривается как осуществление правомочий собственника.
В то же время при получении физическим лицом доходов от деятельности, не относимой им к предпринимательской, но подлежащей квалификации в качестве таковой, на указанное лицо будет распространяться соответствующий режим налогообложения, установленный НК РФ для индивидуальных предпринимателей (п. 2 ст. 11 НК РФ).
Здесь же обобщены и общие признаки, свидетельствующие об осуществлении физическим лицом предпринимательской деятельности (п. 1), а также признаки, не позволяющие квалифицировать деятельность физического лица в качестве предпринимательской (п. 3).
Так, к числу первых отнесены цель приобретения (получения, изготовления) гражданином имущества, от которого им был получен доход, с учетом в том числе назначения этого имущества, исходя из функциональных характеристик такого объекта, а также использовалось ли ранее гражданином в предпринимательских целях реализованное имущество. Приобретение гражданином имущества, имеющего предпринимательское назначение (не предназначенного для использования в личных целях), рассматривается как характерный признак предпринимательской деятельности (в том числе судами).
При этом ФНС отмечает, что в каждом конкретном случае вопрос о наличии признаков предпринимательской деятельности рассматривается отдельно — в зависимости от вида недвижимого имущества, его целевого назначения (жилое и нежилое) и характера его использования (для личных либо коммерческих целей), его количества, площади, периодичности заключения сделок и иных фактических обстоятельств. Смотрите, например, определение Верховного Суда Республики Карелия от 21.08.2022 по делу N 33а-2825/2022, подтверждающее, что в любом случае вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.
В данном случае объектом продажи является нежилая недвижимость коммерческого назначения. Причем, как мы понимаем, использовавшаяся ИП в предпринимательской деятельности, о чем свидетельствует и наличие его балансовой стоимости (т.е. принятие к налоговому и бухгалтерскому учету в качестве актива) (например, письмо Минфина России от 19.12.2022 N 03-11-11/84868). Что также предполагает приобретение недвижимости в статусе ИП (само по себе сказанное не является признаком предпринимательства, но может являться дополнительным аргументом в совокупности с иными обстоятельствами).
С учетом обобщенной ФНС судебной практики и разъяснений официальных органов*(2) считаем, что в данном случае есть все основания для отнесения дохода от продажи коммерческой недвижимости к доходам ИП от осуществления предпринимательской деятельности, облагаемым в рамках УСН.
Такие доходы формируют налоговую базу по УСН в качестве выручки от реализации на день оплаты (поступления денежных средств или погашения задолженности иным способом) (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.18 НК РФ).
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).
При этом положения ст. 346.18 НК РФ не обязывают формировать налоговую базу в отношении доходов от реализации недвижимости, полученных в денежной форме, исходя из ее рыночной цены или кадастровой стоимости, равно как не определяют и последствий продажи земли ниже соответствующих значений.
Положения ст. 214.10 НК РФ, устанавливающие особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, требующие учитывать кадастровую стоимость проданной недвижимости на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), применимы исключительно к доходам, облагаемым НДФЛ. Что в данном случае считаем маловероятным.
То есть при расчете налоговых обязательств по УСН учитываются фактически полученные налогоплательщиком доходы, установленные договором купли-продажи и подтвержденные первичными документами (ст. 346.24 НК РФ, п. 1.1 Порядка заполнения Книги учета доходов и расходов организаций и ИП, применяющих УСН, утвержденного приказом Минфина России от 22.10.2012 N 135н). То же самое касается и дохода, признаваемого в бухгалтерском учете (п.п. 6, 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»)*(3). Стоит заметить, что в бухгалтерском учете доход определяется исходя из договорной стоимости вне зависимости от применяемой продавцом системы налогообложения, в том числе при ОСНО (в рамках которой ИП уплачивают НДФЛ).
Таким образом, налоговую базу по УСН, как и выручку в бухгалтерском учете, будет формировать доход в размере цены, согласованной сторонами в договоре купли-продажи, — 3 500 000 руб. Необходимость доначисления дохода до кадастровой стоимости объекта продажи отсутствует.
Что касается отчета независимого оценщика, то, полагаем, само по себе его наличие вряд ли может изменить налоговые обязательства ИП, учитывая свободу договора (ст. 421 ГК РФ). По общему правилу для целей налогообложения цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). С учетом цены договора, говорить о контролируемых сделках в данном случае не приходится, даже если продажа будет произведена взаимозависимому лицу (ст. 105.14, п. 1 ст. 105.17 НК РФ)*(4). Заметим, контроль соответствия цен, примененных в контролируемых сделках, рыночным ценам не может быть предметом выездных и камеральных проверок.
Тем не менее наличие независимой оценки, на наш взгляд, может служить подтверждением реальности сделки, например, в случае возникновения у налогового органа предположений об искажении сведений о фактах хозяйственной жизни, об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности ИП (п. 1 ст. 54.1, п. 5 ст. 82 НК РФ, смотрите также письмо ФНС России от 31.10.2022 N ЕД-4-9/22123@).
Обращаем внимание, что сказанное является нашим экспертным мнением и исключить вероятность иного подхода у контролирующих органов к квалификации дохода от продажи коммерческой недвижимости (с учетом имеющейся у них информации и доказательств) мы в данном случае не можем.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

Пример:
Кадастровая стоимость жилого дома Захарова была 5 млн рублей. А в сентябре 2022 г. была обновлена и стала уже 7 млн руб. В апреле 2022 г. Захаров продал дом за 3 млн руб. (что ниже 70% кадастровой стоимости), и 13% от продажи будет рассчитываться с 3.5 млн руб. (5 000 000 (цена кадастра на 01.01.2022 г.) * 70%).

• Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)
• Квартира стала собственностью вследствие приватизации
• Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
• Квартира приобретена любым способом до 01.01.2022 года
• Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Последний пункт для правоотношений, возникших с 01.08.2022 (закон от 27.11.2022 № 352-ФЗ), также пополнился положениями в отношении жилья, полученного в Москве по программе реновации. В затратах можно будет учесть расходы как на приобретение полученного, так и освобожденного при переселении жилья.

Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2022, недвижимость, приобретенная до 2022 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2022 (письмо Минфина России от 21.01.2022 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:

Налоги на недвижимость в 2022 году при продаже и при дарении

Ранее налог напрямую рассчитывался, исходя от инвентаризационной стоимости жилого помещения. Но в августе текущего года завершилась кадастровая переоценка частных и коммерческих домостроений. Это значит, что налог на недвижимость с января 2022 года будет напрямую зависеть от кадастровой стоимости конкретного объекта.

Если возникла необходимость продать жилье до того, как истечет минимальный срок пользования, владельцу придется уплатить налог. Однако и в данной ситуации государство стоит на стороне гражданина. На законодательном уровне предусмотрены налоговые льготы, которые существенно снижают налог от продажи квартиры или дома.

Ип продает нежилое помещение налоги

Чтобы поступить более правильно, обратитесь с запросом в свой налоговый орган. Таким образом, у вас будет основание для принятия решения. Возможно, вы получите положительный ответ, что вам декларацию 3-НДФЛ сдавать не нужно, так как в собственности недвижимость была более 3-х лет.

УСН при продаже нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. ст. 161 и 174.1 НК РФ.
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, при реализации нежилого помещения не исчисляет НДС.

Продажа недвижимости юридическим лицом ниже кадастровой стоимости

В статье собрана самая важная информация на тему: «Продажа недвижимости юридическим лицом ниже кадастровой стоимости» и тема раскрыта с профессиональной точки зрения. Если у вас в процессе чтения возникли вопросы, то задавайте их нашему дежурному консультанту.

Таким образом, считаем, что в рассматриваемой ситуации стороны договора могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости, для целей налогообложения эта цена будет признаваться рыночной. Фактическое несоответствие такой цены рыночному уровню (остаточной стоимости) не является самостоятельным основанием для ее корректировки налоговым органом.

Компания попыталась оспорить это решение в арбитражном суде, но в рамках разбирательства было выявлено, что «Дискурс» сократила активы со 136 млн рублей до 500 тысяч, перевела все активы и часть сотрудников в адрес компании «Русинвест», также обе компании перечисляли деньги за налоговое сопровождение одному подрядчику. Руководителями и учредителями являлись одни и те же лица. Компании не удалось скрыться от претензии налоговой. Причиной этому стало то, что сделка была совершена ниже кадастровой стоимости, а затем компаниям не удалось доказать, что цена была рыночной.

Так, например, налоговая служба решила проверить деятельность компании «Дискурс» за период с 2011 по 2013 год и доначислила 30 млн рублей дополнительных налогов из-за того, что компания получила необоснованную налоговую выгоду. «Русинвест» купила у «Дискурса» землю и здание за 30 млн рублей, при этом экспертиза показала, что рыночная цена сделки должна быть 130 млн рублей. Кадастровая стоимость составляет порядка 146 млн рублей. Поэтому эта сделка была проведена без какого-либо обоснования. В данном случае, отчет оценщика являлся бы хорошим и значительным аргументом.

НДФЛ-2022: новые правила налогообложения при продаже и получении в дар недвижимости

Если же дарителем был кто-то другой (дарение нередко использовали для обхода налога при продаже, который практически без вариантов пришлось бы заплатить с кадастровой стоимости), то с 1 января 2022 года налог придется платить исходя из кадастровой стоимости подарка, причем не с 70% такой стоимости, как в случае с продажей, а со всех 100%.

Так, ранее для расчета налога во внимание могла приниматься только кадастровая стоимость, которая была внесена в ЕГРН по состояние на 1 января года, в котором недвижимость была продана. Если же продаваемого объекта недвижимости (и как следствие кадастровой стоимости) на начало года еще не было, то и правило «70% от КС» не применялось.

1. Применить вычет в фиксированном размере. Следует иметь в виду, что фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости. Например, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности. Чтобы применить вычет, нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, предоставить в ФНС по месту жительства налоговую декларацию и документы, подтверждающие факт продажи имущества, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета.

Также следует рассмотреть ситуации, когда наследникам переходит в дар (в порядке наследования) не все недвижимое имущество, а его доля, и впоследствии данные лица приобретают оставшуюся часть недвижимости по договору купли-продажи. Здесь необходимо учитывать, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ в случае, если такая недвижимость приобретена по возмездному договору, составляет не три года, а пять лет. Следовательно, если наследником часть квартиры была получена по наследству, а часть — по договору купли-продажи и с даты регистрации в ЕГРН права на всю квартиру прошло менее пяти лет, такое лицо должно уплатить НДФЛ соразмерно доле, приобретенной по договору купли-продажи.

При этом сделки между взаимозависимыми лицами (головной и дочерней компаниями, например, или между компаниями с одним собственником) будут особенным образом проверены налоговыми органами.
А цены даже в сделках между взаимозависимыми компаниями признаются рыночными, но только до того момента, пока налоговая не обратилась в суд и не доказала обратное.

Напомню, что кадастровая стоимость — это базовая стоимость недвижимости, чем она больше, тем больше налогов поступает в бюджет государства, а кадастровая стоимость — исходные данные для расчета налогов (налога на доходы у физлиц и налога на имущество у организаций).

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости в 2022 году

• площадь недвижимости;
• целевое назначение объекта;
• расположение, расстояние до административного центра;
• техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
• близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
• другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта.

Для юридических лиц интересной будет практика оспаривания назначения земли. ЗАО «Агрокомбинат «Московский» в судебном порядке оспорил назначение земельного участка, на котором располагаются теплицы комбината. Суд постановил уменьшить кадастровую стоимость недвижимости на 44%.

Налог с продажи недвижимости в 2022 — 2022 году

К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход — 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%

• Правило «единственной недвижимости». При продаже единственной жилой недвижимости для собственника (начиная с 2022 года) будет действовать особый минимальный срок — 3 года владения. Правило коснется только продажи ЕДИНСТВЕННОГО жилья. Недвижимость считается «единственной» если у собственника она одна, и сохраняет статус «единственной» в течении 90 дней после покупки второго объекта недвижимости.

Суды не нашли нарушений при производстве оценки и экспертиз, хотя их было несколько. Кстати, фирма свою экспертизу не проводила. Она признала, что действительно занизила цену реализации, но не согласилась с оценкой имущества. При этом своих расчетов не представила.

• согласно договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом купли-продажи является: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 3800 кв. м, степень готовности — 6% и земельный участок площадью 7796 кв. м.
• согласно договора цена приобретаемого покупателем имущества составляет 13 000 000 руб., из них за объект незавершенного строительства — 10 000 руб., земельный участок — 12 990 000 руб.
• также из материалов дела следует, что предпринимателем осуществлены расходы на выполнение проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ на объекте. На основании счетов-фактур, в связи с выполнением данных работ, предпринимателем применены налоговые вычеты и заявлен к возмещению НДС в общей сумме 2 545 321 руб.

Вроде бы все нормально, есть только не учитывать тот факт, что реализация земельных участков не облагается НДС, поэтому при продаже ИП выставил Покупателю счет-фактуру на сумму 10 000 руб. в т.ч. НДС 1525 руб. 42 коп.

06 мая 2021      uristmed         491      

Похожие записи
• 
  Что Можно Подать После Вынесения Решения Не В Мою Пользу
• 
  Отчет в статистику ип за 2022
• 
  Пристав Забрал Телевизор
• 
  Какие документы нужны для продления пособия с 3 до 7 в 2022 году?