У Продавца Квартиры Исполнительное Производство
Содержание
- 1 Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать
- 2 Покупка Недвижимости при исполнительном производстве Продавца
- 3 Официальный сайтВерховного Суда Российской Федерации
- 4 Государственная регистрация права собственности взыскателя на имущество, зарегистрированное за должником
- 5 Признание недействительным ДКП «якобы» единственной квартиры должника в рамках исполнительного производства
Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать
Как правило, с торгов реализуется жилая недвижимость, на которую была взята ипотека или же под залог которой был взят кредит в банке. Также на аукционе возможно приобрести объекты, реализуемые в рамках процедуры банкротства и исполнительного производства (на основании постановления судебного пристава-исполнителя).
Алгоритм для участия в торгах достаточно прост: нужно получить электронную подпись (делается это через специальные удостоверяющие центры, которые указаны на сайте конкретной торговой площадки), отправить заявку и внести аванс (у различных организаций он различается) для обеспечения участия. Куда-либо ехать не придется: все аукционы проводятся в электронном виде. «Побеждает» тот, кто предлагает лучшую цену.
- Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
- Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
- Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
Опираясь на Конституцию РФ и Гражданский кодекс, можно говорить о том, что факт существования постановления об инициации исполнительного производства никаким образом не влияет на права собственника. Он, в частности, может распоряжаться своим имуществом так, как посчитает нужным. Закон «Об исполнительном производстве» и некоторые другие законодательные акты устанавливают некоторые исключения, указывая на ситуации, когда совершить сделку с недвижимостью нельзя.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
Покупка Недвижимости при исполнительном производстве Продавца
Если ограничений никаких нет — то тогда Вы, к сожалению, уже никак не сможете обязать погасить продавца этот долг — деньги будут его, и он вправе распоряжаться ими по своему усмотрению. И даже если Вы где-то в договоре это пропишите, полагаю, что условие признают незаконным.
Смысл иска, поданного в суд кредиторов, в рамках указанных норм права, заключается в том, что в связи с тем, что должник, зная, что у него есть неисполненное обязательство, совершает сделки, направленные на уменьшение его активов, при этом должник не рассчитывается со своими кредиторами, чем причиняет им вред, то есть ведет себя недобросовестно.
Кроме того, на сайте районного (городского) суда по месту жительства продавца можно проверить, не лишен ли он дееспособности (поскольку этот вопрос относится к исключительной прерогативе суда). А также не является ли квартира на данный момент предметом судебного спора.
Проверка паспорта продавца на предмет семейного положения и наличия детей также позволит оценить возможные риски при покупке такой квартиры. В частности, для продажи квартиры, приобретенной в браке, понадобится нотариальное согласие второго супруга (если по документам собственником является только один супруг).
Предположим, Вы захотели купить квартиру, все Вас устраивает: и расположение, и габариты, и цена. Однако, получив выписку из ЕГРН, Вами было обнаружено, что на продавце имеется обременение. Оценить риски и учесть нюансы самостоятельно довольно трудно. Исполнительное производство при покупке квартиры на должнике может либо никак не повлиять на сделку, либо же встать Вам боком.
Так, в одном из районных судов Уральского округа разбирался подобный случай. Заявителем был подан иск о признании сделки по продаже квартиры недействительной, поскольку, по словам заявителя, она совершена лишь для вида, а именно для того, чтобы с ответчика за его долги не взыскали квартиру. Однако иск не был удовлетворен, поскольку судом была признана несоразмерность долга и суммы, полученной от продажи квартиры. Также нельзя не упомянуть и Закон «Об исполнительном производстве», а именно 80 статью, в которой говорится, что приставы не имеют права накладывать арест на имущество в такой ситуации.
- Доход должника: допускается снятие 50%, в исключительных случаях (к ним как раз и относятся алименты) — 70% заработной платы.
- Взыскание наличных средств.
- Взыскание депозитов, средств на счетах и картах, арест зарплатной карты.
- Арест, опись и изъятие бытовой, компьютерной, мобильной техники, украшений.
- Арест и изъятие автомобилей, другого движимого имущества.
- Арест и изъятие недвижимости.
- классическая шапка: куда направляется заявление, кому и от кого;
- номер исполнительного листа;
- данные по судебному решению;
- сроки и факты того, было ли добровольное погашение должником;
- суммы, которые уже были внесены;
- прошение об аресте.
2. Признание приобретателя добросовестным дает ему основания для обращения в суд с иском о возмещении убытков к лицу, по чьей вине проблемное жилое помещение оказалось во владении приобретателя. Убытки могут заключаться, например, в сумме, уплаченной продавцу (реальный ущерб), а также в неполученных доходах, на которые мог рассчитывать приобретатель, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Это может быть плата за сдачу жилья внаем, если к моменту возврата приобретатель уже заключил договор с нанимателем на определенный срок.
Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.
Официальный сайтВерховного Суда Российской Федерации
Изначально АСГМ признал недействительными результаты торгов, но это определение не устояло в апелляции — там заявление Иглиной признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с Иглиной их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.
Эксперты о рисках
К сожалению, ситуации, в которых добросовестный покупатель фактически теряет приобретённую недвижимость, встречаются все чаще и чаще, рассказывает Артем Кадников, ведущий юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры. Одним из наиболее популярных оснований для оспаривания сделок в банкротстве являются нерыночные условия сделки. Поэтому, чтобы сократить риски, в договоре надо указывать реальную цену приобретаемого имущества в договоре платить за покупку только переводом на счет продавца, советует юрист.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
3. Судебный пристав-исполнитель устанавливает должнику срок для добровольного исполнения требований – пять дней со дня получения должником постановления о возбуждении исполнительного производства. Общий срок исполнительного производства – 2 месяца (без учета времени, не включаемого в срок).
Государственная регистрация права собственности взыскателя на имущество, зарегистрированное за должником
В соответствии со ст. 15 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя (взыскателя) или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (если требование государственной регистрации содержится в судебном акте).
Государственная регистрация права на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него в порядке, установленном Федеральным законом от 01.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» проводится на основании заявления взыскателя и постановления судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации права собственности на имущество взыскателя, утвержденного старшим судебным приставом или его заместителем.
Если экономическая обстановка начнет налаживаться вы сможете продать квартиру по более выгодной цене. В первую очередь необходимо понять, что главное здесь терпение и умело выстроенная стратегия купли-продажи. Никогда не торопитесь продавать приобретенное имущество по меньшей цене.
- обязательная заявка от претендента, которая оформляется в двух экземплярах;
- квитанция из банка, которая подтверждает факт внесения задатка от претендента;
- для физических лиц следует предоставить копию паспорта;
- опись документов, которые предоставил претендент либо его уполномоченный представитель, в двух экземплярах, один из которых должен быть возвращен претенденту с подписью продавца;
- если претендент имеет семью, то с его стороны должно быть представлено согласие от супруга на совершение сделок на аукционе;
- закрытый конверт, где указывается предложение цены, интересуемого лота;
Признание недействительным ДКП «якобы» единственной квартиры должника в рамках исполнительного производства
Пока пристав возился с процессуальными действиями и выдавливал из себя постановление о наложении ограничений на регистрационные действия по квартире и земельному участку, Вася ту самую квартирку в центре Москвы скинул по договору купли-продажи своему товарищу и оформил сделку в росреестре.
Существует должник, назовём его «Вася» и клиент который просудил задолженность к Васе, получив испол. лист на более 5 млн. руб.
Клиент после получения испол. листа вместе со своим «бывшим» адвокатом как и полагается пошел к приставам с заявлением о возбуждении ИП.
Производство возбудили, арестовали немного кэша на Васиных счетах , нашли земельный участок без капитальных построек стоимость которого не более 300 т.р. и «единственное» жильё в Москве (квартира).
Как следует из статьи 87 Закона об исполнительном производстве и упомянуто нами выше, если отсутствует спор по оценке имущества, его стоимость более 30 тыс. руб. оно будет реализовано специализированной организацией на открытых торгах (аукционе), в следующем порядке:
В первую очередь – сумма, вырученная с такой реализации, будет ниже рыночной, поэтому если должник успеет реализовать свое имущество до его ареста, это будет только ему на пользу. Обратите внимание! Стоимость принудительно реализуемого имущества не может быть ниже оценочной (есть исключения).
От себя добавим, что наибольшей популярностью у приставов и на дальнейших торгах пользуется бытовая техника, но только в хорошем состоянии и ликвидных торговых марок — Sony, Samsung, LG, Bosch (приборы последней указанной торговой марки, кстати, лучше покупать в официальных интернет-магазинах, как, например, этот https://studio-bosch.com.ua).
- Основное место жительства должника, если оно единственное и находящееся в его собственности, описать и арестовать, конечно же, не смогут. Правда, если у него большая задолженность по ЖКХ, то могут выселить и предоставив жилье с меньшей площадью. Также, если недвижимость находится в залоге, то она подлежит аресту.
- Повседневную одежду описать и арестовать не имеют права. Но если, например, у заемщика(мужчины) висит три норковые шубы то, скорее всего, их заберут, посчитав предметами роскоши. Если даже шубы будут женские, а чеков на них не будет, то арест все равно будет наложен, до представления доказательств в суде. Так что, необходимо подготовить все документы заранее.
- Посуда — но опять же новые комплекты могут забрать, а должнику оставят необходимый минимум.
- Бытовая техника — летом не могут забрать холодильник. Зимой заберут, т. к. в России почему-то считается, что это предмет сезонной необходимости.
- Мебель — забирают всю. Конечно, совсем старую не тронут.
- Имущество, при помощи которого, ответчик зарабатывайте на жизнь. Например, если он парикмахер, то ножницы, фен, краску и т. д. не арестуют точно.
- Не смогут арестовать имущество, которое не принадлежит должнику. Доказать это, возможно, при помощи: кассовых чеков, договоров купли-продажи, квитанций и т. д.
