Срок полезного использования неотделимых улучшений арендованного имущества

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же затраты понесены для текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то учитывать их нужно единовременно в составе прочих расходов как расходы на ремонт.

По закону все неотделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя (статья 623 ГК РФ). Но арендатор имеет право требовать с арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно официальной позиции амортизационная премия в отношении неотделимых улучшений не применяется (письма Минфина России от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663, от 09.02.2009 N 03-03-06/2/18 и от 22.05.2007 N 03-03-06/2/82).
Но есть судебные акты, в которых судьи поддерживают арендатора (постановления Восточно-Сибирского округа от 18.01.2012 N А74-956/2011, Московского округа от 07.11.2014 N А40-21660/14, от 02.02.2011 N КА-А40/15635-10, от 03.06.2014 N Ф05-5053/2014 (определением Верховного Суда России от 9 сентября 2014 г. N 305-КГ14-1382 отказано в передаче указанного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда России для пересмотра в порядке кассационного производства)).

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В целях налогового учета срок полезного использования определяется в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1. Объекты неотделимых улучшений, приведенные в вопросе, в Классификации не поименованы, поэтому нужно использовать срок полезного использования здания. Поэтому к концу срока аренды по неотделимым улучшениям остается недоамортизированная часть, которую нельзя учесть в расходах.
Есть аргументы применить амортизационную премию к неотделимым улучшениям, но это право, возможно, придется отстаивать в суде.
Произведенные собственными силами работы по созданию неотделимых улучшений — это СМР для собственного потребления, по которому нужно начислять НДС. Этот НДС можно принимать к вычету. Отмечаем, что если работы будут производить подрядчики, то объекта обложения НДС не возникнет.
В бухгалтерском учете срок полезного использования объекта неотделимого улучшения равен оставшемуся сроку аренды здания в соответствии с договором аренды.
В конце срока аренды у арендатора возникает объект налогообложения НДС (реализация неотделимых улучшений на безвозмездной основе). Расходы в виде недоамортизированной части неотделимых улучшений при определении налоговой базы не учитываются.
Если эти улучшения арендодателю не нужны, то при согласовании неотделимых улучшений рекомендуем прописать условие об их демонтаже (ликвидации) по окончании аренды. Тогда расходы на демонтаж и недоамортизированную часть можно учесть в налоговых расходах. Отмечаем, что официальные разъяснения для такой ситуации отсутствуют.

Вам может понравиться =>  Документы на компенсацию за детский сад в 2022

Улучшения: отделимые и не очень

Подобные улучшения изменяют функциональные возможности арендуемого актива — точно так же, как перепланировка. Например, если компания арендует актив для размещения кафе и к числу уже имеющихся туалетов добавляет туалет для посетителей с ограниченными возможностями передвижений или для посетителей с детьми, то такие улучшения следует рассматривать как неотделимые. Конечно, после окончания срока аренды можно будет всё разобрать и вернуть помещению первоначальный вид, но это потребует повторного вмешательства в коммуникации всего здания, и владелец актива на этот шаг, скорее всего, не пойдёт.

Важный момент: если собственник безвозмездно получил от арендатора неотделимые улучшения, то это не является неосновательным обогащением, поскольку при неденежных формах обогащения эти нормы неприменимы (Определение ВАС РФ от 03.04.2009 № ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07).

Неотделимые улучшения арендованного имущества амортизируются в общем порядке, то есть с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и до первого числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости этого объекта, либо списания этого объекта с бухгалтерского учета одним из способов, предусмотренных п. 18 ПБУ 6/01 (п.п. 21, 22 ПБУ 6/01).

Как арендатору установить срок полезного использования произведенных капитальных вложений в арендованный объект основных средств и как начислять амортизацию, если договор аренды данного имущества заключен на срок менее 12 месяцев, но возможна пролонгация? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Игнатьев и Олег Графкин.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Нeoтдeлимыe yлyчшeния пoмeщeния пpинaдлeжaт coбcтвeнникy oбъeктa, пoтoмy чтo иx нeвoзмoжнo изъять. Нo oплaчивaeт иx oбычнo apeндoдaтeль. Чaщe вceгo yлyчшeния пpoизвoдят пpи длитeльнoм cpoкe apeнды, кoгдa xoтят yлyчшить ycлoвия для бизнeca или пpoживaния. Нaпpимep:

Дoкaзaтeльcтвaми пo дeлy мoгyт cлyжить любыe фaкты — пoкaзaния cвидeтeлeй, кoпии пepeпиcки в coциaльныx ceтяx, видeocъeмкa. Глaвнoe, чтoбы вce фaкты yкaзывaли нa тo, чтo apeндoдaтeль был coглaceн c измeнeниями. Ecли вы дoкaжeтe этo, cyд вынeceт пocтaнoвлeниe, пo кoтopoмy coбcтвeнник нeдвижимocти бyдeт oбязaн кoмпeнcиpoвaть pacxoды нa нeoтдeлимыe yлyчшeния. Ecли cyд oткaжeт в иcкe, нo вы yвepeны в cвoeй пpaвoтe — пoдaвaйтe aпeлляцию. Cдeлaть этo мoжнo в тeчeниe 10 днeй пocлe вынeceния cyдeбнoгo peшeния.

Определение арендатором срока полезного использования неотделимых улучшений

Опцией по минимизации потерь расходов в отношении неотделимых улучшений может быть пролонгация договора аренды. Если договор аренды пролонгируется (в том числе неоднократно), то можно амортизировать улучшения в течение всего срока действия договора с учетом пролонгации (Письмо Минфина России от 25.10.2011 № 03-03-06/1/689).

Как указано в п. 4 ПБУ 6/01, сроком полезного использования объекта основных средств является период, в течение которого использование объекта приносит фирме экономические выгоды (доход). На основании п. 20 ПБУ 6/01 указанный срок определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету исходя:

Вам может понравиться =>  Сколько По Времени Рассматривают Выплату По Страхованию Жизни

«Вопрос о возможности учета в расходах недоамортизированной части капитальных вложений в арендованный объект и необходимости восстановления НДС при досрочном расторжении договора аренды напрямую законодательством не урегулирован, на что совершенно справедливо обратила внимание Экономколлегия», – указал управляющий партнер компании TAXMANAGER, адвокат Василий Ваюкин.

В итоге по этому эпизоду доначисления налогов ВС отменил акты всех нижестоящих инстанций. «При новом рассмотрении дела необходимо установить характер произведенных обществом неотделимых улучшений, устранить противоречия в оценке наличия у собственника имущества обязательства по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений и фактического исполнения этого обязательства (зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы)», – подчеркнул он.

На основании подпункта 32 п. 1 ст. 251 НК РФ капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенные арендатором, не учитываются в налоговом учете арендодателя. Следовательно, получатель-арендодатель не может рассматривать данные улучшения как доход. Арендодатель не начисляет амортизацию по ним ввиду того, что амортизировать можно только те безвозмездно полученные основные средства, которые были учтены в составе доходов согласно п. 8 ст. 250 НК РФ.

Если по окончании срока аренды арендатор по соглашению сторон передаст арендодателю объект аренды вместе с произведенными улучшениями, то в бухгалтерском учете это будет отражено как выбытие объекта основных средств (в общеустановленном порядке с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы»).

В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1.

Минфин в письмах от 20.10.2006 г. № 03-03-04/1/703, от 15.11.2006 г. № 03-03-04/1/759, от 22.05.2007 г. № 03-03-06/2/82 отметил, что произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного помещения и по окончании договора аренды они подлежат передаче арендодателю.

Меняется ли порядок учета неотделимых улучшений арендованного имущества в связи с принятием ФСБУ 06/2022

Как правило, неотделимые улучшения выполняются в процессе использования предмета аренды. Их передают арендодателю по окончании срока аренды. Приведенный в п. 5 ФСБУ 26/2022 «Капитальные вложения» перечень затрат, которые относятся к капитальным вложениям, является открытым. Значит, затраты на неотделимые улучшения в арендованный предмет аренды можно включить в капитальные вложения, а по их завершении признать объектом ОС (п. 18 ФСБУ 26/2022). Главное, чтобы они удовлетворяли условиям п. 6 ФСБУ 26/2022, п. 4 ФСБУ 6/2022 «Основные средства».

  • фактические затраты на выполнение неотделимых улучшений (без учета НДС) сформируйте по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. п. 9, 10, пп. «а» п. 11 ФСБУ 26/2022);
  • на дату завершения капитальных вложений затраты на выполнение неотделимых улучшений спишите со счета 08 в дебет счета 01 «Основные средства». Они формируют первоначальную стоимость ОС (п. 18 ФСБУ 26/2022, п. п. 4, 12 ФСБУ 6/2022);
  • стоимость ОС (неотделимых улучшений) погашайте посредством начисления амортизации. Ее начисляйте с даты признания ОС в бухучете. Допустимо начинать начисление амортизации с первого числа месяца, следующего за месяцем признания ОС. Такой вариант закрепите в учетной политике. Срок полезного использования при этом установите равным оставшемуся в соответствии с договором сроку аренды (пп. «а» п. 9, п. 27, пп. «а» п. 33 ФСБУ 6/2022, п. п. 4, 7 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации»);
  • на дату возврата предмета аренды балансовую стоимость неотделимых улучшений (при ее наличии) отразите в прочих расходах, если ее не возмещает арендодатель (п. п. 41, 44 ФСБУ 6/2022, п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»);
  • если арендодатель возмещает вам затраты на выполнение неотделимых улучшений, то на дату передачи предмета аренды признайте доход в виде разницы между суммой возмещаемых затрат и балансовой стоимостью неотделимых улучшений (при ее наличии) (п. п. 41, 44 ФСБУ 6/2022).
Вам может понравиться =>  Транспортный Налог В Волгоградской Области В 2022 Году Ставки Таблица

Об учете неотделимых улучшений в арендованное имущество и порядке уплаты налога на имущество

В силу изложенных норм, Организация при принятии к учету неотделимых улучшений как объекта основных средств, определяет срок полезного использования с учетом ограничений, установленных пунктом 20 ПБУ 6/01, именно для неотделимых улучшений. При этом, учитывая, что срок полезного использования это период, в течение которого использование объекта основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации, то в общем случае срок полезного использования неотделимого улучшения ограничен сроком договора аренды.

Обращаем внимание на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012, в котором указано, что по смыслу гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Амортизация неотделимых улучшений в налоговом учете

Понятие неотделимые улучшения напрямую связано с имуществом, взятым организацией в аренду. Точного утверждения по этому поводу нет, но Гражданский кодекс РФ дает указание именно на арендованное имущество. В статье расскажем, как рассчитывается амортизация неотделимых улучшений, дадим примеры проводок.

Однако, главным останется вопрос: в чем отличие этих улучшений от обычного текущего ремонта? Законодательство дает разъяснения по этому поводу. Текущий ремонт, как правило, необходим для поддержания объекта в рабочем состоянии, а неотделимыми считаются работы по модернизации, техническому перевооружению, достройке объекта.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

  • монтаж систем теплоснабжения;
  • установка специальной сантехники для инвалидов;
  • монтаж подъемников и различных лифтов;
  • подготовительные мероприятия, позволяющие подключить к зданию дополнительные коммуникации, системы и оборудование;
  • строительство бассейнов.

Отделимые улучшения – это такие изменения, которые можно изъять без повреждения какой-либо части собственности арендодателя. В данную категорию попадают все виды работ, которые делают взятое в найм жилье более комфортным для проживания. К отделимым улучшениям можно отнести покупку мебели, установку кондиционера, дополнительной двери или бойлера.

  • в поле Вид ценности указывается значение ОС;
  • в поле Номенклатура из справочника Основные средства выбирается грузовой лифт;
  • в поле Цена указывается согласованная сторонами стоимость основного средства, от которой рассчитывается сумма НДС;
  • в поле % НДС выбирается ставка 18%;
  • в поле Счет учета НДС по реализации указывается счет 91.02 «Прочие расходы»;
  • в поле Событие выбирается значение Реализация.

Арендуя здание или помещение на длительный срок, арендатор достаточно часто производит работы по улучшению этого имущества под свои нужды: устанавливает перегородки, системы кондиционирования, прокладывает компьютерные сети, заменяет освещение и т. д. Для правильной квалификации таких расходов необходимо отличать ремонт от реконструкции, стоимость которой учитывается в налоговом учете как капитальные вложения.

Adblock
detector